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하반기 더 깐깐해진 부동산 대출.."청약·매매전 확인부터"

하반기부터 제2금융권 DSR, RTI 도입...금융대출 규제 강화
기준금리 인상 여부도 부동산 금융 대출에 악영향

  • 기사입력 : 2018년07월11일 06:25
  • 최종수정 : 2018년07월11일 06:44
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[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = #직장인 A씨는 올 상반기 집 규모를 넓혀 이사가려 했지만 주택 대출금한도를 잘못 계산하는 바람에 계약도 못한 채 내년을 기약하게 됐다. 주택 관련 대출기준이 엄격해졌다지만 대출한도가 이렇게 줄어들지 몰랐다는게 그의 설명이다. 더욱이 은행 담당자도 바뀐 제도 변화로 대출금 규모를 헷갈려해 A씨는 이래저래 낭패를 봤다.

올 하반기부턴 주택담보대출이 더 깐깐해진다. 상반기 은행권에 이어 제2금융권에도 주택담보 대출시 부채원리금상환비율(DSR)이 적용되기 때문이다. 

신협, 농협, 수협을 포함한 상호금융권은 이달부터, 저축은행과 캐피탈은 오는 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한다.

주택담보대출 심사도 강화된다. 저축은행이나 캐피탈에서 주택담보대출시 상환능력과 금리 인상 여부를 꼼꼼하게 따질 계획이다. 앞서 주변 시세보다 저렴한 '로또아파트' 분양의 경우 정부가 자금조달 계획을 면밀히 들여다보고 있는만큼 금융대출 한도 점검은 이제 필수가 됐다. 

11일 부동산 업계와 금융권에 따르면 대형 금융권에 이어 제2금융권도 하반기부터 서민금융상품 일부를 제외하곤 순차적으로 DSR을 도입한다. 지난해 10월 정부의 '가계부채 종합대책'발표에 따른 것이다.

DSR은 대출받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 금융부채에는 신용대출과 학자금대출, 할부금융 원리금까지 포함되는데 연소득이 고정된 상태에서 금융부채가 더 커지기 때문에 대출한도는 크게 줄어든다. 앞서 은행권은 지난 3월26일부터 DSR을 도입했다. DSR은 신DTI보다 강화된 대출 규제다.

서울 송파구 일대 아파트 모습 [사진=뉴스핌DB]

자영업자 대출 문턱도 높아진다. 은행권에 지난 3월부터 도입된 임대업 이자상환비율(RTI)도 DSR과 마찬가지로 상호금융권은 7월부터, 저축은행과 캐피탈은 오는 10월부터 도입한다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다.

여기에 올 연말까지 네 차례 개최될 한국은행 통화정책방향 결정회의에서 금리인상이 결정된다면 부동산 대출은 더욱 어려워질 전망이다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출과 세금 각종 부동산 수요억제책이 하반기 현실화된다"며 "정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 종합부동산세 개정안까지 발표되면서 주택시장의 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망"이라고 말했다.

정부는 일찌감치 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI), 신DTI를 통해 주택담보대출 규제에 나서고 있다. 전방위적으로 주택 투기수요를 억제하고 가계부채를 줄이기 위한 정책수단이다. 

LTV는 집값 대비 대출 가능한 금액을 백분율(%)로 나타낸 것이다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율(%)을 뜻한다. 서울을 포함한 투기과열지역, 투기지역에서 LTV, DTI는 각각 40%다. 

예를 들어 LTV가 40%라면 시가 12억원 규모의 아파트의 경우 최대 4억8000만원까지 대출이 가능하다. 연간 소득이 1억원일 경우 DTI가 40%일때 연간 원리금 상환액이 4000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

올 1월31일부터 '신DTI'가 적용되면서 대출 규제는 더 까다로워졌다. 정부는 다주택자의 대출 수요 억제와 가계부채 증가세를 잡기 위해 신DTI를 적용했다. 신DTI는 주택담보대출을 추가로 받을 때 기존 대출의 이자뿐 아니라 원금까지 반영하기 때문에 대출 한도가 크게 줄어든다.

부동산 한 전문가는 "LTV는 대출가능 담보비율을, DTI는 대출자의 대출대비 소득, DSR은 DTI가 더 강화된 것으로 주택담보대출시 금융권에서 이를 동시에 적용하고 있다"며 "은행 대출 담당자에게 주택관련 대출 가능 규모를 문의할 수 있지만 대출자가 미리 대출 한도를 꼼꼼히 따져본 뒤 주택 매매나 청약에 나설 필요가 있다"고 조언했다.  

 

aza@newspim.com

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