[뉴스핌=채애리 기자] 10여년의 장고(長考)끝에 강남 중층 재건축의 상징 은마아파트에 대해 재건축 허용 결정이 내려졌지만 아직 갈 길은 험난하다.

5일 강남구 안전진단자문위원회가 최종 재건축 허용 결정을 내림으로써 은마 재건축이 가시화될 전망이다.

이에 따라 은마아파트 재건축 추진과정과 향후 시세 오름세에 대한 시장의 관심도 높아지고 있다. 특히 은마를 지켜보고 있는 여타 중층재건축 단지도 이번 은마 아파트 재건축 추진 과정에 기대를 모으고 있는 상태다.

하지만 지난 3일 은마아파트 조건부재건축 허용이 사실상 결정된지 사흘이 지났지만 예상과 달리 은마아파트는 잠잠한 모습을 보이고 있다.

부동산 중개업소는 급매물만 사라졌을 뿐 큰 변화는 없다고 담담히 밝히고 있다. 대부분의 중계업소는 조건부재건축 허용이 알려진 3일 이후 매수 문의를 거의 받지 못한 상황이다. 때문에 시세 변동은 아직까지 보이지 않고 있다.

지난해 10월 은마아파트가 안전진단에 들어갔다는 소식만으로 인근 재건축 아파트 가격이 상승했던 때와는 판이하게 다른 모습이다.

이는 이미 은마아파트 재건축 승인이 예상되면서 기대심리가 시세에 반영됐기 때문이다. A 부동산 중개업소 관계자는 “이미 1월에 구청의 재건축 승인에 대한 소문이 돌았다”며 “이번 결정에 동요하지 않는 것이 당연하다”고 말했다.

그는 또 “현재 시세는 지난해나 지금이나 비슷한 상태로 2~3개월 전에 이미 시세가 다 반영된 상태”라고 전했다. 현재 이 아파트 전용면적 76㎡(31평형)의 매매가격은 10억~11억원, 전용면적 84㎡(34평형) 매매가격은 12억~12억5000만원 정도다.

은마아파트는 재건축 방식을 놓고 일반재건축이나 1대1재건축 두 가지 방법에서 고민하고 있는 중이다.

소형, 중형, 대형 주택 비율은 2대4대4로 맞춰야 하는 일반재건축은 50평형대 이상 중대형 주택을 많이 지을 수 있다는 장점을 가지고 있지만 소형평형을 꼭 지어야 한다. 이 경우 소형평형이 없는 은마아파트의 특성상 상황에 따라 31평형을 갖고 있는 조합원이 주택을 줄여 재건축을 해야할 수도 있게 돼 사업 추진이 까다로워지게 된다.

이에 반해 1대1 재건축은 소형 평형 의무는 없으나 기존 전용면적의 10%만 늘어난다는 점이 단점. 여기에 일반분양이 거의 없는 만큼 분담금 액수도 큰 폭으로 올라갈 것으로 예측된다.

일단 현재 은마아파트 추진위원회는 소형평형을 넣더라도 중대형을 지을 수 있는 일반 재건축으로 가닥을 잡고 있다. 은마아파트 재건축 시공업체 관계자에 따르면 은마아파트는 용적률 300%로 소형평형 20%가 배치된 일반재건축 방식이 될 가능성이 높다고 전했다.

이에 따라 일반재건축이란 점과 은마아파트 대지 면적 자체가 넓지 않은 점으로 분담금은 3.3㎡(평)당 600만~700만원이 될 것으로 부동산중계업소는 예상했다. 이 경우 최소 2억원이 넘는 분담금이 조합원에게 돌아가게 될 전망이다.

하지만 이 경우에도 문제점은 있다. 은마아파트의 31, 34 두 개 평형이 들어갈 수 있는 새아파트의 면적 차이가 과도하게 될 것으로 예측되기 때문이다. B 부동산 중계업소 관계자는 “일반재건축으로 갈 경우 34평형은 40평형대 이상을 얻을 수 있는데 비해 31평형은 고작 2~3평 늘어나게 된다”며 “이 경우 31평형 세대에서 분담금도 많이 내면서 평형을 별로 늘지 않는 일반 재건축에 대한 반발이 심할 것”이라고 말했다.

실제로 과천주공 3단지 재건축시 소형평형 소유자들이 대형평형 소유자가 우선적으로 주택형을 선택할 수 있는 재건축 사업의 관행에 대해 소송을 걸어 승소한 바 있다. 당시 과천주공3단지는 사업이 마무리돼가는 상태였던 만큼 봉합이 가능했지만 은마의 경우 전채의 60%에 이르는 31평형 소유자가 반발할 경우 사업자체가 불가능해질 전망이다.

한 시장 전문가는 "앞으로 만들어지게될 재건축 조합이 조합원들을 잘 설득하지 않는 한 사업자체가 수렁에 빠질 우려가 있다"며 "은마의 경우 향후 추진될 중층재건축의 모델이 될 것인 만큼 재건축 추진과정에 신중을 기울여야할 것"이라고 말했다.