이 글은 칼럼리스트 아그네스 크레인의 개인 견해입니다.
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[뉴욕=뉴스핌 이강규 특파원] 1950년대에서 현재로 건너온 '시간 여행자'라면 미국의 감독당국이 심사숙고중인 주택융자안이 지극히 평범하다고 생각할 것이다.
사실 은행감독당국이 윤곽을 잡은 언더라이팅(underwriting) 기준은 최근 차용자들이 입맛에 따라 골라잡던 파격적인 모기지 상품 조건과는 거리가 멀다.
그러나 이는 새로운 기준이라기보다는 과거의 보수적 방식으로의 회귀에 가깝다.
연방준비제도(FED)와 연방예금보험공사(FDIC), 통화감독관(Comptroller of the Currency)을 비롯한 미 감독당국은 '제한적인 주택 모기지 지침'을 제시함으로써 모기지 증권화(securitization of mortgages)와 관련한 지난친 위험감수를 제어하려 하고 있다.
이를 위해 감독당국은 과거의 '안전 대출 '규정에 의지했다.
이미 사문화한 것이나 다름없는 20% 다운페이먼트조항이 총부채상환비율(DTI) 규제, 담보대출한도(home equity threshold) 인하 등과 함께 다시 돌아온 것.
첫 주택장만자의 다운페이먼트 지불능력이 평균 5% 정도에 불과한 현실을 감안할 때 지나치게 엄격한 기준이라는 지적을 받아온 이 조항의 복귀에 일부 은행들은 볼 멘 소리를 내지를 것이다.
새로운 규정안에 따르면 20%다운페이먼트 조항을 충족시키지 못한 모기지를 증권화해 재판매할 경우 은행은 채권액의 5%를 위험보유금으로 비축해야 한다.
이 규정안이 시행되면 주택융자금 차용자들은 20%의 페이먼트를 마련해야 하기 때문에 '드림 하우스' 입주까지 시간이 조금 더 걸릴 수도 있다.
그러나 새로운 규정안이 주택시장에 큰 충격을 가하지 않을 것이라는 반가운 소식도 들린다.
이 규정안이 적어도 지금으로선 전국 모기지의 대다수를 보증하는 패니 매와 프레디 맥을 제외한 민간 금융분야를 겨냥하고 있기 때문이다.
하지만 정부는 모기지 융자 분야에서 이들 두 기관의 비중이 궁극적으로 크게 줄어들 것으로 희망하고 있다. 그리고 바로 이 때문에 새 규정안을 가볍게 볼 수 없다.
민간부문이 페니 매와 프레딕 맥의 공백을 채우게 되면 감독당국은 주택융자금조달 시스템의 오작동사태 재발을 막기 위해 대출기준을 강화해야 할 필요가 생긴다.
은행들은 순익에 더 신경을 써야하고 차용자들은 다운페이먼트 마련을 위해 더욱 많은 돈을 저축해야 한다.
하지만 그 정도는 주택시장이 붕괴후 은행과 차입자들 모두가 기꺼이 치루어야할 대가이다.
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[Reuters/NewsPim]이강규 기자 (kangklee@newspim.com)
