[뉴스핌=신상건 기자] 대신증권 조윤호 애널리스트는 10일 “올해 대규모 계약 해지 사태의 가능성은 낮게 보고 있지만 입주가 지연될 가능성은 높다고 전망된다”며 “관건은 미분양이 아닌 입주 문제”라며 업종 투자의견 비중확대를 유지했다.

또한 “프로젝트파이낸싱(PF) 상환 리스크 즉, 중도금 대출 PF와 사업용지에 대한 PF가 불거질 가능성이 있다고 판단된다”며 “올해 준공되는 아파트가 많아져 준공 후 미분양 주택의 증가는 필연적”이라고 내다봤다.


-다음은 리포트 주요 내용.

◆ 3월 미분양 주택수 3% 감소

3월 전국 미분양주택수는 전월대비 3%(2601호) 감소한 11만2910호로 집계됐다. 전체적으로 수도권은 4.5% 감소한 2만6099호와 지방은 2.6% 감소한 8만6811호로 집계됐다.

지역별로 광주(MoM -11.1%) 제주(MoM -10.7%) 전북(MoM -10.1%) 서울(MoM -8.5%) 울산(MoM -6.5%) 등의 감소 폭이 컸다. 반면 준공후 미분양주택수는 5만788호로 전월대비 748호(수도권126가구, 지방874가구) 증가하면서 두 달 연속 증가세를 보였다.

예상했던 대로 미분양주택수의 절대수치는 감소하고 준공후 미분양주택은 증가하는 양상을 보였다. 신규분양 시장의 위축, 특히 공공의보금자리 주택으로 인한 분양 지연과 미분양 아파트에 대한 판촉 활동 증가가 미분양주택 감소의 원인으로 분석된다. 반면 2010년 준공되는 아파트가 많아짐에 따라 준공 후 미분양 주택의 증가는 필연적이다.

◆ 올해 PF규모 34조원 내외 추정

부동산114의 통계 자료를 바탕으로 분석해보면 2010년 입주되는 물량의 총 사업비
규모는 86조원으로 추정된다. 신고되지 않는 물량까지 포함하면 그 규모는 더 늘어날 수도 있다.

일반적으로 총 사업비에서 땅값이 차지하는 비중이 40% 선임을 감안해보면 올해 입주하는 아파트 사업의 PF 규모는 34조원 내외일 것으로 계산된다. PF 만기일이 대체로 준공 후 6개월 시점이기 때문에 11년 상반기까지 34조원 대의 PF 만기 상환일이 11년 상반기까지 이어질 것으로 전망된다.

미분양률이 높은 개별 사업장의 경우 PF 상환에 대한 리스크가 하반기로 갈수록 커질 수 있다. 또한 대규모 계약 해지 사태의 가능성은 낮게 보고 있지만, 입주가 지연될 가능성은 높다고 전망되는데, 이 경우 PF 상환 리스크(중도금 대출 PF와 사업용지에 대한 PF)가 불거질 가능성이 있다고 판단된다.