[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 정부가 3기 신도시의 아파트 분양에 사전청약제도를 부활시켰지만, 수요분산 효과는 미미할 전망이다. 

특히 서울 거주자에게 불리하다는 지적이 나온다. 3기 신도시 행정구역이 경기도와 인천이다. 전체 물량의 50%가 이 지역 거주자에게 우선 돌아간다. 나머지를 놓고 수도권 거주자와 경쟁해야 한다.

13일 국토교통부에 따르면 정부는 내년 수도권 공공택지에서 분양할 11만6000가구 가운데 9000가구는 사전청약 방식으로 공급키로 했다. 9000가구는 모두 공공분양 물량으로 채워진다. 사전청약제도는 주택 매매·분양시장 과열을 막기 위한 제도로 9년 만에 부활한 것이다.

3기신도시 과천지구 조감도 [제공=국토부]

국토부는 서울에서 사전청약을 하지 않을 계획이다. 3기신도시와 수도권 공공택지 가운데 부지 조성사업 속도가 빠른 지역을 선별해 공급한다. 3기신도시 중에서는 지구지정을 완료해 올해 말부터 보상이 예정된 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천 계양지구 등이 중심이 될 전망이다.

사전청약은 정부가 2008년 보금자리주택을 공급할 때 처음 도입했다 2011년 폐지한 제도다. 정부가 9년 만에 사전청약을 다시 꺼내든 이유는 주택을 조기 공급해 내 집 마련 효과를 유도하고 매매·분양시장 진입 수요를 차단해 과열을 잠재우겠다는 전략이 깔려 있다.

문제는 3기신도시가 모두 경기·인천지역에 속해 정작 공급 부족에 시달리고 있는 서울지역 수요자들에게 기회가 적게 돌아간다는 데 있다.

사전청약은 본 청약과 동일한 방식으로 진행된다. 신도시와 같은 대규모 공공택지의 경우 주택건설지역이 경기도인 경우 해당 건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다.

과천을 예로 들면 과천에서 2년 이상 거주한 자에게 30%, 과천 2년 미만 거주자와 경기도 거주자에게 20%, 나머지 50%를 서울, 인천, 경기지역 거주자가 경쟁하는 식이다.

지난 3월 분양한 과천지식정보타운에서 분양한 과천제이드자이(공공분양)의 경우 일반공급 물량이 가장 많았던 59㎡A형에 서울 거주자가 신청이 가능한 기타지역 경쟁률은 608대 1에 달했다. 해당지역 경쟁률(49대 1)보다 12배 높은 수준이다. 지식정보타운은 주변 시세 대비 저렴한 분양가에 강남과 인접해 서울 수요자들의 관심이 높았던 지역이다.

앞서 보금자리주택에서 실시한 사전청약에서도 강남과 인접한 공공분양 아파트는 기타지역 경쟁률이 높은 축에 속했다. 지난 2010년 11월 사전청약을 실시한 하남감일지구 A4블록(하남감일스윗시티) 전용 59㎡의 기타지역 경쟁률은 14대 1이다. 해당지역 경쟁률은 4대 1이었다. 당시 침체돼 있던 부동산시장에서 청약 경쟁률이 10대 1을 넘으면 소위 '대박'에 속했다.

전문가들은 그간 부동산가격 상승세와 내 집 마련 수요를 고려하면 사전청약 경쟁률은 최근 본청약 수준에 달할 것으로 내다보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "사전청약도 어디에서 공급하느냐에 따라 양극화가 발생할 수 있다"고 말했다. 그는 "인기가 높을 것으로 예상되는 과천과 달리 상대적으로 접근성이 떨어지는 왕숙, 교산지구는 경쟁률이 낮을 수 있다"며 "특히 서울 청약자에게 기회가 가지 않는 중소규모 공공택지에 사전청약을 실시해 봐야 수요분산 효과를 거둘 수 없다"고 지적했다. 이어 "정부가 용산 8000가구 등 서울시 내 공급대책도 내놨기 때문에 청약 대기 수요는 더 늘어날 수 있다"며 "구체적인 공급계획이 나와봐야 알 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

국토부 관계자는 "서울시 내 공공택지는 사전청약을 실시하지 않고 사업속도를 높여 본청약을 실시할 계획이다"며 "오는 2022년까지 서울시 내 연평균 7만2000가구, 아파트는 예년보다 약 35% 많은 4만6000가구가 공급될 예정으로 실수요에 대응하는 공급은 충분하다"고 설명했다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞당겨 입주자를 미리 정하는 방식이다. 사전청약 때 예상분양가를 제시하고 본청약 때 계약을 하는 구조다. 최종 분양가는 본청약자와 동일하게 책정된다. 사전청약에 당첨되더라도 다른 아파트에 청약할 수 있고, 본청약에서 당첨을 포기할 수도 있다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다. 장기간 본청약이 이뤄지지 않는 문제점이 있어 국토부는 토지보상이 끝난 지역을 골라 사전청약을 할 계획이다. 

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