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[환율전쟁과 코스피①-2] 글로벌머니 어디로(下)

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유럽중앙은행(ECB)이 무제한 국채매입을 발표한 데 이어 미국 연방준비제도이사회(FRB), 일본은행(BOJ)도 각각 추가 양적완화를 내놓았다. 주요 선진국들이 잇따라 경기부양을 위해 '돈보따리'를 풀자 글로벌 자금시장과 원자재시장이 들썩거리고 있다. 글로벌 환율 전쟁이 재연되고, 핫머니가 금과 신흥국 채권, 주식 등으로 쏠리면서 금융시장의 불안요인으로 등장했다. 고용창출·경기회복 등 효과는 가시화되지 않은 채 인플레이션 등 거품만 양산할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

뉴스핌(www.newspim.com)은 소용돌이치고 있는 글로벌 자금시장을 진단하고, 국내 외환시장 및 주식시장을 전망한다.<편집자주>

[뉴스핌=김사헌 기자] 브라질 귀도 만테가 재무장관은 2010년의 '환율전쟁'의 결과를 선례로 들었는데, 이번에도 유로존과 미국 그리고 일본 등 'G3' 중앙은행과 함께 영란은행(BOE), 런민은행(PBoC) 등도 완화정책을 실시하고 있어 마찬가지 양상을 보이고 있다.

이런 점에서 연준의 QE2가 단행된 이후 금융시장의 변화를 재확인할 필요가 있다.

당시 위험자산 시장은 급격한 랠리를 구가했다. 미국 S&P500 지수가 12% 가량 급등했고 금 선물 가격이 10% 넘게 올랐으며 국제유가는 5% 이상 상승했다.

신흥시장으로의 자금 흐름과 관련해서는 아직 뚜렷한 답이 나오고 있지 않다. 세계 경제 전망이 밝지 않고, 유로존 위기가 완전히 해소되지 않고 장기화될 가능성이 높기 때문에 섣불리 개도국이나 신흥국으로 발걸음을 옮기지 못하는 투자자들이 많기 때문이다.

이에 따라 인플레이션 헤지 등의 욕구가 강화되고 신흥국 중앙은행의 수요까지 겹치면서 금 시세가 요동칠 조짐을 보이고 있다. 경기 둔화로 인해 석유나 기초금속의 가격은 급락 양상을 보이는 등 안정화 조짐을 보이고 있는 가운데, 금 시세의 변화를 주목할 필요가 있다는 지적이다.

※출처: 국제금융센터에서 재인용


◆ QE2 이후 글로벌 금융시장 변화

글로벌 외환시장에서도 변화가 나타났지만, 각국 중앙은행과 외환당국의 자국통화 가치 절상 억제 노력에다 일본 대지진에 원전 재앙, 유로존 부채 위기 심화 등의 다른 외부 요인으로 인해 뚜렷한 특징을 읽기는 쉽지 않다.

먼저 유로/달러는 4.3% 하락하고 달러/엔은 0.8% 상승하는 등 G3 내에서는 미 달러화가 되레 강세를 보였다. 유로화는 그 사이 엔화 대비로 3.6% 절상됐다. 영국 파운드화가 미 달러화 대비로 1% 절상된 가운데, 중국 위안화 대비로 미국 달러화가 2% 평가절하됐다.

이 같은 환율 변화로 보면 QE2가 촉발한 '전쟁'에서 일본이 '승리'했고 영국과 중국이 '패배'한 셈이다.

하지만 다양한 외부요인에다 각국 중앙은행들의 경쟁적 완화정책으로 인해 이번 ECB와 연준 그리고 BOJ의 양적완화가 촉발할 새로운 환율전쟁의 승패는 쉽게 가늠하기 어렵다.

당장 연준의 QE3 발표 전후로 미국 달러화는 G10 통화들 중 가장 약세를 보이고 있어 미국이 이번에는 '승리'할 조짐이 보인다.

※출처: 비즈니스인사이더


◆ 미국 주 타겟은 이번에도 '중국'

선진국 경제는 대부분 수요 감소나 제약에 힘들어하고 있지만, 일부 신흥국은 선진국과는 다르다. 갑싼 제품 수요나 상품시장의 투기 등으로 가동률이 거의 한계에 올라있는 경우 지금과 같은 상황에서도 금리인상을 단행한다. 지난주 전격 금리인상을 단행한 러시아가 그런 경우다.

특히 최근 곡물가격 상승과 중동 긴장 그리고 중일 영토분쟁에 이르기까지 물가 불안 요인이 높아진 것은 신흥국들이 마음놓고 완화정책을 펼치기 힘들게 한다  중국은 그 동안 추가 완화정책을 구사할 것이란 전망이 우세했지만, 내년부터는 금리인상을 단행해야 할 수도 있다는 관측이 제기되기 시작했다.

국제통화기금(IMF)는 이번에 제출한 한국 경제보고서에서 한국은행의 정책 기조가 '완화적'이라면서 내년 상반기 중으로 금리정상화에 돌입해야 할 수 있다고 주장했다.

이와 관련해 다우존스의 알렌 매티치 칼럼니스트는 "연준의 QE3 정책의 주 타겟은 역시 중국이 될 것"이라는 분석을 내놓았다.

독립 분석전문가인 앤시 셰에 따르면 중국 경제는 겉보기에는 경기둔화가 최대 우려요인인 것 같지만 사실은 물가 압력 상승을 더 우려하고 있다고 한다. 특히 도시근로자들의 임금이 본격적으로 상승할 경우 유발될 인플레이션을 염려한다는 얘기다.

매티치는 "사실 QE3는 매우 큰 경상흑자를 기록하는 신흥국과 경상적자가 큰 선진국 사이의 불균형을 바로잡기 위한 한 가지 시도로 볼 수 있지만, 대단히 큰 마찰이 불기피한 방식이기도 하다"고 지적했다.


◆ 신흥국으로 자금 유입 "이번엔 다를 것"

※출처: IMF 보고서

투자자들은 과연 미국 중앙은행이 '컴퓨터 화면 잔고'로 쉽게 찍어낸 돈이 신흥국 계좌로 유입될 것인지에 촉각을 곤두세우고 있다.

과거 양적완화 정책이 단행되는 경우 금융시장의 반응은 거의'파블로프의 개'와 같은 조건반사 양상을 보였다. 미국 달러화를 팔고 고수익의 고위험 통화 그리고 신흥시장 자산이나 상품선물을 매수하는 것이 그러한 조건반사 행동이 되어야 했다.

하지만 QE2 이후 환율 변화에서 보이듯이 상황의 전개는 그렇게 직선적이지 않고, 정책 대응이나 다른 외부 요인에 영향을 받는다. 앞서 지적했듯이 글로벌 투자자들은 양적완화가 세계경제 회복을 얼마나 뒷받침할 수 있는가에 회의적인 시각을 가지고 있으며, 인플레이션 위험이나 상품시장과 위험자산 시장의 변동성 확대를 경계하고 있다.

일부 전문가들은 미국 QE1 때 신흥국 통화가 미국 달러화 대비로 약 7% 절상되고 QE2 때에는 15%나 절상됐는데 이번에도 같은 양상이 반복되지 않겠느냐고 본다. 하지만, 이번에는 이 같은 추세를 재연하기 쉽지 않을 것이라는 의견도 있다.

두 가지 이유에서다.

먼저 과거와 같이 신흥국이나 수출국의 금리가 선진국에 비해 크게 높지 않다. 인플레이션을 감안할 경우는 마이너스 금리인 경우도 많다. 금리 격차가 환율 결정의 주된 배경이 되는 것을 감안할 때 지금은 신흥시장 통화 구매 욕구가 크지 않을 것이란 판단이 가능하다.

실제로 올들어 글로벌 투자자들의 신흥시장 투자자금의 80%는 달러본드 쪽으로 쏠렸다. 금리인하 정책 등으로 채권수익률이 빠르게 하락하는 경우가 아니면 현지채권 매입을 주저했다는 얘기다.

그 다음으로 유럽 위기의 장기화 등으로 글로벌 교역이 악화되면서 수출 의존조가 큰 나라 경제가 빠르게 동조양샹을 보이고 있다. 이 같은 경기 둔화는 신흥시장 주식시장으로의 포트폴리오 자금 융입을 억제하는 요인이다. 내수 경제라도 빠르게 성장한다면 위험자산 가치가 오를 것이지만, 이는 쉽지 않은 과제로 보인다.

외환시장 전문가들은 따라서 지금은 미 연준의 대차대조표 규모의 변화 보다는 세계 경기의 변화가 좀 더 중요한 변수가 됐다고 입을 모은다.

이미 아시아 자산가격은 상당히 높은 상황이고 선진국과 금리 격차도 놓지 않으니 추가 매수보다는 일단 관망하는 자세가 당분간 이어질 것으로 보인다.

다만 글로벌 초저금리가 최소 2년 이상 이어질 것이라는 점을 연준이 약속한 이상, 조금이라도 더 높은 수익을 추구하기 위해 꾸준한 투자자금이 유입될 것이란 점에서 이들 신흥시장에서 발을 빼지도 않을 것이란 관측이 우세하다.

이번 주 목요일 서울 외환시장을 비롯한 동남아 외환시장은 자국 통화가치가 크게 하락하는 현상을 목도했다. 원/달러 환율은 이날 8.3원이나 급등한 1123.10원을 기록했다. 하루 전 BOJ 양적 완화가 발표된 직후 1115.50원으로 올해 최저치를 경신한 것과 대조적이다. 달러/엔 환율은 다시 78엔 대 중반으로 돌아갔다.


◆ 금 시세 급등할 듯.. 여타 상품은 하향 안정화

국제유가는 배럴당 100달러 선을 찍고 난 뒤 갑자기 몇 분 만에 4~5% 폭락하는 양상을 보였지만, 금 시세는 꾸준히 강세를 보일 조짐이다. 양적완화에 따른 자금 이동은 주로 인플레이션 헤지가 가능한 금으로 몰릴 것이란 관측이 우세하다.

연준의 QE3 이후 시장의 관심은 그 효과가 어느 정도일 것인가와 함께 부작용 쪽에 모이고 있다.

캐피탈 이코노믹스의 줄리안 제솝 이코노미스트는 “유동성 공급을 지속할수록 그 효과는 반감되며, 이는 연준 뿐 아니라 유럽중앙은행(ECB)도 마찬가지”라며 “여기에 유가 상승의 근본적인 요건인 경제 펀더멘털이 지속적으로 악화되고 있어 QE를 빌미로 한 상승은 한계가 따를 수밖에 없다”고 주장했다.
 
QE3가 QE2와 다른 이유는 또 있다. 2010년 2차 QE를 실시했던 당시 중국은 10%를 웃도는 성장률을 기록했다. 반면 중국 성장률은 한자리수로 떨어졌고, 골드만 삭스와 바클레이스는 최근 올해 성장률 전망치를 7.5%로 낮춘 상황이다.
 
이 때문에 시장 전문가는 구리와 철강 등 원유 이외 산업용 금속 상품 역시 QE의 반사이익을 보기 힘들 것으로 내다봤다. 이른바 ‘중국 효과’의 뒷받침이 없는 QE로는 경제 펀더멘털은 물론이고 유동성 논리에 기댄 상품 가격 상승도 쉽지 않다는 지적이다.

실제로 최근 블룸버그통신의 조사에서 투자전문가들은 24개 원자재를 편입한 S&P500 GSCI 지수가 연말 667을 기록해 3%가량 추가 상승하는 데 그칠 것으로 내다봤다.
 
이 상품 지수는 지난 6일 유럽중앙은행(ECB)이 무제한 국채 매입 계획을 발표한 이후 2% 가까이 하락한 상태다. 또 지난 13일 연준의 3차 양적완화(QE) 발표 이후 3.8% 떨어졌다.
 
이는 지난 2008년 말부터 2011년 6월 사이 연준이 2조3000억달러 규모의 QE를 실시하는 과정에 92% 급등한 것과 뚜렷한 대조를 이루는 것이다.
 
바클레이스는 이미 QE에 대한 기대감이 가격에 대부분 반영된 상황이며, 주변국을 포함한 유로존과 중국의 경기가 위축되고 있어 원자재 가격은 이미 정점을 찍은 것으로 판단된다고 전했다.
 
특히 구리와 원유의 경우 유럽과 중국이 글로벌 전체 수요 가운데 각각 60%와 33%를 차지하는 만큼 실물경기 후퇴에 따른 파장을 모면하기 어렵다는 지적이다.
 
마켓필드 자산운용의 마이클 아론스타인 대표는 “원자재 투자 수요가 장기간 지속되기 어려울 것”이라며 “이미 가격이 상당 기간 높은 수준을 유지했고, 이에 따라 공급이 늘어난 상황”이라고 설명했다.
 
바클레이스에 따르면 상장지수펀드(ETF)가 사들인 상품이 지난 7월 말 현재 4060억달러로, 연초 3990억달러에서 70억달러 증가한 것으로 나타났다.

모간 스탠리는 내년 알루미늄과 니켈, 아연, 석탄 등이 공급 과잉을 보일 것으로 내다봤다. 맥쿼리 역시 중국의 과잉 생산으로 인해 아연과 알루미늄 공급이 수요를 초과할 것이라고 예상했다.

※출처: 톰슨로이터 차트

반면 금의 경우 QE의 반사이익이 기대된다고 월가 애널리스트는 판단했다. JP모간과 크레디트 스위스 등 주요 투자은행은 QE로 인한 유동성 증가로 금 선물이 중장기적인 상승세를 이어갈 것이라고 예상했다.

유로존의 부채위기로 인한 안전자산 선호 심리와 달러 약세에 따른 투자 매력이 금값 상승에 힘을 실어줄 것으로 기대되는 데다 연준과 ECB의 유동성 공급에 따른 인플레이션 기대 심리 역시 호재로 작용할 것으로 보인다.
 
연준의 QE 발표 이후 금값은 파죽지세다. 온스당 1600달러 선에서 발목이 잡혔던 금 선물은 연준의 QE 발표 이후 일시적으로 1780달러 선까지 치솟았다.
 
캐피탈 이코노믹스는 금 선물이 온스당 2000달러까지 상승할 것으로 내다봤다. 뱅크오브아메리카-메릴린치는 2014년에 온스당 2400달러까지 급등할 것이란 관측을 내놓기도 했다. 모간스탠리는 내년까지 금 선물이 온스당 1800달러 정도를 기록할 것으로 보고 있다.


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[뉴스핌] 김사헌 기자 (herra79@newspim.com)

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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