[뉴스핌=김사헌 기자] 미국 서브프라임 모기지 위기가 내년에는 좀 더 심화될 것이란 전망이 나오고 있다.
월스트리트저널(WSJ)은 뱅크오브아메리카(BoA)의 추산을 인용, 2008년에 약 3620억 달러에 달하는 변동금리부 서브프라임 모기지 대출금리가 상향조정될 것이며, 이것이 이번 위기 사태의 제 2막을 여는 배경이 될 것이라고 23일 보도했다.
BoA에 따르면 이번 분기 금리가 상향 조정되는 서브프라임 모기지는 약 850억 달러 정도이며, 내년 1/4분기에도 마찬가지 규모에 대해 금리가 조정될 것으로 전망했다. 내년 2/4분기에는 그 규모가 1010억 달러 정도로 늘어날 것으로 예상된다.
실제로 대출업체들에 따르면 최근에는 이 같은 변동금리부 모기지(ARM)의 금리 상향조정이 부실을 이끄는 주된 배경으로 등장하고 있다고 한다.
업계에 따르면 초기에는 과도한 대출기준 적용에 따른 대출에서 연체가 발생하기 시작했지만, 앞으로는 ARM 대출 쪽에서 훨씬 더 큰 연체 상황이 발생하게 될 것이라는 관측이 지배적이다.
내년 금리가 조정되는 서브프라임 ARM 중 대다수는 이른바 '2-28' 대출로, 첫 2년간 고정금리를 적용한 뒤 이후 변동금리로 전환하는 상품이다.
최근 랜달 크로츠너 연준 이사는 2007년 초기에 실행된 이 같은 2-28 서브프라임 대출이 어떤 식으로 작동할 것인지 설명한 바 있다. 일단 7%로 출발한 금리는 2년 뒤에 9.5%로 급격히 높아지며, 통상적으로 월 상환 비용이 350달러 정도 증가하게 된다는 것이다.
BoA에 따르면 내년 금리가 조정되는 ARM 3620억 달러 외에 1520억 달러의 다른 변동금리부 대출 금리도 조정될 것으로 보이는데, 여기에는 '점보' 모기지와은 알트-A라고 불리는 범주의 대출이 포함된다.
단순히 금리가 재조정되는 것만 문제인 것은 아니다. 무엇보다 재융자나 주택을 매도해야 하는 대출자의 입장에서는 더이상 이전과 같은 조건으로 융자를 받거나 좋은 가격으로 주택을 내놓을 수 없는 상황이라는 것이 더 큰 문제다.
이와 관련 헨리 폴슨 재무장관과 세일라 배어 연방예금보험공사 사장은 대출기관들에게 주택차압이 많이 발생하게 되고 시간이 많이 걸리는 개별적인 평가 작업보다는 일괄 대출조건의 수정에 나서라는 압력을 넣고 있는 중이다.
배어 사장은 일단 모기기업체들이 상황을 악화시키지 않도록 약 200만 모기지 대출에 대한 금리를 동결하는 방식을 제안했다. 지금 수준으로 금리를 고정하고 이를 영구 고정금리로 전환하는 방식이 좋겠다는 것이다.
그러나 모기지은행협회(MBA)에서는 이 같은 대출조건의 수정이 일시적인 효과는 있을지 모르겠지만, 결국 대출을 갚을 수 없거는 사람들에게는 문제가 발생하는 시점을 늦추는 일 밖에 되지 않을 것이라며 반대의사를 분명히 하고 있다.
사실 미국 정부의 정치적 노력은 미국 경제를 주택경기 악화에 따른 경기침체에서 구하기 위한 것이다. MBA에 따르면 미국 주택차압 규모는 올해 135만 호에서 내년 144만 호까지 증가할 것으로 전망된다. 2005년 한해 차압주택은 70만 5000호에 그쳤다.
그런데 차압된 주택이 시장에 나오고 있어 또다른 변수가 되고 있다. 베어스턴스의 전문가들은 차압주택 매물은 기존주택 판매의 약 45%에 이르고 기존주택 재고가 4개월분 더 늘어나도록 만들게 될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택가격을 더욱 떨어뜨려 주택담보 가치를 더 낮아지게 하는 문제를 일으킬 수 있다.
차압된 주택은 보통 주택에 비해 가격이 약 20%~25% 정도 저렴하다. 대출기관들이 빨리 처분하려고 하는데다가 주택상태가 좋지 못한 경우가 많기 때문이다. 상황이 좋지 않아 집을 처분하기 때문에 카페트가 낡고 오염된 상태이거나 집 앞 잔디가 모두 죽어있는 경우도 허다한 것.
벤 버냉키 연준 의장은 이달 의회에서 행한 증언을 통해 "차압된 주택이 대규모로 시장에 나오게 되면 이미 고전하고 있는 주택시장은 더욱 악화될 것이고 또 이는 잠재적으로 전반적인 경제의 약화로 이어질 가능성이 있다"고 우려한 바 있다.
이처럼 우려되는 것은 주택차압이 주택가격을 더 떨어뜨리고, 이는 나아가 대출자들의 재융자를 어렵게 하고 앞으로 대출연체와 주택차압을 더 유발하는 악순환이 반복되는 것이다.
부동산 중개업체들은 만약 은행이 보유한 부동산담보가 시장에 나온다면 큰 충격을 줄 것이라고 우려하고 있다.
월스트리트저널(WSJ)은 뱅크오브아메리카(BoA)의 추산을 인용, 2008년에 약 3620억 달러에 달하는 변동금리부 서브프라임 모기지 대출금리가 상향조정될 것이며, 이것이 이번 위기 사태의 제 2막을 여는 배경이 될 것이라고 23일 보도했다.
BoA에 따르면 이번 분기 금리가 상향 조정되는 서브프라임 모기지는 약 850억 달러 정도이며, 내년 1/4분기에도 마찬가지 규모에 대해 금리가 조정될 것으로 전망했다. 내년 2/4분기에는 그 규모가 1010억 달러 정도로 늘어날 것으로 예상된다.
실제로 대출업체들에 따르면 최근에는 이 같은 변동금리부 모기지(ARM)의 금리 상향조정이 부실을 이끄는 주된 배경으로 등장하고 있다고 한다.
업계에 따르면 초기에는 과도한 대출기준 적용에 따른 대출에서 연체가 발생하기 시작했지만, 앞으로는 ARM 대출 쪽에서 훨씬 더 큰 연체 상황이 발생하게 될 것이라는 관측이 지배적이다.
내년 금리가 조정되는 서브프라임 ARM 중 대다수는 이른바 '2-28' 대출로, 첫 2년간 고정금리를 적용한 뒤 이후 변동금리로 전환하는 상품이다.
최근 랜달 크로츠너 연준 이사는 2007년 초기에 실행된 이 같은 2-28 서브프라임 대출이 어떤 식으로 작동할 것인지 설명한 바 있다. 일단 7%로 출발한 금리는 2년 뒤에 9.5%로 급격히 높아지며, 통상적으로 월 상환 비용이 350달러 정도 증가하게 된다는 것이다.
BoA에 따르면 내년 금리가 조정되는 ARM 3620억 달러 외에 1520억 달러의 다른 변동금리부 대출 금리도 조정될 것으로 보이는데, 여기에는 '점보' 모기지와은 알트-A라고 불리는 범주의 대출이 포함된다.
단순히 금리가 재조정되는 것만 문제인 것은 아니다. 무엇보다 재융자나 주택을 매도해야 하는 대출자의 입장에서는 더이상 이전과 같은 조건으로 융자를 받거나 좋은 가격으로 주택을 내놓을 수 없는 상황이라는 것이 더 큰 문제다.
이와 관련 헨리 폴슨 재무장관과 세일라 배어 연방예금보험공사 사장은 대출기관들에게 주택차압이 많이 발생하게 되고 시간이 많이 걸리는 개별적인 평가 작업보다는 일괄 대출조건의 수정에 나서라는 압력을 넣고 있는 중이다.
배어 사장은 일단 모기기업체들이 상황을 악화시키지 않도록 약 200만 모기지 대출에 대한 금리를 동결하는 방식을 제안했다. 지금 수준으로 금리를 고정하고 이를 영구 고정금리로 전환하는 방식이 좋겠다는 것이다.
그러나 모기지은행협회(MBA)에서는 이 같은 대출조건의 수정이 일시적인 효과는 있을지 모르겠지만, 결국 대출을 갚을 수 없거는 사람들에게는 문제가 발생하는 시점을 늦추는 일 밖에 되지 않을 것이라며 반대의사를 분명히 하고 있다.
사실 미국 정부의 정치적 노력은 미국 경제를 주택경기 악화에 따른 경기침체에서 구하기 위한 것이다. MBA에 따르면 미국 주택차압 규모는 올해 135만 호에서 내년 144만 호까지 증가할 것으로 전망된다. 2005년 한해 차압주택은 70만 5000호에 그쳤다.
그런데 차압된 주택이 시장에 나오고 있어 또다른 변수가 되고 있다. 베어스턴스의 전문가들은 차압주택 매물은 기존주택 판매의 약 45%에 이르고 기존주택 재고가 4개월분 더 늘어나도록 만들게 될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택가격을 더욱 떨어뜨려 주택담보 가치를 더 낮아지게 하는 문제를 일으킬 수 있다.
차압된 주택은 보통 주택에 비해 가격이 약 20%~25% 정도 저렴하다. 대출기관들이 빨리 처분하려고 하는데다가 주택상태가 좋지 못한 경우가 많기 때문이다. 상황이 좋지 않아 집을 처분하기 때문에 카페트가 낡고 오염된 상태이거나 집 앞 잔디가 모두 죽어있는 경우도 허다한 것.
벤 버냉키 연준 의장은 이달 의회에서 행한 증언을 통해 "차압된 주택이 대규모로 시장에 나오게 되면 이미 고전하고 있는 주택시장은 더욱 악화될 것이고 또 이는 잠재적으로 전반적인 경제의 약화로 이어질 가능성이 있다"고 우려한 바 있다.
이처럼 우려되는 것은 주택차압이 주택가격을 더 떨어뜨리고, 이는 나아가 대출자들의 재융자를 어렵게 하고 앞으로 대출연체와 주택차압을 더 유발하는 악순환이 반복되는 것이다.
부동산 중개업체들은 만약 은행이 보유한 부동산담보가 시장에 나온다면 큰 충격을 줄 것이라고 우려하고 있다.
