[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 '도심 공공주택 복합개발사업' 2차 후보지를 발표하면서 공공주도 주택 공급에 자신감을 드러내고 있지만 실제 사업 추진까지는 상당한 난관이 예상된다. 

주민들의 재산권 행사가 제한되는데다 수익보장 내용이 기대와 어긋날 경우 동의를 얻기 어려울 수 있다. 여기에 오세훈 서울시장 당선 후 민간 재개발·재건축 규제 완화 기대와 LH 사건으로 인한 공공에 대한 신뢰 하락으로 주민들이 선뜻 사업 참여에 나서지 않을 가능성도 있다.

◆ '재건축 규제 완화·공공 불신' 정면돌파 나선 정부

16일 정부와 부동산업계에 따르면 정부가 매주 공공주도 주택공급 사업 후보지를 발표하면서 공급을 통한 시장 안정에 속도를 내고 있다.

정부는 지난달 31일 매주 수요일마다 위클리 브리핑을 열기로 하면서 2·4 공급대책에 따른 도심 공공주택 복합개발사업 후보지를 공개했다. 이어 지난주에는 공공재건축 2차 후보지에 이어 14일에는 강북·동대문구의 13곳을 2차 도심 공공주택 복합개발사업 후보지로 지정했다.

정부의 이같은 움직임은 공공주도 주택공급 사업 후보지 발표가 집값 안정 효과를 거두고 있다는 점과 함께 최근 오세훈 서울시장 당선으로 인한 재건축 규제 완화 기대감에 따른 집값 상승 우려나 한국토지주택공사(LH) 직원의 땅투기 사건으로 인한 공공에 대한 불신에 대한 정면돌파 성격도 있다.

한국부동산원의 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 가격 상승률은 2·4 공급대책이 발표된 2월 1주차 0.10%를 기록했다. 이후 상승폭이 줄어들면서 3월 1주차에는 0.07%로 떨어졌고 지난주에는 0.05%를 기록했다. 그러는 사이 매물은 2월 4만1341건에서 4월 현재 4만7989건으로 늘었다. 공급대책에 따른 공급기대가 확산되면서 매수세가 진정된 것으로 국토부는 평가했다.

하지만 지난달 LH 직원 땅투기 의혹이 불거지면서 공공주도 주택공급 사업을 담당하는 LH와 공공에 대한 신뢰도가 떨어지며 사업 추진의 불확실성이 생겨났다. 여기에 오세훈 서울시장 당선에 따른 민간 재건축 규제 완화 기대감이 안정세를 보이던 시장을 다시 들썩이게 할 것이란 우려와 함께 공공 정비사업 후보지들의 이탈 가능성도 제기되고 있다.

KB주간조사에서 4월 1주차 서울 아파트 가격은 지난주(0.20%)보다 상승폭이 늘었다. 2·4 공급대책 발표 후 두달 만에 상승폭이 증가했다. 이러한 상황에 대해 정부는 시장 상황을 예의주시하면서 기존 공급대책을 차질없이 추진한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "서울 일부 재건축단지 중심으로 규제완화 기대감에 따른 가격 상승 조짐이 보여 모니터링이 필요하다"면서 "시장안정세를 확고히 하기 위해 계획된 공급대책을 차질 없이 추진해 가시적 성과를 만들 필요가 있다"고 말했다.

◆ 사업 추진에 자신감 드러낸 정부...주민 동의·정비사업 규제 완화 움직임이 변수

부동산 시장 전문가들은 주민 동의를 얻는 과정과 정비사업 규제 완화 움직임으로 인해 사업 추진이 쉽지는 않을 것으로 예상한다.

정부는 1차 선도사업 후보지 중 3곳에서 이미 10% 이상 동의서를 제출받는 등 주민들의 사업 참여 의지가 큰 만큼 이달말부터 세부계획을 수립해 설명회를 열게 되면 더 높은 주민동의를 얻을 수 있을 것이라고 자신한다. 또한 기존 토지등소유자의 선호에 따라 중대형 평수를 공급하거나 우선공급 대상자는 등기 후에 전매 제한과 실거주 의무를 부과하지 않는 등의 지원방안도 준비하고 있다.

그럼에도 주민 동의를 얻는 과정이 순탄치 않을 것으로 보인다. 복합개발사업 후보지들은 지방자치단체와 민간의 추천을 받은 곳에서 입지요건과 사업성을 고려해 정부가 지정했다. 사전에 지역 주민들의 전체적인 의견을 수렴하지 않은 채 후보 등록이 됐을 가능성도 있다. 후보지 선정 후 주민 10% 이상의 동의를 얻으면 예정지구가 되고 다시 주민 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 사업이 추진된다.

공공주택 복합개발사업 등 2·4대책 관련 사업의 경우 토지 및 건물 소유주들은 재산권을 국가에 내놓아야하고 대책 발표 이후 거래에 대해서는 우선공급권을 부여하지 않는 점등으로 인해 사업 참여 동의를 얻기 쉽지 않을 수 있다. 세부계획으로 정부가 제시한 수익률 보장 및 용적률 상향등이 주민들의 기대에 못미칠 경우에도 동의를 얻기 쉽지 않을 수 있다.

최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부가 제시한 지원방안이 민간 정비사업과 비교해서 크게 차별화되는 부분은 없다"며 "LH 사건으로 공공에 대한 신뢰가 떨어진 상황에 주민들이 인센티브가 크지 않다고 여기면 3분의 2 이상 동의 받기가 쉽지 않을 것 같다"고 말했다.

민간 재개발·재건축 규제 완화도 변수로 작용할 것으로 보인다. 후보지 대다수가 사업성과 주민갈등으로 사업이 진행되지 못했던 곳이어서 많은 후보지들이 민간 정비사업으로 가지는 않을 것으로 보이지만 서울시가 제시하는 규제 완화 방안을 관망하려는 움직임이 커질 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "복합개발사업 후보지 중에서 당장 민간 정비사업으로 이동하지는 않을 것 같다"면서도 "서울시의 구체적인 정비사업 규제 완화 움직임이 나오면 일부 후보지들은 민간 사업으로 이동할 수도 있다"고 말했다.

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