[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 수도권에서 개발 압력이 높아 미래 가치가 높은 지역으로 '서울 은평구 수색'과 '경기 고양시 대곡지구'가 꼽힌다. 서울 은평구 수색은 SK건설이 짓는 'DMC SK 뷰'를 비롯한 신축 아파트가 속속 들어설 예정이다. 마포구 상암동 업무지구와 연계된 개발계획도 다수 마련돼 있다.

경기 고양시 대곡지구는 작년 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 착공이라는 교통 호재가 있었다. 이 지역은 향후 그린벨트를 풀어 첨단산업지구로 만드는 고밀도 개발이 이뤄질 예정이다. 반면 같은 경기 고양시에 있는 화전동은 상황이 다르다. 이 지역은 개발계획 도면 유출로 3기 신도시 명단에서 제외된 후 언제쯤 개발이 가시화될지 기약 없는 상태다. 하지만 회전동 일대 역시 개발압력이 가중되고 있는 만큼 택지 개발은 시간문제로 꼽힌다. 이에 따라 '미완의 대기'라는 게 현지 중개업소의 평가다. 

◆ 강북 최대 '수색증산뉴타운'...트리플 역세권, 굵직한 개발호재

서울 은평구 수색증산뉴타운은 면적 79만3028㎡ 규모로 강북 최대 뉴타운 중 하나다. 서울지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 환승역인 디지털미디어시티역과 경의중앙선 수색역, 서울지하철 6호선 증산역 인근에 걸쳐 있다.

이 지역은 9개 주택재개발정비사업구역으로 이뤄졌다. 지난 2017년에는 수색4구역이 'DMC 롯데캐슬 더퍼스트'로 탈바꿈했다. 작년 12월에는 SK건설이 수색9구역을 재개발한 'DMC SK뷰'가 분양됐다. 수색13구역엔 SK건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 아파트 1402가구를 지을 예정이다.

수색은 서울지하철 6호선, 공항철도, 경의중앙선 환승역인 디지털미디어시티역이 있다. 트리플 역세권 입지를 갖춘 셈이다. 지금 계획 중인 서부광역철도(원종~홍대)가 개통되면 쿼드러플(4개 노선) 역세권 단지로 거듭날 예정이다. 경의중앙선 수색역과 서울지하철 6호선 증산역도 이용할 수 있다.

또한 30여 개 버스 노선을 이용하면 광화문, 시청을 비롯한 서울 주요 업무지구로 편리하게 이동할 수 있다. 강변북로, 내부순환로를 거쳐 서울 전역으로 이동이 가능하다. 오는 2020년 월드컵대교가 개통되면 교통망이 더욱 개선될 것으로 예상된다.

주변에는 굵직한 개발 호재도 많다. 서울시와 한국철도공사(코레일)는 상암·수색지역을 하나의 권역으로 묶는 수색역세권 개발사업을 진행 중이다. 서울시는 여의도공원의 약 1.5배 크기인 수색역 일대 차량기지 이전 부지 32만3000㎡에 업무·상업·문화시설로 된 복합단지를 조성하는 사업을 추진 중이다. 디지털미디어시티역에는 3개 노선(경의선·공항철도·서울지하철 6호선)이 통합된 복합환승센터가 생긴다. 복합환승센터는 열차, 지하철, 버스, 승용차 간 환승이 가능하고 상업·업무 기능을 갖춘 복합시설이다.

이에 따라 디지털미디어시티역 주변에는 상암 롯데복합쇼핑몰이 들어설 예정이다. 백화점, 영화관도 입점한다. 상암·수색지역을 연결하는 남북 연결도로가 뚫리며, 상암동과 영등포구 양평동을 잇는 월드컵대교도 오는 2020년 개통될 예정이다.

혐오시설로 인식되던 수색변전소 및 송전철탑 지중화(땅 밑에 시설을 묻는 것) 사업도 진행된다. 서울시와 한국전력은 오는 2023년까지 지중화 사업을 완료하고 택지와 업무·판매시설을 비롯한 복합시설을 마련할 계획이다. 송전철탑 자리는 지역 주민을 위한 휴식공간으로 조성된다.

이 지역 부동산 전문가들은 수색 재개발이 이제 막 첫 단추를 꿴 상태라고 말했다. 은평구 수색동 A공인중개사 사무소 관계자는 "수색은 앞으로 개발 계획이 무궁무진하다"며 "수색역 근처가 지금은 낙후해 보이지만 개발이 이어질 것이기 때문에 앞으로 점점 유망해질 것"이라고 말했다.

◆ 대곡지구 'GTX-A로 탄력'...초대형 역세권 개발 시동

경기 고양시 덕양구 대곡지구는 작년 GTX-A노선 착공과 맞물려 '대곡역세권 개발사업'이라는 메가톤급 호재가 있는 지역이다. 대곡역은 지금 지하철 3호선, 경의선 환승역이다. 여기다 복선전철 대곡~소사선이 오는 2021년 개통을 목표로 공사 중이며 향후 교외선, GTX-A노선도 개통될 예정이다. 그러면 대곡역에 총 5개 노선이 교차한다. 이곳이 수도권 서북부 광역교통 중심지로 거듭날 가능성이 커지는 셈이다.

고양시는 오는 2023년까지 덕양구 대장동 대곡역세권 일원 179만4244㎡(약 54만평 규모)에 사업비 1조8041억원을 투입해 도시개발사업을 추진할 계획이다. 지금 이곳은 대부분 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있다. 하지만 개발이 추진되면 GTX, 지하철, 버스를 아우르는 복합환승센터가 생기고 상업·업무·자족시설도 들어설 예정이다. 한국철도시설공단, 고양시도시관리공사, 경기도시개발공사 3개 공공기관이 자금을 조달한다.

이 지역 부동산 전문가들은 대곡역세권 근처 땅에 투자하기엔 이미 늦었다고 말했다. 지금 땅을 산다면 향후 정부 토지보상금보다 비싼 값을 줘야 하기 때문이다.

고양시 덕양구 토당동 A공인중개사무소 관계자는 "건물이나 창고가 지어져 있는 땅은 지금 3.3㎡(평)당 가격이 800만원이고, 일반 토지 가격은 3.3㎡당 400만원"이라며 "반면 향후 정부의 토지보상금은 150만~200만원 정도로 추산된다"고 말했다. 그는 "지금은 시세차익을 기대하고 땅을 사기에는 늦었다"며 "지난 1년 동안 이 지역 부동산에 신규 투자하려는 수요가 없었다"고 덧붙였다.

다른 전문가는 투자자들이 땅을 사는 대신 근처 재개발·재건축 아파트에 투자하는 쪽으로 방향을 바꾸고 있다고 말했다. 두산건설은 경기 고양시 능곡1구역을 재개발해 짓는 '능곡 두산위브'를 올 상반기 중 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 34~84㎡, 628가구 규모다. 지하철 3호선 대곡역과 경의중앙선 능곡역까지 걸어갈 수 있는 거리에 있다.

토당동 B공인중개사무소 관계자는 "투자자들이 대곡역에서 걸어서 8분 거리에 있는 토당동 지역 재개발·재건축에 투자하고 있다"며 "능곡 두산위브 분양가는 조합원 기준 3.3㎡당 1200만원으로 82.5㎡(25평) 기준 3억원"이라고 말했다. 이어 "여기에 프리미엄(웃돈)이 1억4000만~1억8000만원 붙었다"며 "프리미엄까지 합치면 조합원 입주권이 4억4000만~4억8000만원인 셈"이라고 귀띔했다.

◆ 신도시 탈락 고양 화전동, 거래문의 '뚝' 

고양시 덕양구 화전동은 투자수요에게 인기를 잃은 곳으로 꼽힌다. 이 곳은 정부가 3기 신도시로 지목할 가능성이 높은 지역으로 오르내리며 높은 인기를 보였다. 

화전동은 서울과 1기 신도시인 일산 사이에 위치해 국토부가 내세운 3기 신도시 지정 조건을 만족한다. 또한 경의중앙선 화전역을 이용하면 상암업무지구가 있는 디지털미디어시티역까지 두 정거장 거리다. 이 지역은 대부분이 개발제한구역이라서 정부가 대규모 택지를 조성할 경우 토지보상금이 상대적으로 적게 들 가능성이 있었다. 

하지만 작년 10월 화전동, 용두동 일대 개발계획이 담긴 도면이 이 지역 일대 공인중개사무소에 유출된 탓이다. 이 도면은 일반 지도에 없는 군부대 표시까지 있어 한국토지주택공사(LH)에서 만든 것이 거의 확실한 것으로 분석되고 있다.

이에 따라 화전동은 정부가 작년 12월 발표한 3기 신도시 명단에 포함되지 않았다. 화전동 개발 기대감이 한 풀 꺾이자 이 지역 부동산 거래도 뜸해졌다는 게 현지 전문가들 얘기다.

화전동 A공인중개사무소 관계자는 "작년 초만 해도 개발 기대감으로 농지가 꽤 거래됐다"며 "하지만 지금은 정부가 정확히 언제까지 개발할 것인지 발표하지 않고 있어 거래가 소강 상태"라고 말했다.

화전동 B공인중개사무소 관계자는 "작년에 (농지를) 샀던 사람들은 계속 보유하고 있다"면서도 "하지만 (시세차익을 보기까지) 얼마나 기다려야 할지 알 수 없다"고 말했다. 이어 "요즘은 매매하겠다는 문의도 잘 안 들어온다"고 덧붙였다.

다만 땅의 가치를 감안할 때 언젠가 개발이 추진되면 인기 주거지역으로 자리 잡게 될 것으로 전망된다.서울 주변에 새로운 택지로 손색이 없는 위상을 갖추고 있어서다.

B공인중개사무소 관계자는 "이 곳은 길어도 10년이면 결국 개발될 것"이라며 "오히려 공공택지가 아니라 도시개발사업으로 추진되면 투자 가치는 더 높을 것"이라고 말했다.

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