[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #1. 퇴직 후 노후준비를 위해 서울의 아파트 3채를 보유하고 있는 김 모(67)씨는 올해 6월부터 강화된 양도세와 보유세(종합부동산세+재산세)로 인해 고민이 깊어졌다. 김씨가 소유하고 있는 주택 대부분 조정대상지역으로 지정된 이후, 지난해보다 납부해야 될 세금이 늘어났기 때문이다. 김씨는 세무컨설팅을 통해 자녀에게 양도하는 쪽으로 택했다. 상향된 세금보다 자녀에게 양도하는 게 절세를 할 수 있기 때문이다. 김씨는 "올해 납부해야 될 세금이 부담스럽지만 앞으로 상승한 집값이 더 클 것 같다"며 "자식에게 양도 후에 집값이 오르면 되팔아서 노후를 준비할 계획"이라고 말했다.

#2. 서울 마포구 공덕동 78㎡(23평) 아파트와 강서구 마곡지구 105㎡(32평) 보유하고 있는 최모(56)씨는 각종 세금문제로 인해 보유하고 있던 아파트 한 채를 처분할 계획이었지만, 하루가 다르게 오르는 가격을 보고 생각을 바꿨다. 최씨는 "매월 고정비로 아이들 교육비와 생활비로 지출하고 나면 통장 잔고가 바닥을 보이지만 매년 많게는 수천만원씩 오르는 걸보면 위 안으로 삼고 있다"며 "세금이 부담스럽지만 신용대출을 받아서 납부하는 게 우리가족에겐 더 풍족한 생활을 안겨줄 것 같다"고 전했다.

내달부터 강화된 양도세와 보유세(종합부동산세+재산세)가 상향 조정되지만 일부 다주택자들은 매물을 내놓는 대신 '버티기'는 쪽으로 가닥을 잡은 모양새다. 최근 이들은 자녀와 특수관계인 등에게 증여·매도를 통해 절세에 나선 사례가 늘어나고 있는 추세다.

전문가들은 다주택자에 대한 양도소득세와 보유세 부담이 크게 늘어났지만 시세를 유지하기 매물을 내놓고는 있지만 다른 사람에게 넘기지 않고 '버티기'에 돌입했다는 분석이다.

19일 부동산빅데이터업체 '아파트실거래가(아실)'에 따르면 이날 기준 전국 아파트 매물은 10일 전보다 줄었다. 서울(-1.2%)과 경기(-1.7%) 등 전국 17개 시·도에서 감소했다.

서울 아파트 매물의 경우 올해 2~4월 증가세를 보이다 이달 들어 다시 감소했다. 올해 초 4만 건을 밑돌다 지난 2월 말부터 증가하기 시작해 지난 4월 4만 8000건을 넘어섰다.

종합부동산세(종부세)와 재산세 등 보유세 과세기준일인 6월 1일을 앞두고 아파트를 처분하려는 다주택자들이 늘면서 매물이 쌓인 것이다. 하지만 이달 들어 서울 아파트 매물은 4만6000~4만 7000건대로 다시 줄었다.

시장에 풀리는 매물은 감소한 반면 증여를 통한 거래는 늘어나고 있다. 증여서는 강남에서 두드려졌다. 강남구의 증여 증가 영향으로 지난달 서울의 아파트 증여도 2019건으로, 전달(933건)보다 2.2배 증가한 것으로 집계됐다. 지난달 강남구의 아파트 증여가 서울 전체 증여의 40.2%를 차지했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.05.11 ymh7536@newspim.com

◆강남 집주인, 세금폭탄 피해…자녀 증여로 돌려

강남에 주택을 보유하고 있는 다주택자들이 매물을 내놓기 보다는 차익 실현을 위해 자녀나 특수관계인에게 양도 또는 시세보다 낮게 거래를 체결한 정황이 곳곳에서 발견되고 있다.

서울 강남구 대치동 대단지의 경우 시세 보다 낮은 가격에 거래된 사례가 잇따랐다. 지난 2월 신고가인 23억 2000만원(16층)에 거래됐던 59.98㎡ 아파트가 지난달 4억원 가까지 빠진 20억원(17층)에 팔렸다. 서초구 반포동 한 단지의 84.93㎡ 아파트도 지난달 32억원(17층)에 신고가에 거래됐지만 지나달 3억원이 빠진 29억원(21층)에 계약이 체결됐다.

해당 단지 인근 K공인중개대표는 "자녀에게 양도하기 위해 가격을 낮추 것으로 보인다"며 "통상적으로 가격이 오르는 시기임에도 불구하고 4억원 넘게 빠지는 경우는 드물다"고 말했다.

이상 거래는 송파구 가락동에서도 나타나고 있다. 지난 2월 신고가인 12억 4000만원(21층)에 거래됐던 전용 39.1㎡ 아파트가 지난달 29일에는 20% 가까이 하락한 9억 9500만원(5층)에 팔린 것이다. 같은 단지 전용 99.5㎡도 지난 2월 25억 2500만원(13층) 신고가에 거래됐으나 지난달 20일 10% 가량 떨어진 22억 9500만원(22층)에 계약이 체결됐다.

인천에서도 다운 계약이 발생하고 있다. 인천시 계양구의 한 아파트 단지 전용 116㎡가 지난 4월 13일 3억 원(1층)에 거래된 데 이어 14일에는 3억 9500만원(9층)에 계약서를 썼다.

바로 전달인 3월 20일에 같은 평형 19층이 신고가인 5억 2000만 원에 거래된 것에 비해 무려 42.3%, 24% 하락한 가격이다. 이 평형은 2월에도 3건이 모두 5억 1000만~5억 2000만 원에 거래된 바 있다. 3억원 거래의 경우 1층이라는 특수성을 감안해도 비정상적인 가격이라는 지적이 나왔다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 15일 오후 서울 강남구 파르나스타워에서 바라본 송파구 일대 아파트 단지의 모습. 2021.04.15 dlsgur9757@newspim.com

◆ 서울·인천서 시세보다 최고 40% 낮춰 거래

업계 안팎에선 세부담 증가를 눈앞에 둔 현 시점에서 자녀와 특수관계인 간 거래를 통해 보유세를 낮추는 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "6월 다주택자에 대한 종합부동산세 중과와 양도소득세 인상을 앞두고 버티기냐 매도냐 증여냐 세 갈림길에 섰던 강남의 다주택자 다수가 증여로 돌아선 것으로 보인다"고 분석했다.

그는 또 "최근 서울 집값이 크게 오르자 부유층이 자녀에게 서둘러 집을 마련해 주려 강남 아파트 증여에 나선 경우가 있고 고령의 다주택자 가운데는 종부세 등 세 부담을 피하려 절세형 증여에 나선 경우도 있다"고 말했다.

다주택자들이 버티기에 돌입하면서 매물 잠김 현상이 두드러지고 있다. 실거래 건수도 줄어드는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 지난해 12월 7527건에서 올해 1월 5776건, 2월 3865건, 3월 3758건으로 3개월 연속 감소했다. 지난달은 2198건으로 거래량이 더 줄었다. 아직 신고 기한(30일)이 남아 있지만 거래량이 회복될 가능성이 낮다.

6월 이후까지 거래절벽 현상이 이어질 것이란 관측이 우세하다. 문제는 서울, 수도권 등 이미 집값이 상승한 지역에선 이런 현상이 오히려 집값을 다시 자극할 우려가 높다는 것이다.

실제로 압구정, 여의도, 목동 등 최근 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 공인중개소에선 규제가 발표된 21~26일 사이 매매계약을 진행하다가 매도자가 호가를 더 높이는 등의 돌발 변수가 발생해 계약이 성사되지 못한 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다.

강남구 개포동의 한 공인중개사는 "일대에서 5월 말 잔금까지 다 치르는 조건을 내걸고 나온 매물도 한 건 밖에 없었다"며 "사실상 6월 1일 보유세 등 부과 기준일을 앞두고도 버티겠다는 집주인들이 다수인 분위기"라고 말했다.

강남구 압구정동의 한 공인중개사도 "다주택자 '절세 매물'은 최근엔 거의 없다고 보면 된다"며 "매물을 내놓는다 해도 호가는 시세 수준으로 부르고, 급매물로 나오는 것도 별로 없어 사실상 거래가 이뤄지지 않는 상태"라고 말했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "시장에 나왔던 다주택자들 매물이 들어갈 때가 됐다"며 "6월부터 다주택자 절세 매물이 자취를 감추고 하반기 대선 이슈가 부각되면서 개발 호재 발표와 규제 완화 논의가 본격화하면 아파트값이 상승할 수 있다는 계산이 깔린 것"이라고 분석했다.

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