애경, 개발이익 일부 제외 필요성 제기했지만 패소
토지보상법·국유재산법 근거…"공익사업과 사적 이용 구분"
"문제제기하려면 헌법소원 필요…사회적 논의 거쳐 법률에 반영"
[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 마포애경타운 부지 임대료(점용료)를 놓고 갈등을 키웠던 애경그룹과 국가철도공단이 사실상 합의에 이르렀다.
하지만 애경의 문제제기를 계기로 공공에 비해 민간에 과도한 부담을 지우는 현 제도가 바람직한지에 대한 논의는 향후 과제로 남았다.
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◆ 법원, 애경 패소 판결했지만 감정평가 방법 지적…철도공단 '감평업자 선정지침' 개정
7일 업계에 따르면 애경그룹과 철도공단은 점용료 부과처분 취소 소송에 대해 상고하지 않기로 결정했다.
앞서 지난 1월 27일 서울고등법원은 양측의 항소를 모두 기각했다. 개발로 인한 지가 상승분을 점용료 산정에 모두 반영하는 게 부당하다는 애경의 핵심 주장은 1, 2심에서 모두 받아들여지지 않았다. 애경이 사실상 패소한 것이다. 역사시설과 공공시설 부지 등의 점용료가 면제돼야 한다는 주장도 인정되지 않았다.
다만 법원은 철도공단의 감정평가 방법에 문제가 있다고 판단했다. 문서상 용도인 '준주거지역'과 '제2종일반주거지역'으로만 구분해서 평가해서는 안 된다는 지적이다. 실제 용도를 반영하지 않아 객관적이고 합리적으로 부지의 가치를 산정하지 않았다고 평가했다.
법원은 자체 감정평가를 통해 1㎡당 677만2000원이 적정하다고 판단했다. 철도공단이 감정평가법인에 의뢰한 결과인 723만5000원보다 6.8% 낮다.
철도공단은 법원의 판단을 받아들여 3년치 점용료 차액 3억6700만원을 애경에 돌려주기로 했다. 애경이 3년 간 철도공단에 납부한 점용료는 약 60억원이다.
이와 함께 철도공단은 작년 8월 공단의 '감정평가업자 선정지침'을 개정했다. 한국감정평가사협회와 출자회사가 각각 감정평가법인 1곳씩 추천, 2곳의 감정평가를 산술평균하기로 했다. 기존에는 감정평가를 위한 업자선정계획 공고를 내고 입찰에 참여한 감정평가법인을 평가해 업체를 선정했다.
공단은 그 동안 감정평가업자선정위원회를 개최해 객관적이고 투명하게 업체를 선정했다는 입장이다. 다만 공단 직원 5명을 추첨해 위원회 위원을 선정하는 점이 문제될 수 있다는 점을 감안해 지침을 바꾼 것으로 풀이된다.
올해부터 반영될 감정평가에서도 개정 지침이 적용된다. 애경과 협회가 추천한 감정평가법인 2곳에서 감정평가를 실시한다는 계획이다. 법원에서 2018년의 감정평가 방식을 지적한 만큼 이번 감정평가에서는 실제 용도를 반영한 감정평가가 이뤄질 것으로 예상된다.
◆ 토지보상법·국유재산법상 공익사업시 가격변동 고려 안해…지가상승분 반영은 논의 과제
양측 모두 상고를 포기하면서 갈등은 일단락됐다. 하지만 개발로 인한 지가 상승분을 감안, 임대료에 해당 기여를 반영해야 한다는 애경의 주장에 대한 논의 필요성도 일각에서 제기된다.
애경 주장의 근거는 토지보상법과 국유재산법이다. 토지보상법은 공익 등을 이유로 국가가 민간 토지를 수용할 경우 적용하는 법률이다. 가격 산정 시점을 규정한 67조에 따르면 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격이 변동됐을 경우 이를 고려하지 않는다고 규정하고 있다.
국유재산법 시행령 42조에서는 공익사업에 필요한 재산을 처분하는 경우 토지보상법에 근거해 가격을 정할 수 있도록 했다. 특정 사업으로 인해 토지 가격이 변동된 경우 이를 반영하지 않을 수 있다는 의미다.
하지만 기존 판례는 지가 상승분을 그대로 반영한 철도공단에 유리하다. 2013년 대법원은 토지를 빌린 점유자가 본인의 비용과 노력으로 가치를 증가시킨 경우 임대료 산정의 기준이 되는 토지가액을 그대로 인정하는 것이 타당하다고 밝힌 바 있다.
당시 대법원은 "토지를 형질변경하게 되면 그에 따라 사용이익이 증감하는 것이 일반적이다"라며 "그러한 현상을 있는 그대로 반영해 대부료를 적정하게 산정하는 것이 합리적이라는 사고에 바탕을 두고 그 동안 판결돼왔다"고 설명했다. 1, 2심 역시 이런 판례를 근거로 철도공단의 손을 들어줬다.
부동산 전문가들 역시 현재의 법 체계는 공공 목적의 토지 사용과 사적 이용은 엄격하게 구분하게 돼 있다고 설명한다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산은 공공재 성격이 있기 때문에 공공을 위한 토지 이용으로 인한 보상수준은 낮다. 반면 부동산의 사적 이익은 규제하고 있고 이런 경향은 현 정부에서 특히 강하다"며 "현재 법에 대해 문제제기를 하려면 헌법소원을 해야 한다"고 설명했다.
일각에서는 국가의 토지수용은 개발 이전 가격을 적용하는 데 비해 민간의 토지이용은 지가상승분을 그대로 적용하는 것이 과도한 것 아니냐는 지적에 대한 논의 필요성도 제기된다. 판례가 반복되는 과정에서 사회적 합의가 충분히 이뤄지지 않았다는 점 역시 한계로 꼽힌다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "그 동안 지가 상승분을 포함, 주변 여건에 따라 점용료를 부과하는 것이 일반적이었다"며 "이에 대한 사회적 뱡향성이 있다면 법률에 반영하는 것이 바람직하다"고 말했다.
unsaid@newspim.com
