[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 서울 강남 재건축 조합들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 산정에 반발하며 후분양제 검토가 잇따르자 정부가 시장 상황을 예의주시하고 있다.  

일단 후분양제를 시행하면 조합이 산정한 일반분양가를 통제할 수 있는 법적 근거가 마땅치 않아 고가 분양을 막기 어렵다. 주변 지역까지 집값이 뛰는 부작용이 우려되는 부분이다. 정부는 후분양제를 권고하는 상황이지만 애초 취지와 다르게 시장 상황이 흘러가는 것에 우려하는 분위기다.  

서울 강남의 한 아파트 전경 [사진=이형석 사진기자]

14일 건설업계에 따르면 국토교통부는 최근 재건축 조합이 대거 후분양제를 검토하는 것을 예의주시하고 부작용이 발생할 경우 대응책을 마련하겠다는 입장이다. 

국토부 관계자는 "최근 주요 재건축 단지가 일반분양가 심의에 불만을 품고 후분양제를 도입하려는 움직임은 문제가 있다고 판단한다"며 "고가 분양으로 주택시장에 부작용이 발생하는지 여부를 지켜볼 예정"이라고 말했다.  

이어 "사실 분양가상한제가 적용되는 공공택지가 아닌 곳에서 100% 완공 후 분양하면 일반분양가를 규제할 방법이 없는 것으로 알고 있다"며 "후분양제가 시장에 미치는 영향을 살피고 그에 맞는 대응책도 마련할 방침"이라고 덧붙였다.  

강남 재건축 조합은 일반분양가 규제에서 자유로운 후분양제 도입을 적극 검토하는 분위기다. 정비사업의 주요 재원은 늘어난 주택에서 얻는 분양 수익금이다. 일반분양가를 높게 받으면, 그만큼 조합이 얻는 이익이 늘어난다.    

부동산업계에 따르면 서울 강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합은 지난 11일 임원회의에서 후분양을 추진하기로 결정했다. 홍승권 상아2차 조합장은 뉴스핌과 통화에서 "최근 열린 임원회의에서 후분양하기로 의견을 모았다. 선분양하자는 임원들은 없었다"며 "다음주 열리는 대의원 회의에서 후분양할지 확정할 것이다"고 전했다.

사실 후분양은 정부에서도 권장하는 제도다. 소비자의 합리적인 판단을 돕고 부실시공을 줄일 수 있다는 이유에서다. 하지만 최근 강남이나 여의도 재건축 단지들이 후분양을 검토하는 이유는 이같은 취지와는 거리가 멀다. HUG의 분양가 규제를 피하고 조합원들의 이익을 극대화하기 위한 방안으로 후분양제를 선택하고 있다.

상아2차의 경우 조합원들의 일반분양가로 3.3㎡당 4700만원 이상을 원했다. 하지만 최근 강화된 HUG의 분양가 규제로 일원동에서 분양한 '디에이치포레센트'의 분양가(3.3㎡당 4569만원)를 넘을 수 없다. 후분양을 하면 분양가 책정이 자유로워져 분양가를 시세에 반영해 책정할 수 있다. 한국감정원에 따르면 현재 삼성동 아이파크의 3.3㎡당 평균가격은 6371만원이다.

후분양이 분양가 책정에 자유로운 이유는 HUG의 분양보증을 받지 않아도 되기 때문이다. 분양보증은 아파트를 다 짓기 전에 HUG가 보증을 서면서 분양가에 간섭한다. 하지만 자체 자금으로 아파트를 다 짓고 분양을 하게 되면 정부가 분양가에 간섭할 권한이 없다. 분양가를 올리기 위해 후분양을 선택하다 보니 조합에서도 후분양가를 규제하는 방안이 나오지 않을까 우려하고 있다.

홍 조합장은 "후분양을 한다고 했을 때 정부가 분양가를 규제하지 않을까 하는 우려가 있다"며 "민간의 소유권을 규제할 수 없겠지만 다른 방법으로 규제를 가할 수도 있지 않겠냐"고 전했다. 

삼성동 상아2차 재건축 래미안 라클래시 조감도 [자료=삼성물산]

후분양을 추진하기 위해서는 복잡한 절차도 남았다. 조합 입장에서 일반분양으로 예정된 수익금이 1~2년 후에 들어온다는 의미이기 때문에 자금 계획을 다시 세우고 조합원들의 동의 절차도 거쳐야 한다.

상아2차뿐 아니라 서초동 무지개아파트를 재건축한 '서초그랑자이'와 국내 최대 재건축 단지인 강동구 둔촌주공, 여의도에서 14년 만에 분양하는 '브라이튼 여의도(아파트)' 등도 후분양제 전환을 검토하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "조합의 손익계산서는 선분양에 맞춰져 있어 후분양으로 계획이 변경되면 처리해야 할 문제가 많다. 관리처분총회에서 언제 일반분양하고 계약금, 중도금 납부 시점에 맞춰 시공사에 줘야 할 사업비를 계산해 두는데 이를 다시 짜야 한다"며 "후분양 시기까지 늘어날 금융비용도 감안해야 한다. 특히 일반분양가 책정이 늦어져 조합원들이 가져가야 할 수익금 규모의 산정도 늦어질 수 있다"고 설명했다.

syu@newspim.com