지난 칼럼에서는 건설업체의 미분양 땡처리와 수분양자의 계약해제, 손해배상 등과 관련하여 알아보았습니다. 오늘은 미분양아파트 현장에서 살아가고 있는 입주민들의 고민에 대해 알아보겠습니다.

1. '선분양 후시공'의 문제점

1997년 외환위기이후 정부는 내수경기활성화 등을 위하여 건설업체에 많은 혜택을 주었습니다. 2000년경에는 분양가를 자율화하였습니다. 그러자 왠만한 기업들은 저마다 하나씩 건설사를 끼게 되었고, 공급자위주의 선분양제를 통해 많은 돈을 벌어 들였습니다.

건설사들은 “아파트 팔아봤자 얼마 남지도 않아요.”라고 말하지만 이는 장부상 얼마남지 않는다는 말일 뿐입니다.

지난 2006년경 공공임대아파트 분양전환 가격산정에 대한 정보공개청구를 시작으로 대한주택공사(현재의 LH공사)등 공공주택에 대한 분양원가공개소송이 2007년 분양가격공시제도신설에도 불구하고 최근까지 계속되고 있습니다. 참고로 2007년경 주택공사는 분양원가의 20~40%의 이익을 보고 있었다고 합니다.

분양만 하면 계약자들이 몰렸던 2007년경 건설사들은 분양가상한제 시행을 앞두고 중대형아파트중심의 고분양가정책을 써가며 대거 밀어내기 분양에 나섰습니다.

하지만, 2008년 말 미국발 금융위기 여파로 국내 부동산경기가 침체되었고, 그 과정에서 유동성위기를 맞게 된 건설사들은 저급의 자재를 사용하기도 하였던 것으로 보입니다. 그런 이유로 최근 분양아파트 중 일부에서는 건축하자문제로 골머리를 앓고 있습니다.

2. '속칭 비대위'가 아파트를 관리하거나 관리규약을 제정할 수 있는지 여부

주택법 시행령 제57조 제2항은 ‘공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정한다.’고 규정되어 있습니다.

여기서 ‘입주예정자’라 함은 ‘아파트 세대수’라고 이해함이 편리할 것입니다. 예컨데, 아파트단지의 세대수가 1000세대라면, 공동주택관리규약 결정을 위해 501세대 이상이 서면동의하여야 하고, 미분양으로 인하여 현재 1000세대 중 400세대가 입주 또는 사용하고 있는 경우 현재 입주자(수분양자, 소유자 등) 및 사용자(임차인)의 과반수인 201세대가 동의하였다 하더라도 입주예정자 501세대 이상의 동의가 없는 한 관리규약을 제정할 수 없습니다.

주택법 제43조에 따르면, ① 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지, 건설사나 주택공사 등의 사업주체가 그 공동주택을 직접 관리하게 됩니다.

② 그러다 미분양이 그나마 해소되어 입주예정자의 과반수가 입주하게 되었다면, 그 때 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리할 것인지 또는 위탁관리할 것인지 요구하게 됩니다.

③ 입주자가 사업주체로부터 위 요구를 받게 되면 그 때부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여 관리방법 등을 결정하게 되는 것입니다.

따라서, 아파트 관리와 관련하여서 현재 입주예정자의 과반수가 입주하기 이전이라면 위 ①항에 따라 사업주체가 직접 관리할 수 밖에 없고, 비상대책위원회는 아무런 관리권한이 없습니다. 따라서, 현재 입주자들은 입주예정자 과반수가 채워질 때까지 ‘비대위’체제로 가는 수 밖에 없습니다. 이 경우 아파트공용부분에 대한 하자소송 등 건설사에 대한 입주자들의 대응이 원활치 않을 수 있습니다.

3. 입주자대표회의 관련 최근 개정사항

지난 7월 주택법시행령 개정의 이념은 ‘대표회의가 여러 가지 이권을 놓고 장난칠 수 있는 지위에 있기 때문에 입주자대표회의나 임원을 믿을 수 없다’는 인식에 기초하고 있습니다.

그러한 취지에서 ① 500세대 이상의 공동주택의 경우에는 입주자대표회의 회장과 감사를 입주자 및 사용자가 무기명 비밀투표 원칙에 따라 선거에 의해 선출하고, ② 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되 1회에 한해서 중임할 수 있게끔 하였습니다. ③ 동별 대표자들은 매년 ‘운영 및 윤리 교육’ 4시간을 의무적으로 받아야 하며, ④ 주택관리업자를 선정할 때는 반드시 국토해양부 장관이 고시한 경쟁 입찰방식으로 선정해야 합니다. /변호사 임상구