[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 신탁사들의 재무건전성에 빨간불이 켜졌다.

지방 부동산경기 침체로 분양실적이 악화해 차입형 토지신탁 사업의 수익성이 낮아진 탓이다. 게다가 올 하반기 부동산 신탁사 3곳이 본인가를 받고 새롭게 영업을 시작하면 경쟁도 한층 치열할 전망이다.

22일 부동산업계에 따르면 한국기업평가는 한국자산신탁, 생보부동산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁에 대해 우려 섞인 전망을 내놓았다. 각 회사당 작년 기준 시장점유율은 한국토지신탁(21%)에 이어 한국자산신탁(17%), 대한토지신탁(8%), 생보부동산신탁(5%) 순이다.

한국기업평가는 △한국자산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁의 경우 저조한 분양실적에 따른 재무건전성 저하 △생보부동산신탁은 신탁업체 신규진입에 따른 수익성 악화를 주요 위험 요인으로 꼽았다.

우선 한국기업평가는 한국자산신탁의 신용등급 전망을 최근 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다. 한국자산신탁이 주력으로 삼는 차입형 토지신탁 사업 분양실적이 부진한 데 따라 자산건전성이 저하되고 재무 레버리지가 확대되고 있다는 분석이다.

한국자산신탁 부채비율은 지난 3월 말 기준 105.9%로 업계평균 86.3%보다 높은 수준이다. 지난 2017년 말보다는 55.1%포인트(p) 상승했다.

또한 회사 보유자산 중 위험도 높은 자산의 규모와 비중이 커졌다. 금융위원회에 따르면 금융회사의 보유자산은 건전성 여부에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실의 5가지 단계로 분류한다. 추정손실 단계로 갈수록 위험 자산이다.

이 5가지 중 고정, 회수의문, 추정손실의 3가지 자산을 포괄한 개념이 '고정이하 자산'이다. 고정이하 자산은 공사 공정률이나 분양률이 심각하게 하락한 경우를 포함하는 수치다.

한국자산신탁의 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 34.2%로 지난 2017년 말 대비 8.0%p 상승했다. 이로 인해 대손비용이 늘고 대여금 회수에 대한 불확실성이 높아졌다는 분석이다.

정효섭 한국기업평가 금융1실 책임연구원은 "지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 한국자산신탁의 재무 레버리지가 단기간 내 축소되기는 어려울 것으로 예상된다"며 "특히 올해 분양 착수된 강원도 원주 무실동을 비롯한 일부 대형 사업의 분양실적이 부진한 데 따라 재무 레버리지와 유동성 관리 측면에서 불확실성이 확대됐다"고 말했다.

한국토지신탁도 차입형 토지신탁 사업의 분양실적 부진으로 자산건전성이 악화하는 추세다. 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 19.5%로 지난 2017년 말 5.6% 대비 13.9%p 상승했다. 지방 주택사업이 높은 비중을 차지하고 있어 자산건전성 부담이 지속될 것으로 예상된다.

또한 준공사업장이 여럿 예정돼 있어 분양대금 회수에 따른 신탁사업비 대여금 회수 여부가 주요 변수라는 분석이다. 한국토지신탁은 작년 49개의 차입형 토지신탁 사업장이 준공된 데 이어 올해에는 45개 사업장이 준공될 예정이다.

올 하반기 한국토지신탁의 영업수익(매출), 영업이익도 감소할 공산이 크다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 한국토지신탁의 영업수익은 오는 3분기에 전년대비 7.52% 줄어든 데 이어 4분기에는 9.27% 줄어들 것으로 관측된다. 영업이익도 올 3분기에 전년대비 7.76% 감소하며 4분기에 다시 9.44% 감소할 것이란 전망이다.

대한토지신탁도 저조한 분양실적으로 재무건전성이 악화됐다. 지난 3월 말 기준 부채비율은 183.4%로 업계 평균 86.3%를 크게 상회했다. 차입금 대부분을 기업어음과 은행 단기차입금으로 조달하고 있어 유동성 관리 부담도 높아졌다.

또한 지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 투입이 지속될 것으로 예상된다. 차입형 토지신탁은 개발 자금을 신탁회사가 자체자금(고유계정)으로 조달해서 개발사업(신탁계정)에 투입·대여(신탁계정대여금)하는 구조다.

분양 실적이 부진하면 대여금 회수기간이 늘어나고 사업장 부실 가능성이 높아져 신탁계정대여금의 회수가능성이 낮아진다. 분양률이 낮으면 자산건전성이 저하되며 추가 자금 투입 부담도 커진다.

정효섭 책임연구원은 "대한토지신탁은 실적 개선으로 재무 레버리지가 단기간에 축소되기 어려운 구조로 보인다"며 "적정 규모의 유상증자에 따른 재무 레버리지 축소가 이뤄지지 않는다면 신용도 하락이 불가피할 것"이라고 예상했다.

업계에서는 차입형 토지신탁을 주력으로 하는 업체들의 부실 문제가 커지고 있다고 진단했다.

업계 관계자는 "한국자산신탁은 예전부터 지방 부동산경기 위축으로 미분양이 발생하는 문제가 있었다"며 "한국토지신탁, 한국자산신탁처럼 차입형 토지신탁 사업을 많이 하는 업체에서 부실이 쌓이고 있다"고 말했다.

생보부동산신탁은 신규업체 진입에 따른 경쟁심화로 수익기반이 악화될 가능성이 제기됐다.

지난 3월 예비인가를 받은 신영자산신탁(가칭), 한투부동산신탁(가칭), 대신자산신탁(가칭)은 올 하반기 본인가 이후 영업을 시작할 것으로 예상된다. 이에 따라 내년부터 생보부동산신탁이 맡고 있는 관리형 토지신탁, 비토지신탁, 비신탁상품 부문의 경쟁 심화가 불가피하다는 분석이다.

생보부동산신탁에 대한 주주지원이 낮아질 가능성도 제기된다. 생보부동산신탁은 현재 삼성생명과 교보생명이 각각 지분 50%씩 보유한 회사다. 한국기업평가는 유사시 두 회사가 생보부동산신탁을 지원할 가능성이 있다고 판단해 이를 생보부동산신탁의 자체신용도 대비 상향조정 요소로 반영하고 있다.

하지만 작년 삼성생명이 지분 매각을 추진했던 점을 감안하면 삼성생명의 지원가능성을 신용등급에 계속 반영하기는 어렵다는 평가다. 

정효섭 책임연구원은 "삼성생명이 생보부동산신탁 지분을 매각한다면 생보부동산신탁 신용도에 삼성생명의 지원 가능성을 계속 반영하는 데 무리가 생긴다"며 "생보부동산신탁의 지배구조가 (지분 매각으로) 변경될 경우 주주들의 이해관계 일치 여부, 경영권 행사 구조, 신규 주주의 지원능력·지원의지 등을 다시 검토해야 할 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com