"공공 주도의 공급 확대는 제한적"
재개발 조합 "규제로 인식될 것...민간이 주도해야"
[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 정부가 6일 서울 도심에 주택 공급을 확대하겠다는 발표를 하자 업계에선 '획기적인 전환'이라며 긍정적으로 평가했다. 그동안은 수도권 외곽지역을 중심으로 주택 공급을 늘려 왔기 때문이다.
다만 민간이 아니라 공공 주도로 공급을 확대하는 것은 한계라고 지적했다. 또 전반적인 집값 안정화에 대해서는 전문가의 견해가 갈렸다.
국토교통부는 이날 장기적인 주택공급 기반을 마련해 시장 안정화를 굳히겠다며 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했다.
이번 정책은 ▲장기 정체 중인 재개발 사업에 공공 참여 시 분담금 보장 등 인센티브 부여 ▲소규모 재건축(200가구 미만)에 공공 참여 시 용적률 완화 ▲오피스·상가 등을 공공이 매입해 1인용 장기공공임대로 전환 ▲도심 내 유휴부지 및 노후 공공시설 활용 등이 주요 내용이다.
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| [서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역 전경. 2019.11.04 alwaysame@newspim.com |
부동산 전문가들은 정부가 재개발·소규모 재건축 등으로 서울 도심 내 공급을 확대하고자 한 취지는 큰 의미가 있다고 평가했다. 앞서 대책에서는 3기 신도시와 같이 수도권 외곽지역에 주로 공급을 늘려 왔기 때문이다. 이 때문에 광역 교통망 개발 등이 또 다른 과제로 떠올랐다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이번 정부가 지금까지 발표했던 정책과는 다르게 서울 도심 내 주택을 공급하겠다고 발표한 것은 매우 획기적인 일로 긍정적인 의미가 있다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "서울을 중심으로 한 주택공급 부족, 그에 따른 집값 상승 등 고질적인 문제를 해결하기 위해 도심 내 직접적인 주택 공급을 목적으로 이번 정책을 내놨다고 본다"며 "특히 사업 진행이 원활치 않은 곳에 공공성을 지키면서 인센티브를 주겠다는 정책 등은 긍정적"이라고 설명했다. 송승현 도시와 경제 대표도 "이번 방안으로 도심 내 정비사업의 수익성 상승이 가능하다면 공급물량을 늘리는 실적은 달성할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
다만 전문가들은 공공 주도로 공급을 늘리는 것은 효과가 제한적이라고 내다봤다.
권 교수는 "서울 내 주택 공급을 늘리는 것은 중요하지만 민간이 아니라 관이 주도하는 형식은 결국 개인의 개발이익과 불로소득을 인정하지 않는다는 것"이라고 설명했다.
함 랩장도 "민간이 사업성을 따져본 뒤 공공을 받아들일 것일지 말지를 결정하게 될 것"이라며 "사업 진행이 잘 안되는 사업장이라고 해서 무조건 공공을 받아들이겠다고 생각하는 것은 한계"라고 지적했다.
양지영 R&C 연구소장은 "현재 재개발과 재건축 사업이 원활히 되지 않고 있는 것은 조합원 분담금, 규제 강화, 시장 불확실성 등의 원인이 크다"고 강조했다.
실제 재개발 사업 조합들은 민간 사업에 공공성을 부여하겠다는 정책에 회의적인 입장이다.
서울 강남권의 A재개발 조합 관계자는 "정부가 개입하면 할수록 민간사업을 이끄는 주체 입장에선 결국 규제가 된다"며 "지금도 공공관리와 각종 인·허가 절차 등 엄청난 정부 규제로 힘든데 오래 정체된 사업장이라고 해서 쉽게 공공을 받아들일지 의문"이라고 지적했다.
강북권의 B재개발 조합 관계자도 "각 사업장마다 사정은 다르겠지만 근본적으로 사업 진행에 큰 걸림돌이 되는 것은 각종 복잡한 인·허가 절차와 분양가 규제 등으로 인한 갈등일 것"이라며 "개인 재산인 만큼 공공이 아니라 민간이 사업을 순조롭게 주도할 수 있도록 하는 것이 공급 측면에서 낫다고 본다"고 강조했다.
전반적인 집값 안정화 효과에 대해서는 전문가 견해가 갈렸다. 소규모 정비사업이나 유휴부지 등을 활용한 공급에 불과해 서울 내 공급물량 부족을 해소하기엔 역부족이란 시각과 집값 안정화 효과가 있을 것이란 의견이 맞섰다.
함 랩장은 "소규모 정비사업에 공공성을 부여해 속도를 내고 유휴부지를 활용한 자투리 부지 확보 등이 공급에 확실한 시그널을 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적"이라며 "전반적인 집값 안정화 효과는 크지 않을 것"이라고 내다봤다. 반면 권 교수는 "정부가 지금까지와 다르게 서울 도심을 개발해 공급을 늘리겠다고 한 만큼 집값 안정화에도 효과가 있을 것"이라고 예상했다.
kimjiyu@newspim.com
