전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[팩트체크] 둔촌주공 분양가 상한제 적용하면 후분양보다 더 비싸진다?

기사입력 : 2020년06월11일 07:03

최종수정 : 2020년06월11일 07:05

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

분양가상한제 적용시 산정기준, 주변시세에서 원가로
단지 개별가치로는 3600만원, 이론상 분양가 가능...규제벽 넘긴 힘들듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 조합이 분양가상한제 규제를 받으면 분양가를 최대 25% 높일 수 있다고 주장해 뜨거운 감자로 떠올랐다. 천정부지로 치솟는 분양가를 잡겠다는 취지로 정부가 추진하는 규제인데 되레 분양가가 높아질까?

11일 부동산업계 관계자의 말을 종합하면 일부 단지는 이론적으로 가능하다. 분양가상한제가 적용되면 분양가 산정 기준이 주변 시세에서 원가 개념으로 바뀐다. 사업 조성원가, 즉 단지의 땅값을 포함한 사업비용이 클수록 원가로 계산하는 게 유리한 것이다.

대표적인 단지가 둔촌주공이다. 올해 이 단지의 공시지가가 ㎡당 평균 881만1000원으로 3.3㎡로 계산하면 2643만원이다. 강동구 최고 수준이자 재건축 최대어로 꼽히는 서울 송파구 잠실주공5단지(㎡당 914만원)와 비슷하다. 공시지가가 주변 단지보다 월등히 높아서 원가 방식으로 분양가를 책정하면 현재 기준보다 더 많이 받을 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 3.3㎡ 2910만원을 수용하지 못하겠다고 반발하는 것도 이런 이유다.

분양가 심의 기준이 달라지는 것도 둔촌주공 조합이 유리하게 해석하는 부분이다. 새 아파트 분양가가 주변 시세대비 최대 105%를 넘지 않아야 한다는 HUG의 기준을 따르지 않아도 된다. 분양가상한제에 따른 주택법이 기준이다. 단지 특성을 고려한 원가만 따진다. 심의 형식도 바뀐다. 그동안 민간택지의 사업 시행사는 HUG의 분양가심의를 받아 분양보증을 받았다. 상한제가 시행되면 분양가 심의는 지자체의 몫이다. 둔촌주공은 강동구청의 분양가 심의를 받아야 한다. 여기서 결정되면 주택도시보증공사(HUG)의 별도 심의 없이 분양보증을 받을 수 있다.

둔촌주공은 40년된 아파트로 공시지가가 연식이 오래되지 않은 곳과 비교해 높은 편이다. 매년 공시지가 인상분이 반영된 탓이다. 신축 아파트는 개별공시지가가 시세의 40~50% 수준이 일반적이다. 이 단지는 최근 재건축을 앞두고 시세가 크게 뛴 것도 있지만 중저층으로 조성된 대단지(5930가구)로 대지지분이 큰 것도 공시지가가 높게 형성된 이유다. 학교와 지하철, 상업시설 등 주변 인프라도 공시지가에 일부 반영된다.

분양가 규제만 없다면 둔촌주공이 연구용역을 해 도출한 최대치 3651만원(3.3㎡) 수준에 분양가를 책정할 수 있다. 둔촌주공 분양가가 상한제 적용 후 25% 더 높게 계산된 주요 요인은 땅값이다. 원가 개념으로 분양가를 단순 산출하면 땅값인 토지비와 토지비의 가산비, 건축비, 건축비의 가산비를 더해 계산한다. 올해 공시지가에 가산비를 더하고 표준건축비 3.3㎡당 660만원, 여기에 가산비로 건축비의 15~20% 정도를 더하면 3.3㎡당 3600만원 안팎으로 책정된다.

강동구청은 이미 분양가상한제 시행을 앞두고 교수, 전문가, 변호사 등으로 구성된 10명의 분양가심사위원을 선정했다. 일단 분양가상한제에서 분양가를 산정하려면 토지비에 대한 감정평가액을 산출한다. 감정평가업체는 서울시와 강동구가 각각 한곳을 추천해 선정한다. 2곳이 산출한 금액의 평균값을 토지비로 정한다. 이 금액은 한국감정원의 심의를 받아 확정한다. 조합이 입주자모집신청을 하면 분양가심의위원가 이 금액을 기반으로 산출한 분양가가 적절한지 심의한다. 위원회 인원의 과반 참석에 과반 동의로 최종 확정한다.

강동구청 도시관리국 재건축공공관리팀 관계자는 "둔촌주공이 분양가상한제 적용을 받아 분양하겠다고 요청하면 자세히 들여다보겠지만 일단 그동안 HUG가 규제하던 방식과 달리 상한제 법적 근거를 기준으로 분양가를 책정하게 된다"며 "이 경우 법적으로는 주변 시세, 최근 인근 지역의 분양가 등은 고려되지 않고 단지의 개별 가치만 따지게 된다"고 말했다.

그런데도 둔촌주공의 일반 분양가가 실제 3.3㎡당 3651만원에 결정되긴 어렵다는 시각이 적지 않다. 정부가 집값 상승의 주범을 분양가 인상을 보고 있다. 분양가상한제 적용 이전보다 분양가 높으면 규제의 취지에도 맞지 않는다. 또 토지비를 산출할 때 공시지가를 모두 인정하지 않을 수 있다. 일부 정비사업에선 기존 건물의 가치를 20% 정도로 보고 나머지 80% 정도만 토지비로 인정하는 사례가 있다. 이경우 둔촌주공 분양가는 3.3㎡당 3200만원 수준으로 떨어진다. 가산비 인정 범위도 마찬가지다.

주택도시보증공사 관계자는 "분양가상한제 적용시 분양가 심의는 지자체 몫이지만 분양가가 더 높아지면 규제 취지와 맞지 않는 게 사실"이라며 "원가 개념이라도 토지비를 비롯한 건축비, 가산비 인정 범위에 따라 분양가 크게 변동하는 만큼 주변 시세와 분양가를 고려하지 않고 단순 계산법으로 결정하긴 어려울 것"이라고 말했다.

 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
추경호 체포동의안 본회의 통과 [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 12.3 비상계엄 당시 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결을 방해한 의혹을 받는 추경호 국민의힘 의원에 대한 체포동의안이 27일 여당 주도로 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열고 '국회의원(추경호) 체포동의안'을 상정해 표결을 진행했다. 투표 결과 재석 180인 가운데 찬성 172표, 반대 4표, 기권 2표, 무 2표로 가결됐다. 불체포특권이 있는 현역 국회의원에 대한 체포동의안은 재적 의원 과반 출석에 출석 의원 과반 찬성이 가결 조건이다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 추경호 국민의힘 의원이 27일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 본인의 체포동의안에 대한 신상발언을 마치고 나서며 동료 의원들의 격려를 받고 있다. 2025.11.27 pangbin@newspim.com 국민의힘 의원들은 표결에 반발하며 표결에 참여하지 않고 본회의장에서 퇴장했다. 이들은 로텐더홀에서 정부여당 및 특검 규탄대회를 벌였다. 신동욱 국민의힘 최고위원은 규탄대회에서 "우리가 추경호"라며 "반드시 싸워서 심판해야 한다"고 말했다. 추 의원은 지난해 12월3일 윤석열 전 대통령이 비상계엄을 선포했을 당시 국민의힘 원내대표로서 의원총회 장소를 국회와 당사 등으로 여러 차례 바꿔 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결 참여를 방해했다는 의혹을 받고 있다. 내란 특별검사(조은석 특검팀)은 지난 3일 추 의원에 대해 내란중요임무종사 혐의로 구속영장을 청구했다. 법무부는 이틀 뒤인 5일 국회에 체포동의요청서를 제출했으며, 13일 국회 본회의에 보고됐다. 국회가 동의함에 따라 법원은 조만간 추 의원에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 실시한다. 결과에 따라 추 의원의 구속 여부가 결정된다. 추 의원은 투표 전 신상발언 기회를 얻어 특검 수사는 정치탄압이라고 주장했다. 추 의원은 "특검은 제가 언제 누구와 계엄에 공모, 가담했는지 어떠한 증거도 제시하지 못하면서 영장을 창작했다"며 "특검은 계엄 공모를 입증하지도, 표결을 방해받았다는 의원을 특정하지도 못했다"고 강조했다. right@newspim.com 2025-11-27 15:41
사진
영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다.  전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다.    nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동