[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 전국의 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 수가 2년여 만에 감소세로 전환됐지만 지방 부동산 시장 침체가 여전해 문제 해소까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 악성 미분양 감소가 시장 정상화에 따른 효과라기보다는 공급 감소의 영향이 더 크기 때문이다.

정부와 한국토지주택공사(LH)가 CR리츠와 매입임대 등을 통해 대응에 나섰지만 물량이 제한적이어서 체감 효과는 크지 않은 상황이다. 업계에선 시장 상황을 고려해 정부의 지원 대책을 더욱 강화해야 한다는 목소리가 나온다. 특히 매입 단가 현실화를 통해 민간 참여를 유도하고 지방 부동산 시장 전반의 회복을 위한 종합적인 방안이 병행돼야 한다는 지적이다.

◆ 지방 '악성 미분양' 2만2320가구…비중 오히려 늘어

4일 관련 업계에 따르면 전국 준공 후 미분양 주택수가 23개월 만에 감소했지만 여전히 2만 가구를 웃돌며 높은 수준을 유지하고 있어 추가 대응 없이는 해소까지 상당한 시간이 걸릴 것이라는 전망이 나온다.

지난 6월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만6716가구다. 전월(2만7013가구) 대비 297가구(1.1%) 줄었다. 지난 2023년 8월 이후 지속적으로 쌓이던 물량이 감소세로 돌아선 것이다.

하지만 이마저도 대부분 수도권에서 줄어든 물량이다. 수도권의 악성 미분양 주택은 4396가구로 한 달 동아 220가구 감소했다. 지방의 악성 미분양은 2만2320가구로 지난달과 비교해 77가구(0.3%) 줄어든 수준에 그쳤다. 오히려 지방 악성 미분양 비중은 83.5%로 전달과 비교해 0.6%포인트(p) 늘어났다.

전남(2040가구)과 경북(3207가구) 등 대부분 지역에서 미분양이 줄었지만 경남이 3121가구에서 3413가구로 9.4%, 강원이 711가구에서 855가구로 20.3% 증가하면서 감소된 물량은 상쇄시켰다.

정부가 지난 2월 지방 미분양 해소를 위한 '지역 건설경기 보완방안'을 발표한지 반년에 가까운 시간이 지났지만 별다른 도움이 되지 못하고 있다는 지적이 나온다. 실제로 지난 2월 말 기준 지방의 악성 미분양은 1만9179가구였지만 4개월만에 16.3%(3141가구) 증가했다.

올해 기업구조조정(CR) 리츠를 통한 미분양 매입이 본격화됐지만 현재까지 매입이 완료된 규모는 대구의 288가구에 불과하다.

지역 건설경기 보완방안의 일환으로 LH가 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하기로 했지만 이마저도 순탄치 못한 상황이다. LH에 따르면 접수된 매입 신청 규모는 3536가구다. 이 가운데 매입심의위원회를 통과한 물량은 733가구다. 매입목표였던 3000가구의 24.4% 수준에 불과하다.

하지만 심의 통과 물량 가운데 가격감정과 실사점검을 통해 최종적인 물량이 확정되는 만큼 매입 물량은 더 줄어들 수 있는 상황이다. LH관계자는 "추후 든든전세 물량 등으로 공급해도 수요가 몰릴 수 있는 지 등 다양한 여건들을 따져 심의 통과 물량을 확보했다"면서 "다만 추후 가격감정과 하자 여부 등 점검을 통해 최종적인 매입 물량이 확정될 것"이라고 말했다.

◆ 정부, 추가 매입임대 신청 물량 "검토 단계"…"민간 지속적 참여 구조 필요"

정부는 당초 발표한 악성 미분양 3000가구 매입 목표치를 채우기 위해서는 최소 2300여가구를 추가로 매입해야 하는 상황이다. 하지만 당장 추가 매입 신청은 받지 않을 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "추가 매입 관련해선 추후 미분양 현항 등을 모니터링 한 이후 이뤄질 것"이라면서 "아직은 검토하는 단계"라고 말했다.

정부 대책만으론 미분양 해소가 쉽지 않은 만큼 민간 참여를 유도할 수 있는 유인책 마련이 필요하다는 목소리가 꾸준히 제기된다.

가장 현실적인 대안으로는 세제 혜택 강화가 꼽힌다. 지방 미분양 주택에 대한 양도소득세, 취득세 감면, 일정 요건 충족 시 세액 공제 등의 방안을 도입해 실수요자와 투자자 모두의 접근성을 높여야 한다는 제안이다.

매입 단가의 현실화도 핵심 과제로 지목된다. 현재 공공 매입 시 책정되는 단가가 시세보다 낮아 민간 건설사와 리츠의 참여를 가로막고 있다는 지적이 이어지고 있다. 단가 조정은 민간 리츠를 통한 물량 매입 확대의 전제가 될 수 있다는 점에서 실효성 있는 조치로 평가받는다.

최근 취임한 김윤덕 국토교통부 장관 역시 후보자 시절 당시 인사청문회에서 지방 미분양 주택 해소 방안과 관련해 추가적인 대책을 마련하겠다는 의중을 보인 만큼 지방 미분양 해소 방안 역시 조만간 발표될 것으로 관측된다.

김 장관은 당시 "LH 매입 단가 현실화를 검토하고 예산을 투입해서라도 정부가 적극 개입할 필요가 있다"면서 "지방 주택에 수도권과 동일한 양도세·세금 기준이 적용돼 미분양 문제가 악화되고 있다. 지방 실정에 맞게 세금 규제를 차등 적용하는 방안을 적극 검토하겠다"고 언급했다.

업계 관계자는 "세제 혜택 확대나 공공 매입 기준 완화, 민간 리츠나 시행사에 대한 금융지원 등이 병행돼야 실질적인 해소가 가능하다"며 "단순히 현 상황을 해결하기 위한 대책보다 민간이 지속적으로 참여할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다"고 말했다. 

min72@newspim.com