경기도 화성·평택·용인서 토지 '쪼개기 판매' 기승..투자시 유의

기사입력 : 2019년12월16일 15:59

최종수정 : 2019년12월16일 16:34

그린벨트·보전녹지·농림지역 대다수…개발·재매각 어려워
"정확한 피해규모 파악 불가…기획부동산 법적 규제해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 토지지분 매매 기획부동산이 올해 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남, 포천 등의 토지를 대거 쪼개 판 것으로 조사됐다. 개발호재가 있는 지역 주변에 있는 산이나 논, 목장용지가 대다수를 차지했다.

'기획부동산'이란 그린벨트(개발제한구역)나 맹지(盲地)처럼 개발이 사실상 불가능한 토지 지분을 쪼개서 불특정 다수에게 개발 호재를 미끼로 비싸게 되파는 사기 수법을 말한다.

16일 부동산업계에 따르면 올해 기획부동산은 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남 등에 있는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역 토지를 쪼개 판매한 것으로 확인됐다.

기획부동산은 전국 단위로 움직이며 땅을 무더기로 확보한 뒤 지역 호재를 미끼로 토지를 실제 값보다 비싸게 쪼개 판다. 이들은 서민에게 "해당 지역 토지가 개발되면 국가나 건설업자들에게 팔아 목돈을 벌 수 있다"고 설명한다.

하지만 이들이 판매하는 토지에는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역이 많다. 이러한 토지는 정부가 개발을 엄격하게 규제하고 있어서 가격 상승이 어렵고 설사 오른다 해도 되팔기가 쉽지 않다.

또한 기획부동산은 토지 투자를 소액으로 할 수 있다면서 공유지분을 통한 투자를 유도한다. 하지만 땅을 공유지분으로 취득할 경우 각 소유자들의 재산권 행사가 사실상 불가능하다. 매각을 할 때도 소유자들이 모두 동의해야 하기 때문에 현실적으로 매각이 굉장히 어렵다. 투자자 입장에서는 장기간 돈이 묶일 위험이 있는 셈이다.

올해 기획부동산이 판매한 경기도 땅 중 하나인 남양주시 금곡동 산2-5에 있는 임야는 공유자가 669명이다. 면적은 16만2751㎡며 용도지역은 개발제한구역이다. 금곡동 일대는 국토교통부의 '도시재생뉴딜 공모사업'에 최종 선정된 지역이다. 금곡동은 시청 소재지임에도 문화재보호구역으로 개발이 제한됐고 주변 택지개발로 인구 유출을 겪었다. 또한 노인 인구가 증가해 지역이 지속적으로 침체돼왔다.

이에 따라 남양주시는 5년간 국비 180억원, 한국토지주택공사(LH) 자체조달 및 기금을 비롯한 205억을 지원받아 이 지역 도시재생사업을 추진하고 있다. 하지만 해당 토지는 개발제한구역인 만큼 용도지역이 변경되지 않는다면 도시재생사업이 진행되도 개발이 어려울 것으로 예상된다.

개발제한구역은 도시의 무절제한 팽창을 막고 주변 녹지 환경을 보전하기 위해 개발을 법적으로 제한하고 자연을 보존하게 하는 구역을 말한다.

경기도 양주시 장흥면 석현리 산2-3에 있는 면적 17만5608㎡ 임야는 공유자가 420명이다. 용도지역은 농림지역이다. 장흥면 석현리 일원 39만㎡ 규모의 장흥관광지는 지난 1987년 관광지로 지정된 후 정부정책으로 획일적인 발전 계획이 수립돼 왔으며 규제로 인해 민간 투자가 점차 사라져 침체기를 겪어 왔다.

양주시는 이러한 문제점을 인식해 정부에 관련법 개정을 요구한 결과 지난 6월 '관광진흥법' 시행규칙 개정을 이끌어 냈다. 이번 개정으로 장흥관광지 내 투자 유치, 개발이 크게 탄력을 받을 것으로 기대되고 있다. 하지만 해당 토지는 농림지역으로 개발보다는 보전 성격이 강하다.

농림지역은 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류다. 개발보다는 보전 성격이 강한 땅의 용도지역이다. 농림지역 내 건물은 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 지을 수 있다.

이밖에 기획부동산이 판매한 토지에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등이 있었다. 이 중 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역은 도시 관리지역 3가지 종류에 속한다. 관리지역은 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 간 완충지역으로 보전뿐만 아니라 개발 목적도 갖는 지역에 지정되는 용도지역이다.

[자료=서울시]

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다.

생산관리지역은 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다. 계획관리지역은 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준해서 체계적인 관리가 필요한 지역이다.

3가지 관리지역 중 보전관리지역과 생산관리지역은 토지 이용에 규제를 많이 받는 반면 계획관리지역은 개발할 수 있는 여지가 상대적으로 더 많다.

또한 자연녹지지역, 보전녹지지역은 도시녹지지역의 하위개념에 포함된다. 도시지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류되고 이 중 녹지지역은 다시 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류된다.

자연녹지지역은 도시 녹지공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말한다. 반면 보전녹지지역은 도시 경관에 필요한 녹지와 자연환경, 산림을 보전하기 위해 지정된 지역이다. 주로 임야에 많이 지정되며 개발행위가 상당히 제한돼 있고 부동산 개발이나 투자가 쉽지 않다는 특징이 있다.

기획부동산이 판매한 보전녹지지역 토지로는 경기도 용인시 처인구 양지면 추계리 산88-1에 있는 8만6485㎡ 면적의 임야가 있었다. 해당 토지의 공유자는 228명이다. 용인시 처인구에는 'SK하이닉스의 반도체 특화 클러스터 조성', '용인시 2035년 도시기본계획', '제2경부고속도로'를 비롯한 호재가 있다. 기획부동산은 이러한 호재를 내세워 투자자를 모집한 것으로 추정된다.

전문가들은 기획부동산이 판매한 경기도 땅이 실제로는 더 많지만 정확한 통계자료를 구하기 어렵다고 지적했다.

토지·건물 실거래가 플랫폼 밸류맵의 김범진 대표는 "기획부동산 자체가 (법적 용어라기 보다는) 하나의 개념이기 때문에 기획부동산이 판매한 토지의 통계자료를 구하는 데 어려움이 있다"며 "자료조사에 한계가 있는 만큼 투자자들의 정확한 피해 규모를 파악하기 어렵다"고 말했다.

국회에서는 기획부동산 업체가 토지를 판매할 수 없도록 법적 규제를 마련해야 한다고 강조했다.

국회 국토교통위원회 소속 민주당 박홍근 의원은 "토지개발 없이 지분방식으로 분양만 하는 현행 기획부동산 업체의 판매방식을 규제해야 한다"며 "이를 위해 공인중개사법이나 부동산개발업에 토지분양업체의 등록 근거를 만들어 특정 자격을 갖춘 경우에만 매도가 가능하게 해야 한다"고 주장했다.

sungsoo@newspim.com

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58

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"'자사주 1년내 소각 의무화' 연내 마무리" [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 더불어민주당은 자사주를 취득일로부터 1년 내 소각하도록 하는 내용의 3차 상법 개정안을 연내 마무리하겠다고 25일 밝혔다. 한정애 민주당 정책위의장은 이날 오전 국회에서 열린 원내대책회의에서 "더 건강한 자본 시장을 위해 3차 상법 개정안이 조속히 논의되고 시행될 수 있도록 최선을 다하겠다"며 이같이 밝혔다. 한정애 더불어민주당 정책위의장. [사진=뉴스핌DB] 한 정책위의장은 "주주 충실 의무 명문화, 집중투표제 의무화에 이은 자사주 소각 의무를 담은 3차 상법 개정안을 연내에 마무리하도록 하겠다"고 말했다. 그는 "그간 자사주가 특정 주주의 이익을 위해서 이용되는 나쁜 사례가 많았다"며 "상법 개정을 통해 자사주의 성격을 명확히 규정하고 자사주 마법을 우리 자본시장에서 퇴출하도록 하겠다"고 말했다. 3차 상법 개정안은 회사가 자기 주식을 취득하는 경우 취득일로부터 1년 내 소각하는 것을 원칙으로 하되, 임직원 보상 목적 등 일정 요건에 해당할 때는 '자기주식 보유·처분 계획'을 작성해 주주총회 승인을 통해 보유 또는 처분할 수 있도록 한다. 기존 자사주에 대해선 신규 취득 자사주와 동일한 의무를 부여하되 법 시행 후 6개월의 추가 유예 기간을 두기로 했다. 전날 민주당 코스피 5000 특위 위원장인 오기형 의원은 이 같은 내용을 골자로 하는 상법 개정안을 대표 발의했다. 한 정책위의장도 공동 발의자에 이름을 올렸다. jeongwon1026@newspim.com 2025-11-25 10:12