[뉴스핌=이지현 기자] 다주택자의 추가 주택담보대출이 어려워질 전망이다. 정부가 차주의 상환능력 심사를 강화하기 위해 총부채상환비율(DTI) 산정시 기존 주담대 원리금을 합산하는 신DTI를 내놨다. DTI는 개인의 연 소득에서 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 차지하는 비중을 의미한다.

24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책에 따르면 신DTI는 모든 주택담보대출에 대한 원리금 상환액을 반영해 계산한다. 기존 DTI는 신규로 받는 주담대만 원리금 상환액만 계산했다. 

◆신DTI도입시 상환부담 늘어 대출한도↓

예를 들어 서울에 거주하는 연 소득 7000만원인 A씨가 기존 주담대 2억원(금리 3%, 30년 만기)를 보유하고 있다고 가정하자. A씨는 추가로 주담대를 받으려 한다. 8.2 부동산 대책에 따라 A씨는 DTI 30% 규제를 적용받는다.

기존 DTI라면 A씨가 추가로 받는 주담대의 연간 원리금 상환액은 1500만원이다. 따라서 만약 10년 만기로 대출을 받을 경우 A씨가 받을 수 있는 대출금액은 1억3000만원 가량이다. 30년 만기로 가정하면 3억원 정도 대출을 받을 수 있다.

하지만 신DTI로 따지면 A씨가 추가로 받는 주담대의 연간 원리금은 1088만원 선으로 줄어든다. 10년 만기 대출을 받을 땐 9300만원, 30년 만기시에는 2억 1000만원 정도다.

<사진=뉴스핌 DB>

여기에 정부는 차주의 두 번째 주담대부터 만기 제한을 둬 대출 한도를 더 줄이기로 했다. 복수 주담대를 받는 사람의 경우 차주의 두 번째 주담대부터는 만기를 15년 등으로 제한해 DTI를 산정키로 한 것. 만기가 줄어들면 대출 가능 액수는 더욱 줄어든다. 사실상 다주택자의 대출 길이 막히는 것과 같다.

이찬우 기획재정부 차관보는 "지난 8.2 대책도 그렇고 이번 정부는 다주택자로 인해 갭투자나 투기 수요가 나는 것을 바람직하지 않다고 보고 있다"면서 "신 DTI의 경우 지난 8월 대책(DTI한도 규제 강화)보다 강한 대책ㄷ인 만큼 시장에서 투기수요 억제 효과가 있을 것으로 보고 있다"고 말했다.

◆소득심사는 한층 강화

신DTI가 차주의 상환능력을 정확히 평가하는 것을 목적으로 하는 만큼 소득 심사도 한층 강화된다. 기존에는 소득 산정시 최근 1년의 소득만 확인했지만, 앞으로는 최근 2년간의 소득기록을 확인한다. 또 장래소득도 반영키로 했다. 앞으로 소득이 늘어날 것으로 예상되는 청년층 등에 대해서는 최대 10%까지 증액해 소득을 산정하는 식이다. 연금납부액과 같은 인정소득이나 카드사용액 등의 신고소득은 소득 산정시 일정비율을 차감하고 반영할 예정이다.

다만 정부는 신DTI도입으로 서민이나 실수요자의 대출 길이 막히는 일이 없도록 하겠다고 밝혔다. 우선 일시적으로 2개의 주담대를 보유하는 경우에는 즉시처분을 조건으로 기존 주담대는 이자상환액만 부채에 계산한다. 2년내 처분을 조건으로는 두번쨰 주담대의 만기제한을 적용하지 않기로 했다.

청년층이나 신혼부부 등 취약계층에 대해서는 최근 2년간 소득확인 적용을 배제하고, 청년층에 대해서는 최대 10%로 제한된 장래예상소득 증액한도를 두지 않기로 했다.

신 DTI는 내년 1월부터 수도권과 지난 6월, 8월 부동산 대책에 따라 DTI를 적용받는 주요 지역에 도입된다. 정부는 향후 시행 상황과 성과를 보고 DTI를 전국으로 확대한다는 방침이다.

◆내년 하반기부터는 DSR도입

한편 정부는 내년 하반기부터 가장 강한 여신심사평가 체계로 불리는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입키로 했다. 신DTI가 주담대에 대한 원리금 반영을 골자로 했다면, DSR은 주담대 뿐 아니라 신용대출이나 한도대출 등 모든 대출에 대해 원리금을 반영하는 개념이다. 소득산정방식은 신DTI와 같다.

<자료=기재부, 금융위, 국토부>

DSR을 통해 차주의 상환부담이 과도하거나 소득상황에 비춰 신규대출 상환이 어려운 경우 은행은 이를 근거로 대출을 거절할 수 있다. 대출 한도는 은행별로 적정 수준을 자율적으로 마련할 예정이다.

정부는 올해 연말까지 DSR표준 가이드라인을 만들고 전세금 대출이나 마이너스통장 등 특수한 대출에 대한 부채 산정 방식을 결정하고, 세부 사안을 발표할 예정이다. DSR은 내년 하반기부터 도입되며, 은행권을 시작으로 차차 2금융권까지 확대할 계획이다.

이형주 금융위원회 금융정책과장은 "DSR은 내년부터 금융기관 자체적으로 실시될 것이며, 2019년부터 감독당국이 감독 지표로 쓰게될 것"이라면서 "신DTI와 DSR을 병행함으로써 대출 한도 설정 및 사전 채무조정까지 같이 하겠다는 방침"이라고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이지현 기자 (jhlee@newspim.com)