[뉴스핌=진희정 기자] 부동산 전문가들은 연휴 이후 어느 때보다 신중하게 투자전략을 짜야한다고 조언한다. 적어도 올해 4분기 이후부터는 국제적인 공조하에 출구 전략이 논의될 가능성이 높기 때문이다. 이로 인해 시중의 유동성 흡수를 위해한국은행에서도 기준 금리를 올릴 것으로 예상된다.
우선 주택시장의 경우 DTI규제로 인한 수혜지역과 신규분양시장 및 소액투자 물건에 관심을 두는 것이 현명하다.
특히 서울지역의 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 꺽이지 않으면 추석이후에도 이사철을 맞아 집값상승에 대한 기대감은 계속 유지될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여 가구로 올해 3만여 가구, 지난해 5만여 가구와 비교했을 때 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 동시다발적으로 예정돼 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다.
서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 증가했다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가할 것으로 예상했다.
서울시가 내놓은 공급확대방안도 오히려 집값 상승에 일조할 수 있다. 서울시계획은 재개발·재건축 구역의 종상향을 통해 층고 제한을 높이고 재개발 지역 기준 용적률이 현재보다 20% 올릴 예정으로 직접적은 공급대책으로 볼 수 없기 때문이다.
◆ 수도권 신규분양시장 인기 지속될 듯
최근 수도권 지역에서 1순위로 청약이 마감한 구로구 고척동 남양주 별내 쌍용지구,인천 송도동 웰카운티 등은 10대 1의 경쟁률을 넘어섰다.
이에따라 추석이후에도 DTI규제 대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 지속될 것으로 예상된다.
유엔알컨설팅 박상언 대표는 "주택 공급의 물꼬를 틀기 위해 분양가 상한제 폐지도 추석이후 본격적으로 논의될 예정이기 때문에 상한제 폐지 전 서둘러 분양하는 주택시장은 오히려 반사이득을 얻을 수 있다"고 전망했다.
특히 로또라 불리는 보금자리 주택에 대한 청약이 본격적으로 시작되기 때문에 분양시장에 대한 관심이 뜨거울 수 밖에 없다. 특히 강남구와 서초구 일대에서 공급되는 보금자리주택은 투자성과 도심 접근성에 있어 최고중의 최고라 해도 과언이 아니다.
보금자리주택에 대한 관심이 많아지면서 낙첨자들도 많이 생기게 된다.
박대표는 "지난 2006년의 판교지역 분양을 비춰봤을 때 낙첨자들 역시 주변이나 또 다른 분양 시장에 눈을 돌렸다"며 "수도권 분양시장의 경우 DTI규제 반사이득으로 더 각광받을 가능성이 높다"고 덧붙였다.
◆오피스텔, 도심권 신규분양 관심
도심지역 소형 오피스텔은 재건축 재개발 사업이 진행되면서 더욱 더 각광을 받을 것으로 보인다. 대규모 개발이 예정된 서울도심권주변과 지하철로 새롭게 도심과의 거리가 가까워지는 오피스텔 투자가 유효해 보인다. 경기가 확실히 살아난다는 징표가 없는 만큼 대형보다는 소형위주로 한정해 관심을 가질 만 하다.
특히 지난 8·23 전세시장 안정대책을 통해 발표된 바닥난방규제 완화로 오피스텔 신규분양시장에도 관심이 몰리고 있다.
규제 완화로 전용 60㎡(18평)이하 소형 오피스텔에만 허용돼왔던 바닥난방 설치가 전용 85㎡(25.7평)까지 확대됐다.
부동산 정보업체에 따르면 연말까지 수도권에서 1300실이상의 오피스텔이 분양될 예정이다. 그 중에서 동부건설이 도심권인 용산구 동자동과 국제3구역에서 공급하는 물량과 송도에서 대우건설이 공급하는 오피스텔이 투자자들의 주목을 받고 있다.
◆지자체간 통합으로 피흡수되는 지역 토지
국토해양부 자료에 따르면 지역 별로 차이는 있으나 전국 땅값은 4개월째 상승세를 타고 있다.
부동산 전문가들은 추석이후에도 전반적으로 땅값 상승세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 무엇보다 비사업용 토지의 양도소득세 중과 세율이 기본세율로 대폭 낮아졌고 각종 개발계획으로 토지가격상승에 대한 기대감이 크기 때문이다.
이에따라 추석이후 토지시장은 '개발 호재가 확실한 곳'의 해당 주변지역에 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
예를들어 보금자리 주택 예정지 주변이나 경춘선등 새로 도로가 뚫린 지역, 제 2경부고속도로 예정지 인근 지역, 제 2영동고속도로, 개발로 인한 토지 보상금이 대거 나오는 주변지역, 수도권 그린벨트 해제 예정지 주변, 수도권 공장 신ㆍ증설 규제예상지 등이다.
아울러 최근 농,산지 관련 지역·지구 해제절차가 간소화되었기 때문에 해당지역의 개발이 가능한 지역도 관심사다.
메트로컨설팅의 윤재오 대표는 "지자체간 통합에 대해 본격적으로 논의되고 있는 만큼 주로 그린벨트가 많이 포함된 피통합되는 지역에 개발기대감이 높다"며 "토지는 주택과는 달리 환금성이 현저히 떨어지는 중장기상품이기 충분한 여유자금을 가지고 투자에 임해야 한다"고 조언한다.
우선 주택시장의 경우 DTI규제로 인한 수혜지역과 신규분양시장 및 소액투자 물건에 관심을 두는 것이 현명하다.
특히 서울지역의 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 꺽이지 않으면 추석이후에도 이사철을 맞아 집값상승에 대한 기대감은 계속 유지될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여 가구로 올해 3만여 가구, 지난해 5만여 가구와 비교했을 때 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 동시다발적으로 예정돼 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다.
서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 증가했다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가할 것으로 예상했다.
서울시가 내놓은 공급확대방안도 오히려 집값 상승에 일조할 수 있다. 서울시계획은 재개발·재건축 구역의 종상향을 통해 층고 제한을 높이고 재개발 지역 기준 용적률이 현재보다 20% 올릴 예정으로 직접적은 공급대책으로 볼 수 없기 때문이다.
◆ 수도권 신규분양시장 인기 지속될 듯
최근 수도권 지역에서 1순위로 청약이 마감한 구로구 고척동 남양주 별내 쌍용지구,인천 송도동 웰카운티 등은 10대 1의 경쟁률을 넘어섰다.
이에따라 추석이후에도 DTI규제 대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 지속될 것으로 예상된다.
유엔알컨설팅 박상언 대표는 "주택 공급의 물꼬를 틀기 위해 분양가 상한제 폐지도 추석이후 본격적으로 논의될 예정이기 때문에 상한제 폐지 전 서둘러 분양하는 주택시장은 오히려 반사이득을 얻을 수 있다"고 전망했다.
특히 로또라 불리는 보금자리 주택에 대한 청약이 본격적으로 시작되기 때문에 분양시장에 대한 관심이 뜨거울 수 밖에 없다. 특히 강남구와 서초구 일대에서 공급되는 보금자리주택은 투자성과 도심 접근성에 있어 최고중의 최고라 해도 과언이 아니다.
보금자리주택에 대한 관심이 많아지면서 낙첨자들도 많이 생기게 된다.
박대표는 "지난 2006년의 판교지역 분양을 비춰봤을 때 낙첨자들 역시 주변이나 또 다른 분양 시장에 눈을 돌렸다"며 "수도권 분양시장의 경우 DTI규제 반사이득으로 더 각광받을 가능성이 높다"고 덧붙였다.
◆오피스텔, 도심권 신규분양 관심
도심지역 소형 오피스텔은 재건축 재개발 사업이 진행되면서 더욱 더 각광을 받을 것으로 보인다. 대규모 개발이 예정된 서울도심권주변과 지하철로 새롭게 도심과의 거리가 가까워지는 오피스텔 투자가 유효해 보인다. 경기가 확실히 살아난다는 징표가 없는 만큼 대형보다는 소형위주로 한정해 관심을 가질 만 하다.
특히 지난 8·23 전세시장 안정대책을 통해 발표된 바닥난방규제 완화로 오피스텔 신규분양시장에도 관심이 몰리고 있다.
규제 완화로 전용 60㎡(18평)이하 소형 오피스텔에만 허용돼왔던 바닥난방 설치가 전용 85㎡(25.7평)까지 확대됐다.
부동산 정보업체에 따르면 연말까지 수도권에서 1300실이상의 오피스텔이 분양될 예정이다. 그 중에서 동부건설이 도심권인 용산구 동자동과 국제3구역에서 공급하는 물량과 송도에서 대우건설이 공급하는 오피스텔이 투자자들의 주목을 받고 있다.
◆지자체간 통합으로 피흡수되는 지역 토지
국토해양부 자료에 따르면 지역 별로 차이는 있으나 전국 땅값은 4개월째 상승세를 타고 있다.
부동산 전문가들은 추석이후에도 전반적으로 땅값 상승세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 무엇보다 비사업용 토지의 양도소득세 중과 세율이 기본세율로 대폭 낮아졌고 각종 개발계획으로 토지가격상승에 대한 기대감이 크기 때문이다.
이에따라 추석이후 토지시장은 '개발 호재가 확실한 곳'의 해당 주변지역에 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
예를들어 보금자리 주택 예정지 주변이나 경춘선등 새로 도로가 뚫린 지역, 제 2경부고속도로 예정지 인근 지역, 제 2영동고속도로, 개발로 인한 토지 보상금이 대거 나오는 주변지역, 수도권 그린벨트 해제 예정지 주변, 수도권 공장 신ㆍ증설 규제예상지 등이다.
아울러 최근 농,산지 관련 지역·지구 해제절차가 간소화되었기 때문에 해당지역의 개발이 가능한 지역도 관심사다.
메트로컨설팅의 윤재오 대표는 "지자체간 통합에 대해 본격적으로 논의되고 있는 만큼 주로 그린벨트가 많이 포함된 피통합되는 지역에 개발기대감이 높다"며 "토지는 주택과는 달리 환금성이 현저히 떨어지는 중장기상품이기 충분한 여유자금을 가지고 투자에 임해야 한다"고 조언한다.
