지난 11월 25일 국회는 외국인(기관 및 개인)과 펀드가 베트남에서 주택을 매수하고 소유할 수 있는 주택법을 통과시켰다. 이 법은 2015년 7월 1일부터 시행되며, 시행 전까지 외국인 주택 소유와 관련한 세부 법안(시행령)을 만들 예정이다.
이번 주택법 개정은 ▲국내 부동산 시장, 특히 외국인이 관심을 가지고 있는 고급형 주택 수요 증가(정부가 자금 및 금리를 지원하는 서민용주택은 제외) ▲ 해외 베트남인들의 국내 복귀, 국내 부동산시장을 국제 기준에 맞춰 개방함으로써 외국인(기관 및 개인)의 베트남 투자를 촉진하는 것을 목적으로 하였다.
개정 주택법의 큰 변화내용을 보면
첫째, 베트남 투자 외국인 대상을 확대했다. 이전에는 베트남에서 부동산개발업을 하는 기업외에 베트남에 직접 투자하는 외국인 개인, 베트남에 큰 기여를 하여 수상이 특별 승인한 개인, 베트남에 필요한 지술을 가진 개인 등으로 그 대상이 한정되었다.
그러나 개정 주택법은 ▲ 외국인 투자기업(Foreign-invested enterprises), 외국기업의 지점 및 대표사무소, 외국투자펀드, 베트남에서 사업을 영위하고 있는 외국은행의 지점과 ▲ 베트남 입국이 허용되는 외국인 개인으로 그 대상을 크게 확대하였다.
둘째, 대상 주택의 확대이다.
이전에는 거주목적의 아파트에만 한정되었으나, 개정 주택법은 ▲ 아파트나 일반주택 등을 제한없이 매수 가능 ▲ 거주 목적 외에 판매 및 임대목적의 매수 가능 ▲ 소유 주택의 담보제공, 상속 및 증여 가능 ▲ 매수 수량은 1개에서 제한없이 매수 가능 등으로 확대되었다.
단, 현재까지 발표된 내용을 보면, 서민용주택은 대상에서 제외되며, 부동산 개발을 하지 않는 기업, 대표사무소, 지점 등은 거주목적으로만 제한된다, 또한, 매수 수량 제한이 없는 대신 한 단지내 아파트 가구 수의 30% (하나의 아파트 프로젝트(몇개 동)의 총 가구 수가 1,000 가구라면 외국인은 최대 300 가구), 일정한 행정지역내에서의 일반주택 250가구로 제한된다. 이는 외국인이 집단거주하는 외국인 지역(foreign street)이 형성되면 관리의 어려움이 있어 이를 막기 위한 조치이다.
셋째, 토지사용권 소유 기간은 전과 동일한 50년을 유지하였다.
외국인중 개인의 토지사용권은 최대 50년이며, 기업 등은 투자허가서 기간으로 하되 모두 갱신이 가능하다. 토지는 국유재산이므로 소유대상에서 제외하되, 토지사용권 기간을 충분히 주어 소유 및 매매에 영향이 없게 하였다.
11월말 현재, 베트남의 외국인 주택소유는 전국 22개성(총63개성)에서 780건에 불과하며, 이중 해외 거주 베트남인을 제외한 비 베트남 외국인은 200건 이하에 불과하다. 이번 주택법 개정과 외국인 주택소유 허용이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지는 아직 단정하기 힘들며, 세부적인 내용은 내년 7월초 시행전까지 나올 시행령을 지켜봐야 할 것이다.
다만, 베트남 부동산시장이 2008년 피크 이후 많이 하락하였고, 지금은 부동산 시장 회복초기 단계 진입, 부동산시장 활성화를 위한 정부의 각종 부동산 지원책, 외국인직접투자에 따른 외국인 유입 증가 등으로 주택수요는 향후 증가할 것으로 보인다.
장기거주를 희망하는 외국인, 파견 근로자가 많아 임대비용 대비 매수 검토가 필요한 외국인직접투자기업, 부동산 임대업 목적의 부동산 투자펀드 등의 새로운 수요 및 투자 요인이 발생할 것으로 예상되어 베트남 부동산시장의 회복에 도움이 될 것으로 보인다.
김광혁 피데스투자자문 호치민 리서치센터장
