[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 신임 국토교통부 장관에 내정되면서 토지임대부·환매조건부 도입 가능성이 높아졌다.

변 내정자는 과거 논문 등을 통해 토지임대부·환매조건부 주택을 공급해야 한다고 주장해 왔다는 점을 주목해서다.  과도한 시세차익을 막고 값싼 주택을 공급하자는 취지다.

하지만 일반 주택과 달리 집값이 올라도 시세차익이 상당부분 환수되는 만큼 수요층이 꺼릴 것이란 게 업계의 시각이다.

◆두번의 실패에도 거론되는 토지임대부·환매조건부 주택

8일 부동산업계에 따르면 변 내정자가 인사청문회를 통과해 장관이 되면 토지임대부·환매조건부 주택 공급을 적극적으로 추진할 것으로 보인다.

변 내정자는 세종대학교 교수로 재직하던 2007년 '공공자가 주택의 이념적 근거와 정책효과 분석'이라는 논문에서 토지임대부·환매조건부 주택 도입을 주장했다. 지난해 8월에는 3기 신도시에서 개발이익 환수를 위해 환매조건부 주택 제도 도입을 제안하기도 했다.

토지임대부 주택은 토지를 국가나 공공기관이 소유하고 입주자는 건축물의 소유권만 가진 채 토지임대료를 내는 방식이다. 환매조건부 주택은 수분양자가 주택을 매도할 때 주택을 공급한 공공기관에만 팔도록 한 형태를 말한다. 공공기관이 주택 소유권을 갖거나 매매가격을 정한다는 점에서 일반 주택에 비해 시세차익이 줄어든다.

토지임대부 주택은 노무현·이명박 정부에서 사업을 추진됐지만 청약 미달과 부동산 경기 침체 등으로 사업이 사실상 중단됐다. 2007년 10월 경기도 군포 부곡지구에서 시범사업으로 시작된 토지임대부 주택은 20%대의 저조한 청약률을 기록했다. 전용면적 84㎡ 분양가 1억5440만원, 토지임대료 42만5000원이었는데 주변 시세에 비해 저렴하지 않았다. 게다가 기반시설이 부족한 외곽지역이어서 수요자들의 외면을 받았다.

2011년에는 서울 강남 세곡·서초 우면지구에서도 사업이 추진됐다. 강남 세곡지구는 전용면적 84㎡는 분양가 2억2000만원, 토지임대료 35만원, 서초 우면지구는 같은 면적에 분양가 2억400만원, 토지임대료 45만원이 책정됐다. 강남에 들어선 '반값 아파트'라는 평가 속에 청약 흥행을 거뒀다.

다른 지역들은 당시 부동산 경기 침체로 수요가 많지 않았던 탓에 이후 사업은 확대되지 못했다. 게다가 전매제한이 해제된 후 막대한 시세차익이 발생해 '로또 아파트' 논란이 일기도 했다.

이후 2015년 관련법은 폐기됐고 주택법에 시행 근거가 남았지만 유명무실한 상태로 남았다. 하지만 주택난과 로또청약 문제가 불거지면서 토지임대부·환매조건부 주택 활성화 논의가 나오기 시작했다.

국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 양경숙 의원이 지난 8월 대표발의한 주택법 개정안에는 토지임대부 분양주택의 전매제한기간을 30년으로 하고, 토지임대부 분양주택 양도시 LH가 매입하는 방안이 담겼다. 기존 토지임대부 주택에서 문제가 됐던 로또 아파트 논란을 해결하고, 시세차익 환수를 위한 방안으로 꼽힌다.

전세 수요는 유지되는 가운데 민간에서 주택 공급이 감소세를 보이면서 전세난이 심화되고 있다. 이로 인해 수요자들이 맞는 가격대에 집을 구하지 못하자 공공주택 공급이 필요하다는 의견이 나오고 있다. 더불어 분양가상한제 여파로 분양가와 실거래가 차이만큼의 시세차익이 발생해 청약 시장이 과열되고 있다.

토지임대부 주택은 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있고, 환매조건부 주택은 국가나 공공기관에만 주택을 팔도록 해 가격을 통제할 수 있어 시세차익 환수가 가능하다. 투기수요보다 실수요자 중심으로 청약이 이뤄질 것으로 보인다.

◆"반쪽짜리 소유권...보편적 모델로 자리잡긴 힘들 것"

부동산업계는 저렴한 가격에 다양한 유형의 주택을 공급하는 점은 긍정적으로 평가했다. 주택 공급이 감소세를 보이는 상황에서 저렴한 주택을 원하는 수요는 충족시키는 역할은 기대할 수 있다는 것이다.

주택 소유권만 인정되고 시세차익을 온전히 행사할 수 없는 점에서 다수의 수요를 충족시키는데는 한계가 있다는 지적이다. 수요자의 대부분은 주거 목적 외에도 자산 증식을 주된 목적으로 아파트 분양권을 원하고 있다. 저렴한 가격에 장기 거주가 가능한 점에서 일부 수요를 충족시키겠지만 보편적 모델로 자리잡기에는 한계가 있다는 것이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이전 정부에서 토지임대부 주택이 실패한 건 차익 실현의 제약으로 수요자들이 선호하지 않았기 때문"이라면서 "저렴한 가격에 일부 수요가 반응하겠지만 틈새시장에 공급을 다양화하는 데 역할이 그칠 것"이라고 봤다.

토지임대부주택이 안착하기 위해서는 가격, 입지가 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 과거 사례에서 나타나듯 주변 시세와 비교해 토지 임대료가 수요자들이 만족할 수준이어야 하고, 입지도 서울·수도권 도심, 인프라가 갖춰진 곳이어야 수요는 반응한다. 여기에 더해 꾸준한 공급도 필요하다는 주장이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "저렴한 임대료, 입지도 중요하지만 시장 수요에 맞는 물량을 꾸준히 공급하는게 필요하다"면서 "그렇게 해야 시장 수요가 반응하면서 하나의 주택 형태로 자리잡을 것"이라고 말했다.

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