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Remarks by Governor Frederic S. Mishkin
At Bridgewater College, Bridgewater, Virginia
April 10, 2007

Monetary Policy and the Dual Mandate

Thank you for inviting me to talk with you today.1 I would like to direct my remarks to the macroeconomic mission of the Federal Reserve System. I wish to note that these remarks reflect only my own views and not those of the Federal Reserve Board or of anyone else associated with the Federal Reserve System.

In a democratic society like our own, the ultimate purpose of the central bank is to promote the public good by pursuing a course of monetary policy that fosters economic prosperity and social welfare. In the United States, as in virtually every other country, the central bank has a more specific set of objectives that have been established by the government. This mandate was originally specified by the Federal Reserve Act of 1913 and was most recently clarified by an amendment to the Federal Reserve Act in 1977.

According to this legislation, the Federal Reserve's mandate is "to promote effectively the goals of maximum employment, stable prices, and moderate long-term interest rates." Because long-term interest rates can remain low only in a stable macroeconomic environment, these goals are often referred to as the dual mandate; that is, the Federal Reserve seeks to promote the two coequal objectives of maximum employment and price stability. In the remainder of my remarks today, I will describe how these two objectives are consistent with our ultimate purpose of fostering economic prosperity and social welfare. I will then talk about some important practical challenges in implementing these goals.

(By the way, I wish that I could also discuss the Federal Reserve's role in promoting the stability of the financial system, another key objective of central banks, but unfortunately that would violate my own personal mandate of finishing this speech in the allotted time.)

Now with respect to the first objective, the rationale for maximizing employment is fairly obvious. The alternative situation--high unemployment--is associated with human misery, including lower living standards and increases in poverty as well as social pathologies such as loss of self-esteem, a higher incidence of divorce, increased rates of violent crime, and even suicide. Furthermore, when unemployment is high, the economy has idle workers along with a reduced level of production and household income. And when factories are idle, firms generally choose not to invest in additional plant and equipment, which in turn has adverse consequences for subsequent labor productivity and economic growth. All these symptoms of high unemployment were observed during the economic devastation of the Great Depression during the 1930s, which is now just a fading memory. But even less severe recessions are associated with painful consequences for many individual workers and their families.

With respect to the second objective--that of price stability--there is now a broad consensus among policymakers, academic economists, and the general public in support of the principle that maintaining a low and stable inflation rate provides lasting benefits to the economy. In particular, low and predictable inflation promotes social welfare by simplifying the savings and retirement planning of individual households and by facilitating firms' production and investment decisions. Furthermore, an environment of overall price stability contributes to economic efficiency by reducing the variability of relative prices and by minimizing the distortions that arise because the tax system is not completely indexed to inflation.

Price stability also has important benefits in terms of equity. For example, an elevated inflation rate typically increases poverty because the poorest members of society do not have access to the sorts of financial instruments that would help protect them against inflation. By the way, these are not just theoretical arguments: The experience of the United States in the 1970s, and that of many other economies across a wide range of times and circumstances, demonstrates that high and unstable inflation generally detracts from the standard of living, hinders the process of capital formation and economic growth, and in some countries has even led to political and social instability. Such episodes also show that a full recovery from the adverse effects of severe inflation can take many years.

Although I could spend all morning extolling the virtues of the dual mandate, let me now turn to describing some of the challenges that the Federal Reserve faces in implementing this mandate.

The first challenge is determining how to interpret the dual mandate. Of course, the Federal Reserve doesn't take a literal approach to the goal of maximum employment. In that case, our policies would need to be directed at getting everyone to work at least one hundred hours a week, and we would have to discourage senior citizens from retiring and young people from attending college instead of entering the labor force. Furthermore, every modern economy has a certain level of "frictional" unemployment, which reflects the transitory periods over which individuals remain voluntarily unemployed while searching for a new job. Partly for these reasons, Federal Reserve officials and other policymakers often refer to this aspect of the dual mandate as the goal of maximum sustainable employment, and they place particular emphasis on the word sustainable.

Similarly, in promoting the goal of price stability, policymakers have generally not taken this goal literally--by aiming at complete constancy of the price level--but instead have pursued policies aimed at maintaining a low and predictable inflation rate. In particular, at a congressional hearing in mid-1988, then-Chairman Greenspan defined price stability as an environment in which households and businesses "can safely ignore the possibility of sustained, generalized price increases or decreases" in making their saving and investment decisions.2

Now let's turn to the practical challenges in conducting monetary policy to achieve the dual mandate.

A central element in successful monetary policy is a strong commitment to a nominal anchor, that is, the use of monetary policy actions and statements to maintain low and stable inflation. During the 1980s and 1990s, the Federal Reserve succeeded in bringing inflation down from double-digit levels to the average rate of about 2 percent that has prevailed over the past decade. Moreover, when some measures of inflation were close to 1 percent in 2003, the Federal Open Market Committee's official statements specifically noted that any further substantial decline in inflation would be unwelcome, mainly because of the risk that a falling price level (which has not occurred since the Great Depression) could cause a significant disruption to economic activity and employment.

In recent years, the Federal Reserve has been quite successful in maintaining a nominal anchor. Not only has the inflation rate remained within a reasonably narrow range, but inflation expectations, as measured by spreads between inflation-indexed and non-inflation-indexed Treasury securities and by surveys of professional forecasters and the general public, have also been well anchored.

Maintaining price stability is also essential for achieving the other element of the dual mandate, namely, maximum sustainable employment. First, as I have already emphasized, a low and predictable inflation rate plays a crucial role in facilitating long-term growth in employment and labor productivity. Second, although the economy will inevitably be buffeted by various shocks, in the majority of circumstances the appropriate monetary policy response to stabilize inflation also helps to stabilize employment and output fluctuations around their maximum sustainable levels. In other words, the two elements of the dual mandate are usually complementary.

To see how a commitment to price stability leads to appropriate policy actions to stabilize employment and output fluctuations, we need to understand that there are two key determinants of inflation: inflation expectations and the amount of slack in the economy.3 Maintaining a nominal anchor helps stabilize inflation expectations, which in turn means that rises or falls in inflation tend to be highly correlated with economic slack. Thus, stabilizing inflation also helps to stabilize economic activity around sustainable levels.

To see further how this process would work, consider a negative shock to aggregate demand (such as a decline in consumer confidence) that causes households to cut spending. The drop in demand leads, in turn, to a decline in actual output relative to its potential, that is, the level of output that the economy can produce at the maximum sustainable level of employment. As a result, future inflation will fall below levels consistent with price stability, and the central bank will pursue an expansionary policy to keep inflation from falling. The expansionary policy will then result in an increase in demand that raises output back up to potential output in order to return inflation to a level consistent with price stability.

For example, during the last recession the Federal Reserve reduced its target for the federal funds rate a total of 5-1/2 percentage points, and this stimulus not only contributed to economic recovery but also helped avoid an unwelcome further decline in inflation. In other cases, a tightening of the stance of monetary policy is needed to prevent an "overheating" of economic activity, thereby avoiding a boom-bust cycle in the level of employment as well as an undesirable upward spurt of inflation.

A strong commitment to price stability helps reduce fluctuations in employment and output in other ways. First, when inflation expectations are well anchored, a central bank will not have to worry that expansionary policy to counter a negative demand shock will lead to a sharp rise in expected inflation--a so-called inflation scare--that will then push up actual inflation in the future. Thus, a strong commitment to a nominal anchor enables a central bank to be more aggressive in the face of negative shocks and therefore to prevent rapid declines in employment or output.

Moreover, with a strong commitment to a nominal anchor, supply shocks to inflation, such as a rise in relative energy prices, are likely to have only a temporary effect on inflation. This result is exactly what we have seen in the United States. Because people are confident that the Fed will not allow inflation to remain high, the recent sharp run-up in oil prices did not lead to a sustained rise in longer-run inflation expectations. As a result, inflation rose temporarily but has now been falling back again. When inflation expectations are well-anchored, the occurrence of an adverse aggregate supply shock does not necessarily mean that the central bank must raise interest rates aggressively in order to keep inflation under control, and hence the commitment to price stability can help avoid imposing unnecessary harm on the economy and on the workers who are most vulnerable to a weakening of economic activity.

Now that we see the benefits of maintaining a commitment to a nominal anchor, one might naturally think that there would also be benefits to establishing a similar sort of anchor for the maximum level of employment. But that thought would be incorrect.

In particular, although the Federal Reserve can determine and achieve the long-run average rate of inflation in keeping with its mandate of price stability, the level of maximum sustainable employment is not something that can be chosen by the Federal Reserve because no central bank can control the level of real economic activity or employment over the longer run. As I've already emphasized, monetary policy can certainly help improve the maximum sustainable employment of the economy by maintaining low and predictable inflation. But any attempt to use stimulative monetary policy to maintain employment above its long-run sustainable level will inevitably lead to an upward spiral of inflation and therefore will actually undermine the productive capacity of the economy, with severe adverse consequences for household income and employment.

Indeed, the level of maximum sustainable employment is primarily driven by the fundamental structure of the economy, including factors such as demographics, people's preferences, the efficiency of labor markets, the characteristics of the tax code, and so forth. And many policies outside the control of the Fed can have a significant effect on the efficiency of the economy and hence on the maximum sustainable level of employment.

Another crucial challenge in implementing the dual mandate is that the level of maximum sustainable employment cannot be directly observed and is subject to considerable uncertainty. Indeed, economists do not even agree on the economic theory or econometric methods that should be used to measure the level of maximum sustainable employment. This challenge would be less formidable if the structure of the U.S. economy remained fairly constant over a sufficiently long period of time. In that case, a reasonably good estimate of the natural unemployment rate--the unemployment rate consistent with maximum sustainable employment--could be obtained from the actual long-term average rate of unemployment, and one could similarly estimate the path of potential output by fitting a trend to actual gross domestic product (GDP) data. In fact, however, such estimates can be highly misleading because the structure of the U.S. economy is highly dynamic and evolves almost continuously over time.

In particular, over the past few decades the natural unemployment rate and the path of potential output have apparently moved around quite substantially. If we do not recognize the potential for such shifts, they can pose serious pitfalls for the conduct of monetary policy. It is difficult to gauge these structural changes even with the benefit of hindsight, and it is even more difficult to recognize such developments when they occur. For example, most economists now agree that the natural unemployment rate shifted upward in the late 1960s and that potential output growth shifted downward after 1970. However, perhaps because these shifts were not generally recognized until much later, monetary policy in the 1970s seems to have been aimed at unsustainable levels of output and employment, and hence policymakers may have unwittingly contributed to a series of boom-bust cycles as well as accelerating inflation that reached double digits by the end of the decade. And although subsequent monetary policy tightening was successful in bringing inflation back under control, the toll was a severe recession in 1981-82, which pushed up the unemployment rate to around 10 percent.

The opposite problem occurred in the second half of the 1990s, when the common view among economists was that the natural rate of unemployment was near 6 percent. When the actual unemployment rate dropped close to 4 percent, and the economy was growing at a rate that many economists viewed as unsustainable, there were widespread calls for the Fed to raise interest rates to prevent an acceleration in inflation. Under Chairman Greenspan's leadership, however, the Federal Reserve resisted these views because it did not see inflation pressures developing and questioned whether the common estimate of the natural rate of unemployment was correct. The result was that the Fed did not tighten monetary policy, and the economy reaped the benefits of the new economy: very low levels of unemployment and a modest decline in the inflation rate.

Attempting to anchor a particular rate of growth of output and employment in the longer term could therefore lead to seriously flawed policies. As I have already noted, an attempt by the Fed to achieve growth that is higher than the underlying growth rate of productive capacity would lead to unnecessary fluctuations of employment and inflation. And trying to achieve growth that is lower than the economy's true potential growth rate would create unnecessary unemployment and generate deflationary pressures that would subsequently have to be reversed.

Given the possible pitfalls of trying to anchor the level of output or employment, what is the best way for a central bank to minimize deviations of employment from its maximum sustainable level?

To be sure, central banks need to form some views about the economy's potential to produce on a sustained basis. After all, as I have already noted, the amount of slack in the economy is a key determinant of inflation. But, rather than focusing on fixed estimates of potential output or the natural rate of unemployment, central banks should take an eclectic approach in assessing the overall balance of economic activity relative to productive capacity. In other words, in pursuing the dual mandate, the central bank should recognize that a wide variety of indicators drawn from labor, product, and financial markets provide information about the overall balance of supply and demand in the economy. In addition, central banks should use information from various price indicators to tell them whether the economy is overheating or running well below productive capacity.

In some circumstances, a temporary tradeoff between the two elements of the dual mandate may exist. Unforeseen shocks to the economy--an adverse supply shock, for example--might lead to inflation that is temporarily above levels consistent with price stability at the same time that employment is growing more slowly than its maximum sustainable pace. In such a situation, returning inflation too quickly to levels consistent with price stability might unnecessarily exacerbate the economic weakness. Instead, while restoring price stability remains critical, the central bank should do so at a pace that does not do undue harm to the economy.

Finally, central banks should respond aggressively to output and employment fluctuations on those (hopefully rare) occasions when the economy is very far below any reasonable measure of its potential. In this case, errors in measuring potential output or the natural rate of unemployment are likely to be swamped by the large magnitude of resource gaps, so it is far clearer that expansionary policy is appropriate. Furthermore, taking such actions need not threaten the central bank's credibility in its pursuit of price stability.

It should be clear from my remarks today that although as a Federal Reserve official I am legally obligated to fulfill the dual mandate, I am actually an enthusiastic supporter. The best way to achieve the mandate is for the Federal Reserve to have a strong commitment to a nominal anchor to promote price stability, but with a focus on keeping employment as close as possible to its maximum sustainable level.

Footnotes

1. I want to thank Andrew Levin, Brian Madigan, and Spencer Dale for their extremely helpful comments on and assistance with this speech.

2. Alan Greenspan (1988), statement before the Committee on Banking, Finance, and Urban Affairs (746 KB PDF), U.S. Senate, July 13.

3. Two other important factors are import prices, which are determined by world market prices and exchange rates, and relative energy prices, such as the price of oil. However, a central bank has no control over world market or relative oil prices, and so adding these factors into the analysis does not change the basic conclusion here.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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