[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 정부의 고강도 주택담보대출 규제가 시행되면서 실거래가 대비 5억원 안팎 저렴한 매물이 등장했다. 매수세가 자취를 감춘 데다 정부의 추가적인 규제도 예고되면서 늦으면 처분하기 더 어려워질 수 있다는 심리가 작용한 것으로 풀이된다.

대출한도 최대 6억원 이하 적용, 실거주 의무 도입 등이 투자심리에 찬물을 끼얹은 것으로 평가된다. 다만 장기적인 집값 안정을 위해서는 수도권 위주의 공급 대책이 병행돼야 한다는 목소리가 나온다.

서울 자치구별 아파트 거래량 및 거래가격. [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ 서울 아파트 거래 위축...집값 상승 기대되던 노도강도 한파

8일 부동산업계에 따르면 대출 규제가 발표된 지난달 27일 이후 서울 아파트시장에 찬바람이 불고 있다. 고가 주택이 밀집한 강남권의 경우 5억원 넘게 하락한 급매물도 시장에 나왔다. 

부동산 리서치업체 리얼투데이에 의하면 지난달 27일부터 이달 3일까지 서울 아파트 거래량은 577건을 기록했다. 직전 일주일(6월20일~26일) 대비 64.6% 감소했다.

주택담보대출 한도(6억원)을 훌쩍 넘는 아파트가 다수 위치한 강남3구의 직전 주 대비 거래 감소율은 ▲송파 95.8%(24건→1건) ▲서초 93.3%(15건→1건) ▲강남 68.4%(76건→24건) 등으로 나타났다. 거래가 활발했던 ▲마포 66.3%(86건→29건) ▲용산 21.4%(14건→11건) ▲성동 53.8%(93건→43건) 지역도 감소율이 컸다.

비교적 매매가가 낮아 규제 시행 후 거래량이 늘어날 것으로 기대됐던 노도강(노원·도봉·강북) 지역도 하락세를 보였다. ▲노원 58.0%(143건→60건) ▲도봉 47.9%(48건→25건) ▲강북 28.6%(21건→15건) 등이다. 자금 여력이 부족한 수요층이 거래를 보류할 뿐 아니라 현금 여력이 있는 이들조차 시장 흐름을 지켜보며 매수 시점을 저울질하는 것으로 보인다.

강남구의 한 공인중개사는 "강남권은 현금 부자가 적지 않고 대출을 받더라도 애초에 일정 수준 이상 자금을 갖춘 매수자 비중이 크기 때문에 규제 후 큰 변화는 없다"면서도 "실수요자 중에서는 급매가 나올 때까지 기다리겠다는 이들이 꽤 있다. 투자자들도 향후 정책에 따라 규제나 집값이 달라질 수 있으니 일단 매수하지 않고 지켜보겠다고 하면서 당장 성사되는 거래가 줄어든 분위기"라고 밝혔다.

노원구의 한 공인중개사는 "규제 발표 후 일부 집주인들이 집값이 오를 것 같냐는 문의 전화를 했다"면서도 "이번 대출 규제로 디딤돌 대출, 버팀목 대출 등 정책 대출의 한도가 줄어들면서 자금 부담에 거래를 망설이는 수요자들이 늘었다. 노도강 지역은 사회초년생, 신혼 부부 등 실수요자 위주 거래가 다수이기 때문에 대출 규제가 지속되는 한 매수세가 매물의 양을 웃돌기 힘들 것"이라고 말했다.

◆ 최근 서울 아파트 거래 취소 125건...대출 한도 영향

실제 규제 시행 후 거래 취소 사례가 잇따랐다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난달 20일부터 이달 3일까지 계약이 해제된 서울 아파트 매매거래 중 해제 사유 발생일이 27일 이후인 계약은 125건으로 나타났다. 특히 규제가 발표된 27일이 39건으로 가장 많았다. 규제 발표 직전 주(6월20일∼26일)에 계약했다가 해제된 65건 중 25건은 해제 사유가 27일 발생했다.

마포구 공덕동 공덕3삼성래미안 전용면적 115㎡는 지난달 3일 21억1000만원에 매매 계약이 체결됐지만 27일 해제됐다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시 전용면적 106㎡는 지난달 26일 37억원에 매매 계약이 신고됐으나 27일 취소됐다. 송파구 잠실동 트리지움 전용면적 84㎡도 지난달 27일 32억원에 매매 계약이 신고됐으나 당일 계약이 해제됐다.

마포구의 한 공인중개사는 "마포구에서 강남권으로 '상급지 갈아타기'를 하려던 이들이 계획을 보류하고 매수와 동시에 매도를 진행하려던 매물을 거두는 경우가 생겼다"며 "외곽 지역에서 마포구로 넘어오려던 이들은 대출을 못 받을 것 같다면서 계약을 하지 않고 돌아갔다"고 설명했다.

송파구의 한 공인중개사는 "기존에도 강남3구는 토지거래허가제 규제 지역이었기 때문에 매물이 자주 나오던 곳이 아니다. 계약 취소 사례는 없었다"면서도 "그러나 이번 대출 규제 강화로 눈에 띌 정도로 매수 문의가 줄었고 매매가 이뤄진 사례가 잘 없다"고 말했다. 이어 "준상급지에서 강남권으로 넘어오려는 이들의 매수가 주춤하고 있다"며 "올 들어 강남권 아파트 가격이 너무 급격히 올랐던 것은 맞다. 매수심리가 얼어붙으며 앞으로 반드시 가격 조정이 올 것"이라고 말했다.

◆ 일부 단지 매도호가 급락...장기적 안정화 효과는 지켜봐야

매수심리가 위축되며 매매물량이 쌓이자 일부 집주인들은 호가를 낮추고 있다. 사정상 빠르게 집을 처분해야 하는 집주인들로부터 급매물도 등장하고 있다. 강남구 개포자이프레지던스 전용면적 78㎡는 기존 호가가 42억원대였으나 최근 호가 35억원 매물이 나타났다. 송파구 신천동 장미 2차 전용면적 82㎡는 규제 전 호가가 34억원대였으나 규제 후 호가가 31억원 선까지 하락했다.

서울 아파트 가격도 하락세로 전환됐다. 부동산R114에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02% 하락했다. 지난 5월 셋째 주(-0.05%) 이후 고공행진을 이어오던 서울 아파트 매매가가 8주 만에 하락세를 기록한 것이다. 

전문가들은 이번 대출 규제가 서울 아파트 거래 과열을 진정시키는 데 효과를 내고 있다고 평가한다. 다만 수요 억제책과 더불어 공급 확대책이 마련돼야 한다고 입을 모은다. 부동산시장 안정화에는 매수 후 부동산 가치 상승을 점치는 기대심리를 잠재우는 것이 관건인데 공급이 충분히 예고되면 시장에 심리적 안정감을 줄 수 있다는 것이다.

이광수 광수네복덕방 대표는 "대출이 안 나오면서 수요가 줄어드니까 집을 팔고자 하는 이들이 호가를 낮추고 있다"며 "아직 정책 시행 후 열흘 정도 지난 시점이어서 매매가 하락이 실거래가에 본격적으로 반영되지는 않았지만 3분기 후반으로 갈수록 하락 폭은 커질 것"이라고 분석했다.

이 대표는 "노도강 지역의 매매가 하락은 강남3구와 마용성 규제에 따른 풍선효과가 없다는 것을 나타낸다. 노도강도 대출 규제의 영향권 안에 있는 것"이라며 "대출 규제 정책이 부동산 수요를 진정시키는데 확실한 효과를 내고 있다. 분양가를 높이는 민간 재개발·재건축보다도 공공이 주도하는 주택 공급이 함께 이뤄지면 부동산시장이 안정화되는 속도가 빠를 것"이라고 덧붙였다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "이번 정책으로 패닉바잉(공포로 인한 매수)이 멈추는 효과가 나타나고 있다"며 "무리하게 대출을 끌어오는 식이 아니라 합리적인 주택 구매 계획을 세우는 이들이 늘어날 것"이라고 진단했다. 이어 "수요 억제로 일단 급한 불을 껐지만 향후 공급 확대를 통해 지금 당장 집을 사야 한다는 수요자들의 조급함을 완화해야 한다"며 "정비사업 관련 용적률 완화 등 정부가 공급을 확대하겠다는 신호를 주며 과열된 매수심리를 가라앉혀야 한다"고 덧붙였다.

blue99@newspim.com