Reflections on Four Decades in Central BankingJack GuynnPresident and Chief Executive OfficerFederal Reserve Bank of AtlantaKiwanis Club of AtlantaLoudermilk CenterAtlanta, Ga.August 22, 2006Thank you for the nice introduction. But let me say that it feels strange to hear you describe my upcoming retirement. I guess I’m still coping with the reality that my 42-year tenure at the Federal Reserve Bank of Atlanta is about to end.When I graduated from Virginia Tech back in the mid 1960s, I surprised my family and friends by taking a job with the Atlanta Fed. Before I left, some of my classmates responded with a gag gift: a green eyeshade, like one of those visors tellers used to wear in old movies like “It’s a Wonderful Life.”Many of my college friends were going into more glamorous fields such as aerospace or computer design. And in their minds, I was condemned to life in a stodgy, backwater industry. In that era it was thought you would choose one place to work and stay for your entire career.But, as it turned out, the financial services industry and the U.S. economy went through a revolution. Technology, competition, and a growing demand for information were catalysts for dramatic change. Certainly, this transformation made my career more interesting, and I expect even more change ahead.So, you might ask, “What’s the big deal?” Well, I believe that banking’s shift from a low-tech field without competition into a dynamic industry had a profound impact on our personal and business lives and is a major part of our nation’s economic success. In describing these changes today, I’d also like to point to some potential concerns for the next generation of policymakers.Changing how money is usedLet me begin by talking briefly about what bankers call their “back office operations”—the payment systems that most people take for granted. In the 1960s, if you peeked inside the Fed or most commercial banks, you would have seen endless bundles of checks and cash being counted and sorted by hand. As you can imagine, the process was inefficient.Often, it took three to five days or longer for a check to clear. During the high interest rate 1970s, folks would use this lag to their advantage through a practice we called “remote disbursement.”For instance, oil companies were notorious for writing big checks to pay for Gulf of Mexico oilfield leases, and they used checks drawn on small banks in remote places such as North Dakota. With interest rates at 15 percent, each day’s delay in payment for a $50 million check was worth about $20,000. So receivers of these large checks sometimes would buy a plane ticket for a courier to physically take the piece of paper across the country to speed collection.As more powerful technology became available we got busy and worked to improve the process. Not long after I started at the Fed, we realized that one computer-driven check sorter could do the work of 40 or 50 manual processors. Automated check processing became a classic application for emerging computer technology. Also, instead of relying solely on trucks, the Fed began to charter airplanes to carry checks long distances overnight.Computers that made check processing more efficient also enabled new electronic payment systems such as the automated clearinghouse, which facilitates transactions like direct deposit of payroll checks. During that period, credit cards also became more popular. With new methods of payment, the whiz kids of the banking industry began to think that a checkless—even a cashless—society was imminent.But it was not to be—at least not then. By speeding the collection of paper checks, the Fed may have delayed conversion to electronics. Also, regulations allowed banks to demand presentment of a paper check for payment, which also discouraged change. So many banks and their customers did not enthusiastically embrace new technology. In 2000 Americans were still writing 42 billion checks. And with the proliferation of automated teller machines, banks continued to circulate more—not less—cash.Finally, a few years ago, the volume of check payments began to decline about 4 percent per year—while electronic payments volume started to increase at double-digit rates. This transition continues as debit cards become more popular and businesses convert more and more check payments to electronic entries at the point of sale. You may have seen some of those new types of electronic conversions on your own bank statement.Looking ahead, I believe there will always be a market for cash and checks. But today’s kids who are now growing up on video games no doubt will prefer the convenience and speed of electronic payments. As money changes hands in new and faster ways, we face an evolving risk of fraud and identity theft. So consumers must be vigilant in managing their accounts. And financial institutions must ensure that their payment systems operate on a solid foundation of trust, which is at the heart of a strong financial system.The challenge of competition in bankingTechnology has changed not only payment, but also the whole financial system and U.S. economy. Just think of the impact of the Internet and the advance of cellular and digital communications. This recent progress has helped businesses to work more efficiently and allowed emerging economies around the world to develop more quickly than we ever imagined. Globalization, by the way, has lessened the cost of many imported goods and boosted demand for U.S.-produced goods and services.Along with technology, banking also has been transformed by competition. When I joined the Fed in the 1960s, banks were subject to rigid controls imposed by the states and Congress during the Great Depression. The idea was to maintain financial stability by restricting competition—both geographically and along product lines.There were strict limits on the interest banks could pay on savings deposits, and banks could not pay interest on transaction accounts. These restrictions were thought to prevent ruinous interest rate competition. The task of managing a bank balance sheet was largely a matter of following supervisory guidelines—green eye shade kind of work.Most states limited banks’ ability to branch outside their home county. And in some places branching was entirely prohibited. With near monopoly power in their respective neighborhoods, banks had little incentive to grow or innovate. Hence, the cliché about bankers’ hours of 3-6-3—take in money from savings accounts at 3 percent, lend it out at 6 percent, and hit the golf course by 3 o’clock.In the 1980s, with high and rising inflation, the old regulatory framework began to unravel. Investment banks posed an early threat to the banking deposit franchise with the introduction of money market accounts, which some of you may remember.To compete, banks issued large denomination certificates of deposit, which were not subject to interest rate ceilings, thus significantly increasing their costs. As restrictions on interest payments were lifted, more and more banks and thrifts got into trouble. We all remember the crisis in the savings and loan industry, which resulted in a bailout that was estimated to cost $175 billion.The most difficult year in banking was 1988 when more than 200 banks failed. Earlier in that decade, I led our bank’s supervision function. I remember setting up what we called “the war room” at the Atlanta Fed. This was a place to deal with the complex closure of a family of banks in Tennessee. In the final days of that crisis, we worked around the clock to find a buyer for the largest of these banks—unsuccessfully, it turned out. We ended up just closing the bank and hoping this failure wouldn’t lead to an old-fashioned bank panic.The number of bank failures declined in the 1990s and has stayed low. Meanwhile, Congress continued to reform the regulatory framework. In turn, we saw the rise of well-capitalized megabanks leveraging technology to cut costs and offering diverse and sometimes complex new products in competition with investment banks and insurance companies. Now, it’s often hard to tell the difference between banks and nonbanks.This competitive fray directly benefits today’s consumers and businesses, who enjoy lower-cost financial services, more choices and better access to capital. The growth of mutual funds has led to the rise of a new class of investors. Computers unleashed powerful innovations in credit scoring, and, with those new systems, some borrowers can qualify for a loan in minutes, if not seconds. Innovations in credit analysis and market segmentation have helped millions of Americans become homeowners.If you want to buy a car, you can still get an old-fashioned two-year loan, but today you can also choose to make payments over eight or even 10 years. Along with traditional fixed-rate mortgages, we now have adjustable rate mortgages, interest-only mortgages, reverse amortization mortgages, and more. And in today’s financial supermarket, we also can find home equity loans, mutual funds, hedge funds and countless other ways to borrow or invest. With advances in information technology and mathematical modeling, today’s financial markets are better than ever at allocating risk to those with the greatest appetite for it.Is all of this competition a good thing? All in all, I’d say the answer is yes. However, sometimes I fret about some of the implications of our global connectedness and the sheer size of some financial institutions and their new products. And I worry that some homeowners don’t really understand their new and not-yet-fully-tested mortgages.Overall, however, I believe our economy is much stronger and more resilient today because of the creative adjustments our financial sector has made in response to the sometimes painful challenges of competition.The economy in transitionWhat are the lessons of technology, innovation and competition for our economy? During the mid-1960s, one-third of the jobs in the United States were in manufacturing, and during the decades after World War II, there was not much global competition. Now, only one in nine U.S. jobs is in manufacturing, and most of the new factory jobs require technical skills. The fastest growing fields—financial services included—depend on knowledge, not physical labor.We’ve all heard the sometimes bitter debate on outsourcing and immigration. However, our ports and logistics facilities overflow with low-cost goods from overseas. Imports and exports—added up—are now equivalent to about one-fourth of gross domestic product. That figure 40 years ago was about 10 percent. Today’s economy is truly global.We’re all aware of our current preoccupation with lost jobs to other parts of the world, both in manufacturing and the services sector. But looking at the data, you’ll see three important facts. First, the majority of jobs lost involve relatively low-skilled, low-productivity work in fields like apparel production and call centers. Second, with respect to manufacturing, while it’s true there are fewer factory jobs as a proportion of total U.S. employment, the U.S. share of the value of world manufacturing output has remained stable, reflecting increases in worker productivity. Third, while it’s true that certain service-oriented jobs have moved to other countries, we still export more services to the rest of the world than we import from others.What’s the bottom line of these changes in our economy? The march of globalization is relentless, and businesses will have to keep spending more on technology to improve productivity. Technology allows consumers and businesses to compare prices from vendors around the world and find new and less expensive sources. And innovations in supply-chain management reduce the inventory swings that used to be commonplace in our economy, helping to dampen the contribution of inventory adjustments to economic cycles.Painful lessons in monetary policyGood economic outcomes depend on good monetary policy, where I’ve spent the past 10 years of my career. Recent experience in this area offers several other lessons.In the 1960s, economic growth was strong in part because of the fiscal stimulus of tax cuts and increased military and social spending. The Fed’s policy of leaning against inflationary pressures attracted little attention. But in the 1970s, policymakers tried to insulate the economy from relative price movements in one important commodity—oil. The big mistake in this policy was the failure to recognize that controlling inflation was a necessary first requirement for sustaining long-term growth.After the 1970s oil price shocks, it became fashionable to embrace the false notion that one could improve economic outcomes by trading a bit of inflation for growth. As we should now know, a bit of inflation can get out of hand quickly, especially when consumers and businesses expect more price increases, waste time and effort trying to beat inflation, and then rush to spend more money in a vicious inflationary cycle. The consequences of high inflation were and remain economically poisonous: increased uncertainty and risk, the added incentive to consume instead of invest, cost of living adjustments, and other marketplace distortions.During the early 1980s, Fed Chairman Paul Volcker and his Fed colleagues broke the back of high inflation by raising interest rates well into double digits. The costs were huge—both in economic and human terms. The U.S. economy endured two painful recessions. And along with the run-up in bank failures that I just mentioned, entire industries such as homebuilding collapsed. Because of our tough policy, the Fed was suddenly thrust into the public limelight.By 1996, when I became Atlanta Fed president and part of the Fed policymaking group, inflation expectations were, once again, under control. About that time, the federal budget deficits were reined in. With the fortuitous convergence of low inflation and rapid growth, we enjoyed the longest economic expansion in U.S. history. In hindsight, I may have been naïve, but I thought that Americans had truly learned the value of responsible fiscal and monetary policy working in tandem to foster economic growth for the long-term.The last decade, under the leadership of former Fed Chairman Alan Greenspan, also brought about major changes in how the Federal Reserve communicates our monetary policy actions and thinking. This transparency was and still is consistent with greater public scrutiny of the Fed and parallels the increase of financial information in the private sector that is central to today’s market-based approach to regulation.As amazing as it may sound today, until 1994, there was no announcement about the direction of monetary policy—not even after Federal Open Market Committee meetings. Market participants had to divine whether or not rates had changed by looking at conditions in money markets. This “quiet” (or silent) approach to communications gave rise to a cottage industry of “Fed watchers” who were devoted to interpreting our policy actions and likely policy direction.Now, after each FOMC meeting, we not only announce our action but also provide brief comments on the economy and potential risks to the outlook. For the last three years, we have even tried to signal the likely path of policy—in my view, an approach that’s worked well during this particular period.Our new Fed Chairman, Ben Bernanke, has talked about the need to make our policy goals even clearer. Minutes of our recent FOMC meetings indicate that the Fed is studying and debating the limits to what we should say about the outlook and possible future policy actions. My Fed colleagues and I have found that market reactions to our Fed comments can be surprising. And, in an environment of seemingly endless data reports, it’s sometimes hard in the short run to distinguish meaningful economic signals from noise.This thinking about transparency will evolve. And I expect the Fed will keep trying new and different ways to communicate important views and actions, including perhaps establishing targets for acceptable levels of inflation. Clearly, more central bank communications are helpful, but there is ample room to debate how to reflect the range of views and uncertainties that are inherent in the policymaking process.An interconnected worldWhile I’ve tried to make the case that our financial system and economy have gone through revolutionary changes in the past 40 years, I want to leave you with the notion that things will keep getting more complex and more interesting.From a payments perspective, our vision of an efficient, predominately electronic system is in sight. There will be fewer and bigger banks, and competition will keep altering our financial marketplace. We will all face more potential risks and rewards as the selection of financial products continues to multiply.Our financial system and our economy will continue to become more interconnected. Every moment of every day, vast sums of money zip around the world. Nine years ago a financial panic in Asia quickly led to financial market repercussions around the world. And with the emergence of China and India and increasing U.S. indebtedness, the global flow of funds will continue to grow, and our economy will depend more and more on events and decisions that occur outside our national borders.Monetary policymakers must continue to account for all of these changes and others we can’t envision as technology advances and shocks occur. We’ve been reminded over and over how adaptable and resilient our U.S. financial system and economy are, and no doubt we’ll be tested again. I’m leaving the FOMC confident in the Fed’s commitment to keep inflation at bay. I’m sure future policymakers will remember the lessons we learned in the past 40 years about what happens when you start down the slippery slope of trading inflation for growth.I wish my college buddies who gave me the green eye shade were here with us today. Contrary to what they might have expected, my experience as a central banker has been fascinating and, at times, downright exciting.For a long time, I’ve enjoyed an up close and personal view on banking and the economy, and pretty soon I’ll be watching from the bleachers. Looking ahead to the next four decades, I think we all have good reason to expect our financial system and our economy will remain strong and continue to be the envy of the rest of the world.
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00












