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[여의도 십팔사략] 中증시 "정책 VS. 펀더멘털"

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[편집자주] '자오 상 하오. 십팔사략에서만 알려드리는 투자비책!' 뉴스핌은 한화증권 차이나리서치의 조용찬 수석애널리스트가 작성하는 중국 투자 관련 핫이슈 '여의도 십팔사략(十八史略)'을 연재합니다. 중국 경제와 금융시장 회복이 한국에게도 결정적인 요인으로 부상한 상황에서 조 수석의 깊이 있고 설득력 있는 분석은 정책 단위나 시장 참가자 여러분께 많은 도움을 줄 것으로 기대됩니다. 독자여러분의 많은 관심과 성원 부탁드립니다.

3월 중국 증시, 정책 VS 펀더멘털 힘겨루기 예상

[2월 증시 회고]

2월 증시 4% 상승, 거래대금은 13개월 만에 최고치

2월 상하이종합주가지수는 4.63% 상승한 2082.85P로 장을 마쳤고, 누적 거래대금은 4조1044.56억 위안으로 13개월 만에 최대거래대금을 기록했다. 정책호재가 집중됐던 비철금속, 자동차, 시멘트 3개 업종의 주가 상승률은 10%를 상회했다. 600여개 종목의 주가는 지수상승률을 웃돌았다.

올해 1월 이후 주식시장은 반등랠리를 이끈 주요 모멘텀은 풍부한 유동성과 정책적 호재였다. 그 중에 풍부한 시중자금은 마땅한 투자대상을 찾지 못하고 연일 증시로 유입된 것이 결정적인 요인이 됐다.



중국정부는 경기부양을 위해 은행의 신규대출을 작년 4분기 이후 적극 독려했다. 이에 영향 받아 은행의 신규신용대출은 12월 7718억 위안, 1월 1.62조 위안이 풀렸다. 2월에도 8000억 위안 전후로 늘어날 것으로 예상된다. 은행에서 풀린 자금의 상당규모는 단기할인어음 형태로 주식시장에 유입되면서 올해들어 거래대금을 작년 10월 보다 무려 5배나 증가시켰다.

또한 중국정부는 GDP성장률 8% 목표달성을 위해 10대 산업발전계획을 발표했다. 10대 산업 발전계획에 철강, 자동차, 방직, 장비제조, 조선, 전자정보, 경공업, 석유화학, 비철금속, 물류산업이 포함됐다. 물류산업 외 9개 산업은 GDP의 1/3을 차지하고, 세수총액의 40%, 도시지역 일자리의 30%를 창출시키는 기간산업들이다. 이러한 10대 산업 발전계획이 속속 발표되면서 저항선으로 인식됐던 2000P를 뛰어넘어 일시적이나마 2400P도 돌파하기도 했다.


실물경제에 비해 너무 앞서갔던 증시, 경계감 고조

양회를 불과 1주일 앞둔 2월 마지막 거래일 상하이증시는 2082P까지 하락한 것은 10대 산업발전계획이 전부 발표됐는데 막상 뚜껑을 열어보니 증시 기대에 못 미쳤다. 높은 주가수준을 지탱시켜줄 기업실적마저도 뒷걸음질 치자 투자자들은 이성을 잃고 증시를 서둘러 빠져 나온 것이 주요 원인이 됐다.

2009년 2월 25일 연간 결산보고서를 발표한 93개 상장기업의 순이익은 143.47억 위안으로 작년 같은 시기에 비해서 15.60% 늘어났는데, 이들 93개 기업은 2007년에 순이익이 250% 넘게 증가했던 기업이었다. 25일 현재 양대증시의 1000개가 넘는 상장기업이 실적을 예고했는데, 실적이 43% 이상 감소했다.

이외에도 증시에 찬물을 끼얹은 것은 수급악화도 한몫을 했다. 2월 들어 상장기업의 주요주주는 모두 177차례에 걸쳐 6억3,936만주를 내다 팔았습니다. 3월에 비유통주 만기 물량은 2000억 위안 이상인데, 2008년 4월 이후 월간 단위로는 가장 큰 규모라는 점도 2월말 주가를 하락시켰다.


[3월 증시 전망] 정책기대감 Vs 펀더멘털의 힘겨루기 장세

‘장미 빛 계절’ 뒤에 찾아온 조정장세

올해들어 중국증시의 반등랠리를 이끈 주요 모멘텀은 신규신용대출 확대, 고정자산투자의 반등, 공업제품 수요의 회복, PMI지표의 상승, 10대 산업발전계획, 올해 1분기 산업생산 증가율은 8% 수준의 반등이 예상했기 때문이다.

최근 재고조정이 빠르게 진행되면서 석탄재고는 다시 역사적 정상수준으로 회귀했고, 철강 중개상의 재고도 빠른 속도로 증가하고 있어 가격 하락압력으로 작용하고 있다. 경기후퇴로 2분기까지 산업생산이 소폭 하락하는 상황에서 증시만 너무 앞서나갈 수 없을 것이다.

상하이종합주가지수가 2월 17일에 기록한 고점인 2,402P를 돌파하지 못할 것으로 보는 근거는 3월에 발표되는 2월 경제지표가 아직 증시 기대에 못 미칠 것으로 보이기 때문이다. PPI와 CPI가 하향추세에서 벗어나기 힘들고, 2월 신규신용대출도 전월에 비해 크게 줄어들 전망이다. 3월은 본격적인 결산실적 발표시즌인데다 해외증시의 불확실성이 투자자들의 관망심리를 부추길 것으로 보인다.




3월 증시에서 주목할 이슈

1)3월 첫째 주부터 중국 최대 정치행사인 양회가 개막된다. 세계 경제위기와 경기후퇴를 막기 위한 대응방안이 회의의 주제가 될 것이므로 경기부양책 발표에 세계 이목이 집중될 전망이다.

2)10대 산업발전계획의 세칙과 세부대책들이 잇따라 발표될 예정이다. 관련기업간 구조조정에 따라선 극적인 주가반전이 기대된다. 3월 초부터 바오산철강과 닝보철강의 합병으로 철강기업간 M&A가 시작됐다.

3)2월 경지지표에서 경기회복의 흔적을 찾으려는 움직임이 강하게 나타날 것이다. 공장가동률과 전력발전량, 소비증가율, 구매관리자지수(PMI), 산업생산, 수출입 등은 경기회복에 대한 자신감을 갖게 할 것이다.

4)기록적인 신규 신용대출과 중국은행의 시중자금 환수는 증시 유동성에 결정적인 영향을
끼칠 것으로 보인다.

5)비유통주의 매도압력이 크게 늘어난다. 3월 비유통주의 시가총액은 3004.28억 위안으로 2월에 비해 2배 증가한데다, 주가 상승을 틈타 대주주의 주식매도가 한층 강화될 전망이다.

6)3월은 결산실적이 집중 발표되는 기간으로 상장기업의 실적악화가 예상된다.

7)해외증시의 안정여부가 중국 개인투자자의 투자심리에 결정적인 영향을 끼칠 것이다.


지수 2000P 이하에선 매수전략

글로벌증시가 12년 만에 최저치로 하락했지만, 향후 중국증시에 대해선 투자를 낙관하고 있다. 상하이종합주가지수가 지난 11월 이후 4개월째 상승세를 이어오고 있어 짧은 주가조정은 수시로 찾아오겠지만, 지수 2000P 이하에선 투자위험이 적어 보인다. 이같이 보는 근거는 4가지다.

1)계절적으로 3월 이후엔 본격적으로 생산활동이 재개된다. 중단됐던 상장기업의 생산시설 재개, 물류업종의 신규주문이 증가, 항만재고 감소, 철강수요 증가, 전력발전량 증가, PMI(구매관리자지수)가 3개월 연속 상승…



2) “봄철 강물이 따뜻해지면 만물이 소생한다(春江水暖, 万物復蘇)”는 말처럼, 남부지역을 시작으로 동북지역까지 중국 전체가 농번기가 들어갔고, 대규모의 SOC사업(중앙정부 4조 위안, 지방정부 18조 위안)이 속속 착공되고 있다. 투자가 하나 둘 늘어가면서 전방산업의 주문이 늘고 있다.

3)소비를 진작시키기 위한 소비권(상풍권)발행, 의료보험확대, ‘家電下乡’(농민 가전구매 보조금) 제도의 확대, 소득세 면세점에 대한 상향조정 등으로 굳게 닫혔던 소비자의 지갑이 열리고 있다. 올해 중국의 소매판매는 18%의 성장세가 전망되는데, 물가상승분을 제외하더라도 실질 성장률은 15% 이상으로 경제성장에 대한 공헌율은 높아질 것이다.

4)3월 중순에는 10대 산업발전계획의 120개 항목의 후속조치가 발표되고, 양회 뒤에는 실무부서가 세부 시행 세칙이 속속 발표될 전망이다


양회는 주식시장에 호재

3월 첫째 주부터 “양회(兩會”인 전국인민정치협상회의(3일), 전국인민대표대회(5일)”가 개막된다. 성장을 보호하고 일자리 창출이 정책의 핵심목표인 만큼 내수확대와 민생안정, 경제발전을 촉진하기 위한 4조 위안의 SOC투자가 비준 받게 됨에 따라, 본격적인 투자가 이뤄질 전망이다. 또한 농촌개혁, 주식시장, 주택시장, 식품안전도 이번 양회기간 주요 사안이 될 것으로 보인다.

특히 자본시장과 관련된 주요 정책이 결정될 예정인데, 나스닥과 같은 차스닥시장의 개설은 양회 뒤 빠른 속도로 진행될 전망이다.

1995년 이후 3월 한 달간 지수가 상승할 확률은 70%에 달했고, 상하이증시의 월평균 상승률을 상회할 확률도 54% 수준이다. 3월 한 달간 평균 상승률은 3.5%로 상하이증시 월평균 상승률 1.29%를 크게 웃돌았다. 양회가 주식시장엔 상승모멘텀 역할을 했음을 알 수 있다.


3월 비유통주 해제 물량은 289.16억 주로 월간 단위는 사상 최고치

3월 비유통주 해제물량은 월간 단위로 사상 최고치를 기록하고, 시가총액으로는 작년 4월 이후 최대물량이 쏟아질 전망이다.

Wind 통계자료에 따르면, 올해 3월 289.16억 주의 비유통주가 해제되는데, 이는 작년 8월의 최고치를 뛰어넘는 규모이다. 시가총액으로도 2927.39억 위안에 달한다.

올해엔 708개 상장기업이 전유통을 실현하게 되는데, 6월, 7월과 8월에 가장 많은 80개 이상의 기업이 쏟아진다.

3월엔 144개 비유통주가 만기 해제되는데, 이 중에 44개는 전유통주가 될 전망이다. 물량기준으로 상위 기업은 3월 2일 초상(招商)은행(600036) 47.99억주와 3월 31일 마안산철강(馬鋼:600808) 38.31억 주이다.

과거 경험상 해제물량과 시가총액 규모가 크다고 해서 주식시장에 직접적인 하락압력이 되지 않는다. 2007년 10월과 12월 해제물량의 시가총액 규모는 올해 3월보다 컸지만, 해당월의 상하이종합주가지수는 각각 7%와 8% 넘게 상승했다. 작년 3월 증시폭락으로 비유통주 매각이 중단됐지만, 지수는 20% 넘게 폭락했다.

3월 해제물량 중에 초상은행을 제외할 경우, “따페이(大非)” 해제물량은 218.48억주로 전체의 98.7%를 차지한다. “따페이(大非)” 중에 1대 주주의 해제물량은 188.40억주로 전체 “따페이(大非)”의 86%를 차지한다.



3월 주식권리분할 개혁과 관련된 해제 상장기업은 124개사로 심천고속(深高速), ST옌후이(鹽湖), 번강판재(本鋼板材), 바오스A(寶石), 마안산철강(馬鋼), 베이런홀딩스(北人)㈜, 완넝(皖能)전력 등 37개는 해제물량이 유통주 비중의 60% 이상이다. 그 중에 심천고속(深高速)은 558.03%, ST옌후이(鹽湖)는 343.33%, 번강판재(本鋼板材)는 220.61%에 달한다.

124개사 중에 해제금액이 10억 위안을 상회하는 기업은 우량예(五粮液), 하이뤄(海螺)시멘트, 마안산철강(馬鋼), 상하이(上海)공항, 거리(格力)전기, 심천고속(深高速), 윈난구리(云南 銅業), ST옌후이(鹽湖), 거화(歌華)유선 등 44개사다. 이중 우량예는 가장 많은 291억 위안, 하이뤄(海螺)시멘트 184억 위안, 마안산철강(馬鋼) 162억 위안, 상하이(上海)공항 115억 위안이다. 4개 상장기업은 모두 752억 위안으로 3월 전체 해제물량의 35.52%를 차지한다.


3월 지수 변동폭: 1900~2400P

3월 상하이종합주가지수는 1900~2400P에서 움직일 것으로 보인다. 10대 산업발전정책과 은행의 신규 신용대출로 단기할인자금이 집중적으로 유입됐던 2200~2400선은 대규모 신규자금과 기업실적 개선과 같은 새로운 모멘텀이 발표되기 전까지 단기적으로 돌파하기 어려울 것이다.

기술적으로 볼때, 상하이종합주가지수에서 의미를 둘 수 있는 지지선은 60일과 120일 M.A선(2020~2030P)이고, 심리적 지지선인 2000P에서 강한 하방경직성을 띨 전망이다.

하지만, 제 2의 국제금융위기 속에 글로벌증시의 폭락, 중앙은행이 단기 할인어음의 불법 주식투자 조사, IPO의 재개 움직임, 철강가격이 2월들어 하락하는 등 불확실성이 상존해 있다. 여기에다 기업실적도 악화되고 있어 빠른 주가상승을 기대할 수 없어 다소 방어적이면서도 실적이 뒷받침되는 종목에 보수적 투자자세가 바람직해 보인다.




3월 유망 관심종목

아직 실물경기가 본격적으로 회복되기 전이기 때문에 재정투자 확대와 우대 금융지원을 받고 있는 철도설비, 전력설비, 통신장비가 다른 산업에 비해서 직접적인 수혜를 많이 받을 것으로 보인다. 하반기 경기회복이 가시화됨에 따라 대출확대로 이자수익이 크게 증가할 시중은행, 부동산 거래세 감면과 부동산개발업체에 대한 장기 대출완화로 부동산업종에도 투자기회가 찾아올 전망이다.

양회가 개막된 뒤에 정책적 수혜주가 예상되는 전력, 철강, 시멘트, 제약과 농업관련주도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

이 같은 기준에 맞는 중국주식은 얜타이완화(烟台万華: 600309), 제일승용차(一汽輕車: 000800), 둥팡(東方)전기(600875), 즈신(置信)전기(600517), 우한철강(武鋼: 600005), 싼이(三一)중공업(600031), 헝루이(恒瑞)제약(600276), 화넝궈지(華能國際:600011), 화뎬궈지(華電國際:600027), 헝루이제약(恒瑞醫藥:600276), 둔황종묘(敦煌種業:600354), 하이뤄(海螺)시멘트(600585), 지둥(冀東)시멘트(000401), 둥아아지아오(東阿阿膠:000423), 난닝제당(南寧糖業).


◆ 조용찬 수석연구원

대신투신운용사 펀드매니저
대신경제연구소 수석연구원
현, 한화증권 차이나리서치 수석연구원

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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