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[뉴스핌=김승현 기자] 분양 전환이 되지 않는 저소득 서민이 거주하는 공공임대주택을 지을 때도 리츠(부동산 간접투자회사)를 만들어 짓는 방안이 검토된다. 이렇게 만들어지는 리츠에는 민간 자본이 투자할 수 있게 될 전망이다.
이렇게 되면 서울시와 같은 지방자치단체가 짓는 장기 공공임대주택(분양전환 안됨)에 민간자본이 투자할 수 있는 길이 열리게 된다.
26일 국토교통부와 서울시에 따르면 서울시가 공공임대주택을 짓기 위해 설립한 리츠에 민간자본이 투자하는 것과 증시에 상장하는 방안이 논의되고 있다.
서울시 관계자는 ”시는 지금 만들어진 '서울리츠1호'에 대해 공공임대주택을 짓고 난 후 시 자금을 뺀 후(EXIT) 민간자본을 모아 리츠를 재구성해서 증시에 상장하는 방안을 국토부와 협의하고 있다"고 밝혔다.
리츠(REITs)는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 상품에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당한다.
서울시는 지난해 7월 시유지 등을 활용하고 민간자금을 유치할 수 있는 장점을 결합한 리츠 방식으로 오는 2018년까지 2만가구 규모의 공공임대주택을 공급하겠다고 발표했다. 서울리츠는 10년간 임대주택으로 공급한 뒤 일반분양으로 전환하는 LH 리츠 임대주택과 달리 50년 이상 장기 임대주택으로 공급한다.
서울리츠1호는 서울 SH공사 자금과 정부로부터 받는 주택도시기금으로 설립됐다. 서울시는 일단 이 리츠로 공공임대주택을 지은 후 공공자금을 빼 다른 사업에 투입한다. 그리고 빠진 공공자금 만큼 민간자본을 모아 리츠를 재구성한다. 이렇게 구성된 리츠는 증시에 상장한 후 향후 주택 임대사업을 운영하게 된다.
리츠 투자자는 임대주택 입주자들이 내는 임대료로 수익을 얻는다. SH공사는 연 4~5% 수익을 리츠투자자가 얻을 수 있을 것으로 내다봤다. 현 LH 공공임주택리츠의 예상 수익률도 이 수준이다.
현행 공공주택특별법은 공공주택리츠 출자 대상은 지자체, 지방공사, 주택도시기금만 규정하고 있다. 민간투자를 금지한다는 내용은 없지만 민간자본이 투자할 수 있는 여지는 없다. 개별 투자자 모집을 전제로 하는 주식시장 상장도 사실상 불가능하다.
이에 따라 공공주택리츠는 리츠라는 이름이 맞느냐는 비판의 목소리도 나온다.
국토부 관계자는 “현행 공공주택특별법상의 규제를 받는 리츠는 지자체나 기금 등 공적자금만으로 출자를 하도록 규정돼 있어 민간자본이 들어올 수 없다”며 “민간자본 투자 허용은 우선 리츠사업을 공공자금으로 시작한 후 중장기적으로 사회적 논의를 거쳐 검토할 수도 있다”고 말했다.
다만 공공임대주택은 서민주거안정이라는 공공 목적을 위해 주변보다 임대료를 낮게 책정해 사업성이 낮아 투자가치가 없다는 단점이 있다. 공공임대주택보다 수익성이 높은 기업형임대주택(뉴스테이)리츠에도 민간자본의 관심이 덜한 것이 현실이다.
이에 서울시는 수익성 확보를 위해 시‧구유지, SH공사 토지 등 저렴한 공공토지를 적극 활용하고 용적률 상향 등 적극적인 정책 지원을 통해 비용을 낮춰 사업성을 높일 방안이다.
SH공사 관계자는 “땅값이 비싸지 않은 다른 지자체에서는 쉽지 않겠지만 땅값이 워낙 높은 서울시에서는 시, 공사 땅을 무상에 가깝게 활용하는 것으로 사업비를 크게 낮춰 수익성을 높일 수 있다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)
