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[뉴스핌=최주은 기자] 서울 강북권 최대 재건축 '블루칩'으로 꼽히는 용산구 동부이촌동 한강맨션 재건축 사업이 잇단 '알박기'에 시달리고 있다.

최근 상가동을 제외하는 재건축 정비구역변경안이 서울시로 입안되면서 고질적인 상가 문제를 해결하나 싶었더니 이번엔 강변북로 쪽 공터 알박기를 해결해야 하는 상황에 놓인 것.

오는 2018년 재건축 초과이익 환수제 시행이 다가오는 만큼 한강맨선 재건축사업 추진위원회는 내년까지 관리처분인가를 받으려고 하고 있다. 하지만 강변북로쪽 공터를 매입하거나 제외하지 않으면 초과이익환수제 실시전 관리처분 인가 신청이 어려울 것으로 전망된다. 

7일 서울시 및 한강맨션 재건축 추진위원회에 따르면 한강맨션 추진위는 단지와 강변북로 사이에 미관지구로 지정된 땅의 주인들이 높은 가격에 땅을 사줄 것을 요구하고 있어 골머리를 앓고 있다.

총 넓이 2696m² 규모인 이 땅은 현재 아무런 건축물도 지어지지 않은 빈 땅이다. 지난 2000년대 초반 특정인이 15억원(3.3m²당 183만6000원)을 주고 사들였다. 이후 이 사람은 24명에게 이 땅을 나눠 팔았다.

문제는 24명의 구분 소유자들이 턱없이 높은 가격에 사줄 것을 요구하고 있는 것. 땅 소유주들은 3.3m²당 1억원의 보상을 바라고 있다.

송업용 재건축추진위원장은 “3.3m²당 183만6000원을 주고 산 땅을 재건축 추진을 앞두고 6배에 달하는 1억원에 보상해달라고 한다”며 “전체적인 사업성을 고려할 때 그정도 수준의 보상은 무리가 있다”고 설명했다.

일단 추진위 측은 구청의 요구는 의무사항이 아닌 권장사항으로 합의가 안 될 경우 이 땅도 구역에서 제외하고 재건축 사업을 추진한다는 계획이다.

송업용 위원장은 “우리가 사주지 않으면 그 땅은 맹지(도로와 접해있지 않은 땅)가 될 수밖에 없다”며 “가격이 적정하면 땅을 사들이겠지만 그게 아니라면 제외하고 사업을 추진할 것”이라고 강조했다.

하지만 문제는 간단치 않다. 최근 서울시는 재건축정비구역 변경안 심의에서 이 땅을 포함시켜 재건축할 것을 요구했다. 하지만 한강맨션 추진위는 재건축 구역에서 해당 땅을 제외하는 방안을 검토하고 있어 조율이 필요해 보인다.

이에 따라 한강맨션 추진위는 재건축 구역에서 해당 땅을 제외하는 구역 변경안을 다시 올려야한다. 이렇게 되면 최소 1년 가량 시간이 소요될 전망이다. 또 서울시에서 심의 중인 재건축 계획도 다시 검토해야 할 처지에 놓인다.

추진위는 1년 이상 사업 연기를 감수하고 해당 땅을 제외할 것인지 또는 소유자들이 요구하는 가격에 땅을 살 것인지를 결정해야 한다. 이에 따라 1년간 사업을 유예했을 때 발생하는 금융비용과 알박기 토지 매입비용 가운데 어떤 것이 더 클지가 관건이 될 것으로 보인다.  

이촌동 한강맨션 상가동. 도로 기준 왼쪽 <사진=다음로드뷰 캡쳐>

한시름 놓은 것으로 보였던 상가동 제외 문제도 다시 불거질 가능성이 크다.  

추진위는 지난해 11월 재건축에 반대하는 상가를 정비구역에서 제외하는 내용을 포함시킨 정비계획 변경안을 구청에 제출했다. 변경안은 지난 8월 용산구청의 검토를 마치고 시로 입안된 상태다.

서울시 심의가 통과되면 이 단지는 상가건물을 제외하고 재건축을 하겠지만 시는 상가 주민에 대한 동의를 지속적으로 요구하고 있는 상황이다.

서울시 관계자는 “한강맨션 정비구역 변경안을 받아봤다”며 “몇 가지 보완사항을 추진위에 전달한 상황”이라고만 답했다.

송 위원장은 “상가를 제외하는 부분에 대해 서울시와 용산구청의 입장이 조금 다른 것으로 알고 있다”며 “상위 기관인 서울시 의견대로 재건축 계획이 정리될 것”이라고 설명했다.

서울시가 상가동 주민동의서를 받아오라는 의견을 고수하면 재건축 진행 속도는 더뎌질 수밖에 없다. 하지만 시가 상가동을 사업구역에서 제외한다는 결론을 내리더라도 사업 추진은 쉽지 않을 것으로 보인다.

상가동에 아파트가 있기 때문에 상가동을 제외할 경우 이들 아파트 소유자는 재건축에 참여할 수 없다. 이렇게 되면 상가동 아파트 소유자들이 반발할 가능성이 커진다. 또한 이런 형태의 재건축은 아직 승인된 적이 없다는 게 서울시의 이야기다.  

서울시 관계자는 “상가와 아파트가 함께 있는 경우 따로 구분해 정비사업을 진행하는 건 흔치 않은 사례”라며 “상가를 분리해 재건축하는 계획이 시 심의를 통과한다 해도 상가에 있는 아파트가 문제가 될 수 있어 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

이촌동 중개업소 한 관계자도 “아파트동의 경우 문제가 안 될 수 있지만 상가동은 상가와 아파트가 함께 있어 구분 및 법 해석이 쉽지 않다”며 “보상안이나 용적률 책정을 같이 할수도 또 따로 할수도 없어 사업 추진이 어려울 것”이라고 설명했다.

한강맨션 추진위가 계획하는 정비계획안에 따르면 한강맨션은 현재 600가구(상가동 제외)에서 최고 35층, 1387가구로 거듭난다. 추진위는 변경안이 통과되면 조합 설립 절차를 밟는 등 내년 말까지 관리처분인가를 목표로 사업을 추진할 계획이다.

[뉴스핌 Newspim] 최주은 기자 (june@newspim.com)