전 세계 금융시장이 미국 주택시장의 동향에 주목하고 있다.지난 달 의회에 출석한 버냉키(Ben S. Bernanke) 연준의장이 경기둔화 추세가 목하 진행 중이라는 경고를 제출한 이후, 전문가들은 경기둔화의 배경이 되는 요인들에 새삼스럽게 눈길을 돌리는 중이다.특히 연준 관계자들 및 대부분의 민간 경제전문가들은 그 동안 자산시장을 중심으로 형성되었던 미국경기의 호황이 막을 내리고 있다며 '주택시장'을 그 핵심으로 지목했다.美 월스트리트저널(WSJ)은 7일자 전망 기사(The Oulook)를 통해 이미 미국 일부지역의 주택가격이 하락하고 있고, 주택건설업체들의 경기낙관지수가 급락하는 등 일부 거품이 형성되었다던 주택경기가 하강국면에 접어들고 있음이 확인되고 있는 중이라며, 예상했던 것보다 강한 경착륙 영향이 나타날 것인지 우려된다고 지적했다.신문은 골드만삭스(Goldman Sach)와 하이프리퀀시 이코노믹스(High Frequency Economics) 등 일부 기관들의 분석결과를 제시하면서, 이제까지 대다수 경제전문가들의 예상이 실질적인 조정영향을 정량적으로 분석하지 못하고 있는 것 같다고 의문을 제시했다.사실 주택경기 전망에서의 핵심 쟁점은 그 조정충격이 얼나마 강력할 것인가에 있다.정책당국이나 경제전문가들이나 모두 이제까지는 '연착륙(soft landing)' 쪽에 기대를 거는 상황이다. 이런 시나리오라면 미국경제의 확장국면이 종료될 우려는 없다.하지만 이 같은 관측이 지나치에 낙관적이었을 가능성이 점차 커지고 있다. 특히 주택시장의 호황이 투자자들나 건설업체 그리고 대출기관 등의 고무된 심리적 여건에 기초한 만큼, 이러한 심리가 반전된다면 실제로 주택경기하락은 '경착륙' 양상을 드러낼 수 있다는 것이 오히려 현실적인 판단이 될 수 있다.마크 잰디(Mark Zandi) 무디스 이코노미닷컴(Moody's Economy.com) 수석 이코노미스트는 "경기하락의 어두운 측면을 과소평가했을 수 있다"며, 주택경기 조정의 광범위한 효과를 제대로 평가해야 한다고 주장했다.무엇보다 그는 "낙관심리가 비관심리로 매우 빠르게 전환될 수 있다는 점"에 주목했다.최근 지표결과로 보더라도 주택경기 둔화는 생각보가 강하게 진행 중이다. 6월 美 단독주택 매매 규모는 전년대비 8.7% 감소한 연율 690만호에 머물렀는데, 이 같은 감소세는 1995년 4월 이래 가장 큰 폭.2/4분기 국내총생산(GDP) 보고서에서도 주택투자가 전기대비 연율 6.3% 줄어든 것으로 집계했다. 이 같은 양상은 지난 해 같은 기간 주택투자가 연율 20%의 맹렬한 속도의 증가세를 보인 것과 대조적이다.한편 지난 주말 기준 선물시장에 따르면 주택가격은 2007년 5월까지 5% 하락할 것으로 예상되는 중이다.◆ 경제전문가들, 주택 경기 둔화 영향 과소평가물론 대부분의 경제전문가 예상에 따르자면 주택경기 둔화의 영향은 그렇게 대단할 것 같지 않다. 통상 전문가들은 이에 따른 2007년 실질 GDP성장률 둔화 정도는 1%포인트 정도에 그칠 것으로 본다. 참고로 2005년 주택부분의 성장률 기여도가 1%포인트 정도였다. 기업설비투자가 예상대로 지속된다면 2007년 실질GDP성장률은 2.8%로 올해 3.5%보다 0.7% 포인트 하락하는데 그칠 전망이다.그러나 이 같은 경제전문가들의 전망에는 별다른 근거가 없다. 더우기 주택시장이 미국경제에 미치는 영향은 예전과는 판이할 수 있다는 점도 고려해야 한다. 무엇보다 이번 주택경기 호황이 과거보다 크고 장기간 지속되었다는 점, 주택가격이 여전히 호황세가 개시된 1991년 수준의 두 배 이상 높은 수준이라는 점, 게다가 최근 감소세에도 불구하고 주택매매율이 20년 평균치보다 40%나 높은 수준이라는 점은 주목할 필요가 있다.이 같은 양상은 미국 자본시장으로 전례없는 막대한 자금이 유입된 데 기인한다. 미국 채권시장에 대한 세계적 수요와 대규모 은행들의 대출 경쟁 그리고 새로운 방식의 대출상품 등으로 인해 주택구입을 위한 자금조달이 그 어느 때보다 손쉬웠으며, 반대로 가격이 오른 주택을 담보로 현금화하기도 편리했다.간단히 말해서 주택시장이 이제까지 장기간 강력한 경기를 유지한 만큼, 그 조정 가능성이 전문가들의 예상보다 더 클 수 있다는 말이다. 이를 감안, 자넷 옐렌(Janet Yellen) 샌프란시스코 연방준비은행 총재는 지난 주초 연설을 통해 "악성 시나리오가 전개될 가능성을 무시할 수 없다"는 경고를 제기하기도 했다.◆ '무질서한 하락조정', 2년간 美 성장률 1.5%포인트 잠식 가능주택경기 둔화가 미국인들의 소비에 어떤 영향을 줄 것인지도 관건이다. 주택가격이 더이상 상승하지 않거나 하락한다면, 주택소유자들의 담보여력은 감소하게 되며, 이에 근거한 소비도 줄어들 수밖에 없다.이제까지는 이 같은 '마이너스 부의 효과'에 따른 영향이 약 3~5% 정도의 소비 감소효과를 나타낼 것이란 분석이 대세를 이루고 있다.하지만 얀 해치어스(Jan Hatzius) 골드만삭스 수석 美 이코노미스트는 현대적인 모기지 금융의 발전으로 인해 주택가격 변화가 소비에 미치는 영향이 생각보다 훨씬 커졌을 것이란 분석을 제기했다.그는 주택담보대출이나 재융자 등을 통한 미국인들의 소비가 전체 소비의 50%에 달하는 것으로 보인다며, 주택가격이 현 수준에서 안정된다손 치더라도 2007년 GDP 성장률이 이 때문에 0.75%포인트 하락하게 될 것이라고 주장했다.주택매매, 그리고 이에 따른 주택건설이 얼마나 빠르게 감소할 것인지도 쟁점이 된다.2/4분기에 주택투자가 감소하기는 했어도 이 부분이 GDP의 6.1%를 차지한 것은 50년래 최대수준에 해당한다. 전문가들은 이러한 비중이 장기 평균선인 4.6%로 줄어들 경우 연간 실질GDP 성장률이 0.75%포인트 삭감될 것이라고 본다.더구나 주택건설업체들이 빠르게 시장에서 후퇴할 가능성도 존재한다. 그 동안 모기지금리가 6%를 밑돌고 주택가격 상승률이 그 두 배가 넘을 때에는 당연히 주택구매 수요가 증가할 수밖에 없었지만, 지금 30년물 모기지금리에서 주택가격 상승률을 뺀 수치가 2001년 이래 처음 플러스로 전환되고 있는 중이라는 점은 시사적이다.이안 셰퍼슨(Ian Sheperdson) 하이프리퀀시 이코노믹스(High Frequency Economics) 수석이코노미스트에 따르면, 만약 주택건설이 1970년대와 같은 조정국면에 접어든다면 신규주택판매는 장기 평균수준, 즉 현재 수준보다 무려 50%나 감소한 수준으로 줄어들 수 있다고 한다.그는 이 같은 주택건설의 감소세로 인해 향후 2년간 실질 GDP성장률이 각각 1.5%포인트 줄어들 것이라고 주장했다.셰퍼슨은 "15년 호황이 단 2년만에 조정된다면, 경제에 충격을 주지 않을 수 없을 것"이라고 경고했다.만약 해치어스나 셰퍼슨의 주장이 옳다면, 2007년 미국 경제성장률은 올해보다 2%포인트 이상 하락, 2% 미만으로 떨어질 수 있다.이것이 다가 아니다. 경제전문가들은 주택경기가 "무질서하게 급락할 경우" 주택가격의 급격한 하락세로 인해 주택가치보다 더 많은 모기지 대출을 받은 주택소유자들이 파산할 위험 같은 것을 실질적으로 파악하지는 못하고 있다.이 때문에 은행과 투자자들이 타격을 입게 된다면, 이는 다시 대출 및 투자의 위축으로 이어지면서 경제성장률을 더욱 끌어내릴 수 있는 것이다.해치어스 이코노미스트는 "내가 보기엔 무질서한 경기하락 가능성이 좀 더 크다"며, "경기침체는 추가적인 대출을 일반적으로 꺼리는 양상으로 부터 귀결된다는 점에서 투자자들이 이 같은 시나리오의 위험을 우려할 것으로 판단된다"고 말했다.[뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 herra79@newspim.com