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규제완화 공약에 ′불장′된 재건축...실현 가능성은 미지수

압구정·상계·목동 매매가 상승폭 확대
선거 앞두고 나오는 재건축 완화 공약에 기대감
정부 기조 변화 없이 규제완화 힘들어

  • 기사입력 : 2021년01월26일 06:11
  • 최종수정 : 2021년01월26일 06:11
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "서울시장 후보들이 정비사업 규제를 완화하겠다고 공약을 내놓자 기대감이 다시 높아졌다. 작년 하반기부터 잠잠하던 매수 문의가 최근 다시 늘었다." (목동7단지 인근 A공인중개사무소장)

재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제 완화 기대감이 재건축 시장에 감돌고 있다. 강남에 이어 목동과 노원 등 다른 지역에서도 열기가 확산되는 분위기다. 

서울시장 보궐선거를 앞두고 후보들이 재건축 규제 완화를 공약으로 강조한 데다 정부의 공공재개발·재건축 사업이 추진되면서 시장에서는 재건축이 보다 활기를 띨 것으로 기대하고 있다. 하지만 서울시장의 권한이 제한적인 상황에서 공약 이행이 가능할지는 지켜봐야 한다는 지적이다.

◆ 강남 이어 목동·노원으로...재건축 기대에 뛰는 집값

26일 부동산업계에 따르면 서울시장 보권선거를 앞두고 강남 지역뿐 아니라 목동·노원 지역의 집값 상승폭이 커지고 있다.

한국부동산원의 1월 3주차 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 지역 집값은 0,09% 상승해 전주 0.07%보다 상승폭을 키웠다. 송파구(0.18%)와 강남구(0.11%)가 시장을 주도한 가운데 양천구와 노원구도 0.10%씩 상승해 전주 0.07%, 0.05%보다 상승폭이 커졌다.

이들 지역의 집값 오름폭이 커진 것은 재건축에 대한 기대감이 작용한 것으로 보인다. 양천구는 목동7단지 등이 정밀진단에 들어가는 등 재건축 사업 추진이 진행되고 있는데다 최근에 양천구는 목동 아파트단지 재건축을 전담 지원하는 목동 재건축팀을 구성하기로 했다. 노원구도 상계주공단지 등이 재건축 사업을 추진하고 있다.

강남구 압구정한양1차 아파트 전용면적 78.05㎡는 지난 12일 25억9000만원으로 최고가 기록을 썼다. 지난달 23일 22억원에 계약됐는데 그 사이 4억 가까이 가격이 뛴 것이다. 송파구 잠실주공5단지 전용면적 82.61㎡는 지난 9일 24억8100만원에 계약이 체결됐다. 한달 전보다 2억원이 올랐다.

양천구와 노원구의 재건축 예정단지들에서도 신고가 사례들이 나오고 있다. 양천구 목동 신시가지7단지 전용면적 64.40㎡는 지난달 26일 17억원에 거래가 이뤄지며 신고가 기록이 나왔다. 지난해 1월보다 2억5000만원 오른 가격이다. 노원구 상계주공1단지 전용면적 32.39㎡는 지난 9일 4억7000만원에 신고가를 기록했다. 지난해 12월 4억원을 돌파한 이후 한 달 만에 7000만원이 오른 것이다.

상계주공1단지 인근 B 공인중개사무소장은 "10평대 소형도 이전에는 4억원 후반대였으나 지금은 5억 중반대까지 올랐다"면서 "재건축 기대와 임대차법 영향이 맞물려서 매물이 나오면 바로 팔려나간다"고 말했다.

◆ 선거 앞두고 피어난 재건축 규제 완화 기대감

정부의 민간 재건축 규제가 이어지는 상황임에도 재건축 기대감이 생겨나는데는 서울시장 보궐선거가 있다. 부동산 문제가 선거에 최대 이슈가 될 것으로 점쳐지는 가운데 야당인 국민의힘 후보들을 중심으로 재건축 규제 완화 공약이 나오는 상황이다.

나경원 전 국민의힘 의원은 재건축 원스톱 심의를 통한 신속한 재건축을 주장하고 있고, 안철수 국민의당 대표는 용적률 완화 등을 내세우고 있다.

[서울=뉴스핌] 국회사진취재단 = 안철수 국민의당 대표가 24일 오전 서울 구로구 한 노후 아파트를 방문, 재건축 규제에 대한 주민들의 고충을 듣고 있다. 2021.01.24 photo@newspim.com

여당인 더불어민주당에서도 일부 재건축 규제 완화 주장이 나오고 있다. 서울시장 출마를 선언한 우상호 의원은 재건축 규제 완화가 부동산 안정화에 답은 아니라면서도 강북 지역의 층고 제한 완화 등 유연한 규제 적용은 검토하겠다고 했다.

정부 역시 아직 민간 재건축 규제 완화 움직임은 없지만 이전과 비교해 태도 변화가 감지되고 있다는 지적이 나온다. 설 연휴 전 내놓기로 한 주택 공급대책 방안으로 공공재개발·재건축을 내세우고 있다. 이는 과거 재개발·재건축 자체를 규제하던 것에서 변화된 모습이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "정부의 공공재개발·재건축 추진이 시장에서는 민간 재건축 확대 기대감을 키운 면이 있다"면서 "재건축 예상 단지의 가격 상승은 미래가치가 반영돼 한동안 이어질 것"이라고 말했다.

◆ 정부 규제기조 유지...서울시장 권한 제한적

서울시장 후보들이 재건축 규제 완화를 공약으로 내세우지만 정부의 근본적인 기조 변화가 없다면 공약이 실현되는데는 한계가 많다는 지적이다.

정부는 실거주 의무 및 재건축 안전진단 관리 강화, 재건축초과이익환수제·분양가상한제 등을 통해 민간 재건축을 규제하고 있다. 이러한 규제 등은 재건축 사업장의 수익을 제약하는 요인으로 작용한다.

용적률 상향, 인허가 간소화 등으로 재건축 조합의 수익을 올려주고, 사업 진행을 빠르게 한다고 해도 기존 규제가 남아있으면 수익성을 올리는데는 한계가 있어 보인다. 여기에 정부의 규제 기조가 유지되는 상황에서 서울시가 독자적으로 재건축을 활성화하기도 쉽지 않다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "야당 후보가 돼도 중앙정부의 기조를 꺾고 재건축을 적극 추진하는데는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

공공재개발·재건축처럼 공공성을 갖춘 정비사업에만 용적률 상향 등 규제를 완화하는 정부의 기조가 유지될 것으로 보는 시각도 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "가격 급등 문제에 대한 안전판을 둔 상태에서 공공성을 강화하는 차원에서의 재건축만 정부가 규제완화 등에 나설 것으로 보인다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

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