[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 연초부터 서울 내 규제지역이 대거 해제되면서 유일하게 남아있는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 규제 해제시점에 대한 관심이 커지고 있다. 정부는 지난해 6월부터 8개월 동안 단기간에 대부분의 규제지역을 해제하는 동시에 지난 정부의 과도한 규제를 하나씩 풀어내고 있다.

전반적으로 전국의 집값이 하락세를 보이고 있는 점도 추가 규제 해제를 기대하게끔 만드는 요소다.

다만 거래절벽 상황이 지속된다 해도 단기간에 규제 완화 효과를 체감하긴 어려워 추가 규제지역 해제에는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 역시 무분별한 가계 대출을 막고 대출 건정성 확보를 위한 안전장치로 작용하고 있어 당분간은 완화되기 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 올 상반기는 추가 규제 완화가 없을 것이란 진단이 나오고 있다. 

4일 부동산업계에 따르면 당분간 추가적인 규제지역 해제와 남아 있는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화에는 다소 시간이 걸릴 것으로 전망된다. 규제완화 효과가 나타나기까진 일정 시간이 소요되는데다 이들 지역 대기수요가 여전해 규제를 해제할 경우 집값 급등 우려가 존재해서다.

◆추가 규제지역 해제·DSR 완화…최소한 안전장치

국토부는 지난 2일 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개구만 남겨 놓고 부동산 규제지역을 해제하기로 결정했다. 규제지역에서 빠지면 세금, 대출, 청약, 전매제한 등의 규제가 완화돼 집을 사고팔기가 수월해진다.

윤석열 정부 들어 주정심은 8개월만에 4차례 열렸다. 통상적으로 6개월에 한번 개최됐지만 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 기간을 대폭 단축한 것으로 풀이된다. 서울의 규제지역 해제는 2016년 11월 지정 이후 6년 2개월만에 이뤄졌다.

지난해 잇단 금리 인상과 대출 규제 경기 침체 등이 맞물려 주택 매수심리가 위축돼 거래절벽 상황이 지속되면서 부동산 관련 규제를 대거 푼 것이다.

올해 들어서도 집값이 전반적으로 하락세를 보이면서 거래절벽이 이어질 것이란 전망이 나오면서 일각에선 강남3구와 용산구의 규제를 해제할 것이란 기대감이 나온다.

다만 정부의 입장은 확고하다. 원희룡 국토부 장관 역시 추가 규제지역 해제와 관련해 투기가 아닌 정상화를 위한 마지막 수단으로 남겨놓은 것이라고 강조했다. 원 장관은 "굳이 강남 4개 구는 끝까지 남겨놓은 것에 깊은 뜻이 있다는 걸 우리 국민들께서 아셨으면 좋겠다"면서 "우리가 추구하는 것은 정상화지 투기의 과거로 돌아가는 것은 저희가 추구하는 방향이 전혀 아니다"라고 강조했다.

집값의 바로미터로 볼 수 있는 강남3구와 용산구에 대한 규제를 섣불리 풀게될 경우 다시금 이 지역 집값이 오르고 이는 서울, 수도권, 지방광역시 등으로 확산될 가능성이 있다. 실제 이들 지역은 여전히 대기수요가 많고, 송파구를 제외한 나머지 3개구의 집값 하락 폭도 다른 서울 내 자치구보다 작은편이다.

한국부동산원에 따르면 지난 한해(2022년 1월 3일~2022년 12월 26일 기준) 강남과 서초, 용산구의 아파트값은 각각 4.28%, 2.42%, 4.73% 하락했다. 25개 자치구 가운데 하락폭이 가장 낮은 5개 자치구 안에 3개구가 들어있다. 같은 기간 송파구는 8.0% 하락했지만 여전히 대기수요가 많다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 역시 빠른 시일내 개선은 힘들 것으로 보인다. 금리가 지속적으로 상승하는 상황과 경기 침체로 인한 가계부채 위험을 관리하기 위해서다. DSR 규제는 소득 수준에 비례해 대출한도가 제한돼 무분별한 대출을 막는 용도로 활용되고 있다. 원 장관도 거래 정상화를 위한 금융 규제 해제를 주장하고 있지만 DSR 유지 여부에 대해서는 말을 아끼고 있는 상황이다. 

◆서울시 토지허가거래구역 해제되나…"검토중"

정부가 부동산 관련한 대부분의 규제를 완화하면서 서울시 역시 토지허가거래구역을 해제하는 것 아니냐는 전망도 나온다. 서울시는 투기가 우려되는 신속통합기획 사업지나 역세권 주변지역을 토지허가거래구역으로 지정해왔다.

토지거래허가구역에서는 일정규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 한다. 특히 토지거래허가구역 내 허가 대상이 되는 면적은 주거지역의 경우 기존 대지면적 18㎡ 초과에서 6㎡ 초과로, 상업지역은 20㎡ 초과에서 15㎡ 초과로 기준이 강화됐다. 주거용 토지(주택)를 매입할 경우 2년간 실거주 의무도 있다. 실거주 거래만 허가되기 때문에 집을 사놓고 전세를 놓는 '갭투자'가 불가능하다. 

올해 1월 지정기간이 만료되는 지역은 총 35곳이다. 오는 25일에는 종로·동대문·강북·영등포·동작·관악 등 공공재개발 후보지 8곳이 만료된다. 28일에는 종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·은평·마포·양천·구로·영등포·동작·강남·송파·강동 등 신통기획 주택재개발 재개발 사업 예정지 27곳이 만료된다.

서울시는 토지거래허가구역 지정 해제에 대해 말을 아끼고 있다. 서울시 관계자는 "이번에 지정기간이 만료되는 지역에 대해서는 어떻게 할지 검토하고 있다"면서 "지정기간이 만료되고 재지정을 하지 않으면 자동으로 실효가 돼 토지 매수시 이용의무가 없어진다"고 말했다.

그동안 강화된 부동산 규제가 대부분 풀어지면서 추가적인 규제 완화에는 시간이 다소 걸릴 전망이다. 규제 완화가 대부분 상반기내에 시행되는만큼 당장 효과를 체감하긴 어렵기 때문이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "지난해 11월 규제해제를 할 때도 시장 상황에 따라 규제지역 해제가 빨라질 수 있다고 했다"면서 "규제지역 해제에도 시장상황이 좋아지지 않아 최소한의 지역만 남겨놓고 거의 모든 규제를 풀었다"고 말했다.

이어 "그럼에도 여전히 거래절벽이 이어진다거나 시장 경착륙이 우려될 경우 강남3구에 대한 규제 해제도 고려해볼 수 있다"면서 "다만 1~2달 내로 추가 규제를 할 것이라고 보긴 어렵다"고 덧붙였다. 

min72@newspim.com