서울 역세권개발 인센티브 소식에…자이에스앤디·HDC현산 '회심의 미소'

기사입력 : 2021년06월21일 07:31

최종수정 : 2021년06월21일 17:47

서울시, 주거지역 용적률 최대 700% 상향...준주거지역 종상향
자이에스앤디, 주유소 4곳 사업성 향상…"내년까지 실적 고성장"
HDC현산 '광운대역세권 개발' 내년 착공…"대형 개발사업 진행"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 역세권 복합개발을 위해 용적률 확대에 나서면서 '자이에스앤디, HDC현대산업개발'이 수혜를 받을 것으로 기대되고 있다.

그간 서울에서 3종 일반주거지역 지구단위계획으로 올릴 수 있는 용적률은 최대 400~500% 수준이었다. 하지만 일정 기준을 충족하면 준주거지역으로 종상향해 용적률을 최대 700%까지 올릴 수 있게 됐다. 이에 따라 자이에스앤디, HDC현대산업개발이 보유한 역세권 자체사업 부지의 사업성이 높아질 것으로 기대된다.

◆ 서울시, 주거지역 용적률 최대 700% 상향...준주거지역 종상향

21일 금융정보 제공업체 에프앤가이드에 따르면 자이에스앤디의 올 한 해 매출은 4642억원으로 전년대비 30.33% 증가할 것으로 예상된다. 매출이 지난 1분기 62% 증가한 데 이어 올해 2~4분기에 13% 이상 꾸준히 증가할 것으로 보여서다. 올해 영업이익은 412억원으로 작년보다 51.04% 늘어날 것으로 추정된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.04 sungsoo@newspim.com

자이에스앤디는 중소규모 부동산 개발시장을 타깃으로 지난 2019년 유가증권시장에 상장했다. GS건설이 지분 49.81%를 보유한 최대주주다. 자이에스앤디는 '자이(Xi)' 파생 브랜드 격인 오피스텔 브랜드 '자이엘라(Xi ella)'와 아파트 브랜드 '자이르네(Xi rene)'를 사용한다.

HDC현대산업개발은 내년부터 실적이 좋아질 것으로 보인다. 올해 매출(3조4006억원), 영업이익(4901억원)은 각각 7.35%, 16.33%씩 감소하겠지만 내년 매출(3조8491억원)과 영업이익(5493억원)은 각각 13.19%, 12.07% 증가할 것이라는 관측이다.

두 회사의 실적 개선이 예상되는 이유는 앞으로 서울시에서 민간사업자가 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화받아 복합개발을 추진할 수 있기 때문이다. 서울시는 지난해 '8‧4 공급대책' 후속조치로 이런 내용이 담긴 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준'을 마련해 시행에 들어갔다.

사업대상지는 역세권(승강장경계 반경 250m) 중 도로와 면적 요건을 충족하는 곳으로 용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.

사업대상지는 적정 규모의 부지 면적을 확보하고(1500㎡ 이상 5000㎡ 이하 및 가로구역의 2분의 1 이상), 최소한의 도로에 접하면서(2면 이상), 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.04 sungsoo@newspim.com

예컨대 중심지(2030서울플랜상 도심·광역중심·지역중심·지구중심) 역세권에서 간선도로변에 면해 있고, 진출입도로 폭이 10m 이상 확보되는 경우 최대 700%의 용적률로 개발이 가능해진다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 용적률을 최대 300%만큼 추가로 확보할 수 있게 된 것.

서울시는 민간사업자에 준주거지역 종상향과 용적률 완화를 부여하는 대신 완화된 용적률의 50%를 '공공기여'로 제공하게끔 하고 있다. 나머지 50%는 민간활용분이다.

공공기여분의 경우 '서울특별시 도시계획조례'에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것이 원칙이다. 민간활용분의 경우 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다.

◆ 자이에스앤디, 주유소 4곳 사업성 향상…"내년까지 실적 고성장"

이에 따라 GS건설 자회사 자이에스앤디가 보유한 역세권 개발의 사업성이 높아질 것으로 기대된다. 자이에스앤디는 SK네트웍스 주유소 부지 5곳(양평·보문·거여·미아·중화동)을 매입해 기업형 임대주택으로 개발할 예정이다.

우선 5개 주유소 중 영등포구 양평동 부지는 지식산업센터로 개발하는 공사를 진행 중이며 분양이 끝났다. 성북구 보문동 등 나머지 4개 부지는 청년임대주택으로 개발해 장기 임대할 예정이다. 4개 부지 모두 지하철역 200m 이내 초역세권에 있어 안정적인 임대수요와 자산가치 상승이 기대된다. 4개 사업장의 예상 도급액은 795억원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.21 sungsoo@newspim.com

자이에스앤디는 앞으로도 토지를 매입해 자체사업을 늘릴 계획이다. 회사는 지난 2월 약 1196억원 규모의 유상증자를 발표했다. 유상증자 자금은 주택개발 사업을 위한 토지매입에 사용된다. 올해와 내년에 각각 2곳의 토지를 매입해 도시형생활주택이나 오피스텔로 개발하려는 것이다.

주택 수주잔고도 풍부하게 보유하고 있어 외형 성장 가능성도 높다는 분석이다. 회사 주택 수주잔고는 2019년 말 3112억원에서 작년 말 6306억원으로 2배 이상 증가했다. 작년 말 기준 자이에스앤디의 공사현장 수는 10개다. 올해 착공 예정인 프로젝트 수는 10개, 준공되는 현장은 2개로 연말 공사현장 수가 18개로 늘어날 것으로 보인다.

라진성 KTB투자증권 연구원은 "자이에스앤디는 청년임대주택, 소규모 도시정비, 도심 복합개발 등 정부의 정책적 수혜가 기대되는 사업에 강점을 갖고 있다"며 "안정적인 부동산운영 부문 실적 등을 고려하면 2021~2022년까지 실적이 고성장을 지속할 것"이라고 말했다.

◆ HDC현산 '광운대역세권 개발' 내년 착공…"대형 개발사업 진행"

HDC현대산업개발도 서울지하철 1호선 광운대역세권, 공릉, 용산철도병원 부지 개발 등 역세권 복합개발사업을 다수 보유하고 있다.

광운대역세권 개발은 광운대역 주변인 노원구 월계동 85-7 일대 14만8166㎡ 부지를 상업업무·복합·공공용지 등 3개 용도로 나눠 개발하는 계획이다. 상업업무 용지에는 호텔과 업무·판매시설 등을 갖춘 최고 49층 높이의 랜드마크 건물이 들어선다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 광운대역세권 개발 [자료=서울시] 2021.03.21 sungsoo@newspim.com

앞서 서울시는 토지 소유자인 한국철도공사(코레일), 개발사업자인 HDC현대산업개발과 1년여에 걸친 3자 사전협상 끝에 '광운대역세권 개발사업' 계획을 지난 3월 확정했다. 복합 용지엔 2694가구 규모의 주상복합아파트 단지가 조성된다. 35∼49층 아파트 11개 동의 저층부에는 공유오피스와 상가도 지어진다.

서울시는 기존 부지의 용도 등을 변경하는 지구단위계획을 오는 7월까지 결정할 계획이다. 다른 행정 절차를 마무리하고 이르면 내년 상반기 착공해 오는 2025년 준공이 목표다.

윤승현 하나금융투자 연구원은 "광운대 개발사업은 총 사업비가 3조원을 웃돌 것으로 보인다"며 "용적률 인센티브 반영으로 착공 시점이 이연돼 내년 하반기 착공이 예상된다"고 말했다.

서울 용산철도병원 부지에는 최고 34층짜리 복합 건축물이 들어선다. 이 사업은 용산구 한강로3가 65-154번지 일대 1만948㎡ 부지를 개발하는 사업이다. 용산철도병원 본관을 기부 채납해서 지역사 박물관으로 활용하고 잔여부지에 아파트, 오피스텔, 상업시설로 구성된 연면적 6만여㎡ 규모의 주거복합단지를 조성하는 것이다.

지난 5월 열린 제9차 도시·건축공동위원회는 용산철도병원부지 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정안을 수정가결했다. 이번 결정으로 지하 6층~지상 34층, 연면적 9만4000㎡ 규모의 공동주택(685가구), 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 복합된 건축물이 들어선다.

현산의 역세권 복합개발 사업은 본격적인 실적 개선까지 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 공릉, 광운대, 용산병원 개발이 '임대 후 분양' 방식이라서 매출에 크게 기여하기 어렵기 때문이다.

건설사가 도급매출이 발생하려면 주택 소유권을 분양해야 한다. 하지만 임대 후 분양은 월세수익만 매출로 인식되며 임대기간이 끝나는 8년 후에야 분양 및 도급매출이 발생할 것으로 추정된다. 8년간 해당 개발을 통한 매출액 증가를 기대하기 어렵다는 분석이다.

일부 현장의 경우 사업성이 좋지 않다는 지적도 있었다. 업계 관계자는 "용산철도병원 부지 개발의 경우 철도병원을 보존해서 박물관으로 만들어야 하다 보니 사업성이 높지 않다"고 말했다.

하지만 내년부터는 광운대역세권 개발사업 등 다수 현장이 착공됨에 따라 실적이 늘어날 것으로 예상된다.

윤 연구원은 "장기간 진행되온 대형 개발사업 중 합산 1100가구 규모의 용산·공릉 개발사업이 오는 10월 착공할 예정"이라며 "당초 시점조차 불분명했던 대형 개발사업들이 착실히 진행되고 있다는 점은 실적에 긍정적"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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한-UAE, 포괄적경제동반자협정 체결…원유·무기류 관세 철폐 [세종=뉴스핌] 김기랑 기자 = 한국과 아랍에미리트(UAE)가 29일 포괄적경제동반자협정(CEPA)을 체결했다. UAE는 중동 지역뿐만 아니라 아프리카와 남아시아를 잇는 물류 허브로, 우리 기업들이 세계 각국으로 진출을 확대하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 산업통상자원부는 이날 용산 대통령실에서 양국 정상이 지켜보는 가운데 안덕근 산업부 장관과 타니 빈 아흐메드 알제유디 UAE 대외무역 특임장관이 한-UAE CEPA에 정식 서명했다고 밝혔다. ◆ 무기류 수입 관세 즉시 철폐…원유 수입 관세 3%→0% 양국 CEPA는 지난해 1월 윤석열 대통령의 UAE 국빈 방문을 계기로 본격 추진되기 시작했다. 이후 양국 정부 간 집중적인 협상을 거쳐 같은 해 10월 타결됐다. 정부는 협정문에 대한 법률 검토와 국문본 마련, 법제처 심사 등 정식 서명에 필요한 국내 절차를 진행해 왔다. UAE는 지난해 기준 우리나라의 14위 교역 상대국으로 손꼽힌다. 교역 규모는 2021년 113억달러에서 2022년 195억달러, 지난해 209억달러 등으로 매해 상승하고 있다. 우리는 주로 자동차·전자기기·합성수지 등 공산품을 수출하고, UAE로부터 원유·석유제품·천연가스 등 국내 산업에 필수적인 에너지와 원료를 주로 수입한다. [서울=뉴스핌]윤석열 대통령과 무함마드 빈 자예드 알 나흐얀 아랍에미리트연합국(UAE) 대통령이 29일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국빈 방한 공식 환영식에서 양국 국기를 든 삼광초등학교 어린이환영단의 환호에 인사하고 있다.[사진=대통령실]2024.05.29 photo@newspim.com CEPA의 주요 내용을 살펴보면, 먼저 양국은 높은 수준으로 상품 시장을 개방하기로 했다. 시장 개방 수준은 품목수를 기준으로 한국 92.5%, UAE 91.2%다. 우리 중동 주력 수출품인 무기류는 대부분 품목이 협정문 발효 즉시 UAE 시장 내 관세가 철폐돼 수출 증대가 기대된다. 압연기·금속 주조기 등 기계류 상당수는 5년 내, 자동차·부품·가전제품 등은 발효 후 최장 10년 이내에 관세가 철폐된다. 특히 향후 성장 잠재력이 큰 전기차·하이브리드차 등 친환경차에 대한 관세도 발효 후 최장 10년 내 철폐된다. 화물·특수차 중에서는 덤프차·적재차량 등에서 상당수 즉시 철폐를 확보해 중동의 건설시장 붐에 힘입은 수출 상승이 전망된다. 이 외 의료기기·화장품 등 공산품뿐만 아니라 우리 주요 농수산물도 관세 철폐 혜택을 받게 된다. 이에 대해 산업부는 "이로써 UAE와 아직 CEPA를 체결하지 않은 미국과 일본, 중국 등 주요 경쟁국과 비교해 우리 기업의 수출 여건을 대폭 개선하게 됐다"고 기대감을 드러냈다. CEPA를 통해 원유 수입 관세도 철폐된다. 양국은 UAE산 원유 수입 관세를 발효 후 10년에 걸쳐 단계적으로 폐지하고, 석유화학 제품의 주 원료인 나프타 수입 관세는 5년에 걸쳐 절반으로 감축하기로 했다. 원유 수입 관세는 3%에서 0%로, 나프타 수입 관세는 0.5%에서 0.25%로 줄어든다. 이를 통해 국내 석유화학 산업의 가격 경쟁력 제고와 국내 물가 안정 효과가 기대된다는 설명이다. ◆ 온라인 게임 서비스 '최초 개방'…처음으로 국경 간 정보 이전 허용 UAE는 다른 나라와의 자유무역협정(FTA)에서는 개방하지 않았던 온라인 게임 서비스를 한국과의 CEPA에서 최초로 개방했다. 이를 통해 중동 지역으로 게임 서비스를 온라인으로 공급하거나 관련 업체가 직접 현지에 진출할 때 우리 기업 활동의 법적 안정성을 확보하게 됐다. 또 우리 의료 기관의 현지 개원과 원격 진료를 허용하고, 산후조리·물리치료 서비스도 개방하기로 했다. 아울러 양국은 이번 CEPA에서 ▲에너지·자원 ▲첨단산업 ▲순환경제 ▲시청각 서비스·공동제작 ▲스마트팜 ▲보건산업 ▲관광 ▲수송 ▲해상운송 ▲디지털경제·무역 ▲귀금속 ▲공급망 ▲경쟁 ▲바이오경제 등 신통상 의제를 포함한 14개 협력 분야를 명시했다. 특히 UAE는 다른 국가들과 기존에 체결한 CEPA와 달리 대체·신재생에너지를 포함한 에너지·자원에 관한 협력을 포함했다. [서울=뉴스핌]윤석열 대통령과 무함마드 빈 자예드 알 나흐얀 아랍에미리트연합국(UAE) 대통령이 29일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국빈 방한 공식 환영식에서 의장대를 사열하고 있다.[사진=대통령실]2024.05.29 photo@newspim.com 이에 대해 산업부는 "14개 협력 분야를 명시함으로써 양국 간 미래지향적 경제 협력을 가속화하기 위한 포괄적인 경제 협력 체계를 마련했다"고 풀이했다. 또 양국은 CEPA를 통해 통관과 정부 조달, 디지털 무역, 지식재산권 등 양국 간 무역 과정에서 적용되는 무역 규범을 개선했다. 이를 기반으로 양국은 물품 통관에 대한 사전심사 제도를 도입함으로써 수출기업의 예측 가능성을 높이고, 비용 절감을 도모할 수 있게 됐다. 또 세계무역기구(WTO) 정부 조달 협정 비가입국인 UAE와 주요 중앙정부기관의 조달 시장을 개방하고, 투명성·비차별성 원칙이 반영되도록 했다. 디지털 무역과 관련해 UAE는 자국 최초로 국경 간 정보 이전을 허용했다. 이 규정을 통해 UAE에 진출한 우리 기업들은 현지에서 수집한 정보를 국내로 이전할 수 있게 됐다. 아울러 높은 수준의 지재권 보호 규범을 도입해 우리 기업의 저작권·상표 침해에 대해 효과적인 대응 조치가 가능하도록 했다. 앞으로 정부는 이날 서명된 CEPA의 후속조치를 속도감 있게 추진해 이른 시일 안에 비준동의안을 국회에 제출할 계획이다. 양국은 CEPA 비준과 발효를 위한 자국 내 법적 절차를 완료한 후, 이를 증명하는 서면 통보를 교환하게 된다. 이후 한-UAE CEPA는 서면 통보 접수일 후 두 번째 달의 첫 번째 날에 발효된다. rang@newspim.com 2024-05-29 14:04

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삼성전자 노조 '창사 첫 파업' 선언...다음달 7일 '단체 연차 사용' [서울=뉴스핌] 김정인 기자 = 전국삼성전자노동조합(전삼노)이 1969년 삼성전자 창사 이래 첫 파업에 나선다. 전삼노는 29일 오전 11시 서울 서초구 삼성전자 서초사옥 앞에서 기자회견을 열고 "사측의 일방적인 사측의 교섭 결렬을 이유로 즉각 파업에 나선다"고 밝혔다. 전국삼성전자노조 조합원들이 29일 삼성전자 서초사옥 앞에서 파업을 선언하고 있다. [사진=김정인 기자] 손우목 전삼노 위원장은 "노조가 여러 차례 문화행사를 진행했음에도 사측은 지난 28일 아무런 안건도 없이 교섭에 나왔다"며 "이 모든 책임은 노동자를 무시한 사측에 있다. 이 순간부터 즉각 파업을 선언한다"고 밝혔다. 전삼노는 '일한 만큼 공정하게 지급하는 것'이 가장 큰 요구사항이라는 입장이다. 손 위원장은 "우리가 원하는 것은 임금 1~2% 인상이 아니다. 일한 만큼 공정하게 지급하라는 것"이라며 "성과금을 많이 달라는 이야기가 아닙니다. 제도 개선을 통해 투명하게 지급해 달라는 것"이라고 했다. 그러면서 "이는 삼성전자만의 처우개선이 아닌 삼성그룹 계열사와 협력사, 한국의 노동계에 영향을 미치는 것"이라고 강조했다. 전삼노는 삼성전자 서초사옥 앞에서 버스를 이용해 24시간 농성을 이어간다. [사진=김정인 기자] 전삼노는 총파업까지 단계를 밟아나가겠다며 다음달 7일, 조합원 2만8400명의 단체 연차 사용을 통해 첫 파업을 시작하겠다는 입장이다. 또 삼성전자 서초사옥 앞에서 24시간 농성을 이어갈 방침이다. 삼성전자와 전삼노는 지난 1월부터 임금협상을 위한 교섭을 이어왔지만 입장차는 좁혀지지 않았다. 노조는 결국 중앙노동위원회의 조정 중기 결정과 조합원 찬반 투표 등을 거쳐 지난달 합법적 쟁의권을 확보했다. 이후 지난 28일 임금협상을 위한 8차 본교섭을 진행했으나 사측 인사 2명의 교섭 참여를 두고 입장차가 발생했다. 업계에서는 메모리 업턴을 기대하는 중요한 시점에서 노사 갈등 장기화로 '노조 리스크' 우려에 대한 목소리가 나오고 있다. 이에 대해 노조 측은 "사측은 최근 10년 내내 위기라고 외치고 있다"며 "위기라는 이유만으로 노동자가 핍박받아서는 안 된다"고 했다. kji01@newspim.com 2024-05-29 13:27