[뉴스핌=채애리 기자] 지난 2월 이후 서울·수도권 아파트 매매가격이 연일 곤두박질하고 있다.

이달 7일부터 13일까지 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트값을 조사한 결과 주간 매매가 변동률은 -0.08%를 기록하며 전국적으로 부동산 경기 하락세는 이어지고 있는 것으로 나타났다.

특히 서울의 경우 이번달 초 부터 단 한 구도 플러스 변동률을 기록하지 못하면서 재개발아파트를 중심으로 이뤄졌던 아파트 매매가 하락이 중대형에서 소형 아파트까지 확산된 양상을 보였다.

강남권을 중심으로 급매물이 간간히 거래되기도 하지만 추가하락 우려로 매수세가 거래에 적극 가담하지 않아 매매가 하락을 좀처럼 멈추지 못하고 있다. 게다가 보금자리주택, 광교신도시 등 인기지역에 청약이 예정돼 있으면서 기존 아파트에 대한 이탈 수요가 많다.

◆가격 하락...재조정일 뿐

2월 이후 시작된 부동산 가격 하락에 대해 부동산전문가들은 부동산 버블 제거가 이뤄지는 폭락이기 보다는 가격 재조정으로 봐야 한다고 언급했다.

미국발 금융위기 후 끝없이 추락했던 아파트 가격이 지난해 재건축 아파트와 중대형 아파트를 중심으로 빠르게 회복된 부분에 대한 재조정에 들어간 것이다. 게다가 올해 초 건설사들이 분양물량을 대거 공급하면서 수요대비 공급이 과잉됐다고 설명했다.

이에대해 한 부동산전문가는 "부동산 가격 하락이 시작된 것은 구정 이후 부터다"며 "구정 이후 지속적으로 매매가가 하락하기는 했지만 그 낙폭이 크다고 볼 수는 없다"고 말했다.

실제로 구정 이후 매매가가 지속적으로 하락했음에도 불구하고 강남권 재건축 단지 총 8만3682가구 중 2만3067가구인 27.57%가 전고점 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 나타났다. 특히 서초구의 경우 1만9601가구 중 63.43%인 1만2433가구가 전고점 이상의 시세를 유지했다.

이번 부동산 가격 하락에는 지난 2월 건설사들이 이른바 '밀어내기 분양'을 한 탓도 크다는 분석이다. 정부가 분양시장 활성화를 위해 일시적으로 제정한 양도세감면혜택이 지난 2월 11일 종료되기 전 건설사들이 분양물량을 쏟아냈다.

건설사들의 '밀어내기 분양'과 맞물려 보금자리주택 등 공공주택 공급이 이뤄지면서 공급 물량이 수요보다 많으면서 투자자들이 부동산에 대한 투자매력을 잃었다.

또 실물경제 침체가 장기화 됨에 따라 실수요자들이 중대형 평형에 대한 구매력을 잃은데다 보금자리주택 공급으로 아파트 가격이 재인식되면서 현재 아파트 가격을 비싸게 느끼는 것도 부동산 경기 침체에 한 몫했다.

◆폭락 위험은 적다

이번 부동산 경기 침체가 당분간 지속될 전망이지만 폭락의 위험이 보이진 않는다.

한 부동산 전문가는 "과거와 같은 부동산 대세 상승을 기대하기는 어렵다"며 "우선 부동산 가격이 오를만한 개발 호재가 없는데다 적체된 미분양이 많기 때문"이라고 말했다.

이어 이 전문가는 "하지만 부동산 경기가 침체돼 폭락하는 일은 없을 것으로 보인다"며 "내년 입주 물량이 올해에 비해 절반 수준에도 못 미치기 때문에 적체된 미분양이 해소되면 수요와 공급이 어느정도 맞춰질 것"이라고 설명했다.

실제로 올해 공공주택을 포함한 입주 물량이 32만여 가구에 이르지만 2011년에는 12만여 가구 밖에 안되는 것으로 조사됐다.

특히 미분양이 심했던 지방의 경우 올해(14만7000가구) 대비 3분의1 수준인 4만9000여가구만이 입주가 예정 중이다.