- 세 가지 변수 따라 정상화 희비
[뉴스핌=이동훈 기자] 용산역세권 개발사업이 내달 1일 향배가 결정된다. 코레일(한국철도공사)이 이 사업의 시행회사인 드림허브의 과반 의석을 차지하는 주주로 주도권을 잡고 공영개발을 염두에 둔 새로운 정상화 방안을 내놓아서다. 하지만 여전히 용산사업의 발목을 잡는 3대 변수가 있다. 건설업계는 지배구조 변화와 사업방식 변경, 그리고 이해 관계자간 갈등을 3가지 변수로 보고 있다. 이 부분이 해결되지 않으면 역세권사업은 결국 원점으로 돌아갈 것이라는 것.
◆건설 출자사 설득이 관건
역세권 사업의 발목을 잡고 있는 것은 우선 지배구조 변화다. 코레일은 1조4000억원 규모인 용산사업 시행사 '드림허브 프로젝트금융투자회사'의 자본금을 5조원까지 확대하는 과정에서 현 25% 수준인 코레일의 지분을 57%까지 늘릴 예정이다. 아울러 ‘기득권 포기’를 전제로 삼성물산 등 모든 출자사들이 확보한 시공권을 백지화한다는 방침이다.
이 구상대로 되면 코레일은 드림허브 이사회에서 5명의 이사 자리를 차지하게 돼 사업의 주도권을 쥘 수 있다. 또 랜드마크 빌딩 등의 시공권을 경쟁입찰로 붙여 사업비에 보탤 수 있다.
출자사들이 코레일의 구상대로 따라줄 지는 아직 미지수다. 문제는 막대한 이권을 잃게 된 건설 투자자(CI)들이다. 한 건설사 관계자는 "지분 만큼만 시공권을 가져가라는데 경쟁입찰이면 지분을 넣지 않고도 참여할 수 있는 게 아닌가"라며 "용산사업 지분 출자사로서 메리트가 없다면 굳이 참여해야하는지 고민해 봐야 할 것"이라고 말했다.
◆사실상 '공영개발' 정부는 반대
사업방식 변경을 놓고도 적잖은 진통이 거쳐야 한다. 코레일이 드림허브의 출자 규모를 지분의 57%로 늘리면 드림허브는 코레일의 자회사가 된다. 사실상 공기업이 돼 공영개발론이 힘을 받는다.
그러나 공영개발은 쉽지 않다. 우선 주무 부처인 국토해양부의 반대 목소리가 크다. 용산역세권 개발 예정부지는 높은 땅값 때문에 행복주택 등 주거복지차원의 서민 임대주택 공급도 쉽지 않다. 공영개발이 아무런 공익이 없으면 수행하기 어렵다는 게 국토부의 이야기다.
공영개발로 가더라도 코레일이 수용하기 어려운 조건이 있다. 국토부 한 관계자는 "공영개발이 이루어지려면 코레일은 땅을 팔고 사업에 손을 터는 형태가 돼야하며 서부이촌동은 제외해야 한다"라고 말했다. 이 관계자는 또 "한다고 해도 용산 부지를 매입할 여력이 LH(한국토지주택공사)에 없는 만큼 땅을 쪼개서 개발하는 장기 계획이 될 것"이라고 말했다.
◆서부이촌동 안고갈까
세번째 변수는 이해 관계자간 갈등 문제다. 특히 코레일의 타깃이 된 삼성물산의 움직임이 관심꺼리다. 코레일은 삼성물산에 1조4000억원 규모 랜드마크 빌딩 시공권을 반납할 것을 통보한 상태다. 삼성물산 관계자는 "지금까지 검토를 지속하고 있는 상황"이라며 신중한 입장을 보였다.
만약 이들 건설 투자자들이 코레일의 정상화방안에 불복할 경우 대규모 소송전은 불을 보듯 뻔해진다. 사업이 2년 이상 장기화될 수밖에 없는 셈이다.
또 서부이촌동을 안고 갈지도 변수로 작용한다. 서울시는 서부이촌동 대림, 성원, 동원, 중산, 시범, 연립+단독지구 등 6개 지구에 대한 주민 찬반투표를 실시해 반대 동의가 50%를 넘는 지구는 제외한다는 방침이다. 이들 지구 중 대림과 성원은 앞서 실시한 주민투표에서 30%대의 찬성 동의율 밖에 나오지 않았다.
하지만 실제 투표결과는 장담하기 어렵다. 6년 가까이 용산사업이 추진되면서 이 사업에 기대를 거는 주민들이 많아져서다. 성원, 대림 주민들은 분담금 추가 없이 동일 규모 주택 취득이 가능한 만큼 지금의 한강조망권만 보존되면 굳이 사업을 반대할 이유가 없다. 서부이촌동 현지 중개업소 관계자는 "코레일이 주도하면 사업이 빨라질 것이란 기대감도 나오고 있다"고 말했다.
이렇게 되면 3조원 규모의 서부이촌동 주민 보상금 문제는 뇌관이 될 수밖에 없다. 6년 넘게 사업을 기다린 이들 주민들을 만족시키려면 보상금 수준이 올라갈 가능성도 크다.
이들 문제는 코레일이 해결할 수준을 넘어섰다는 지적도 나오고 있다. 한 업계 관계자는 "개발사업 경험이 전무한 코레일이 해결할 만한 수준이 아니다"고 단언하며 "정부가 개입하기까지 난항을 겪을 가능성이 크다"고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
