[뉴스핌=이동훈 기자] 재건축 연한 단축에도 재건축 시장이 크게 활기를 띨 것이는 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다.
재건축은 앞당겨 추진할 수 있지만 주변 집값이 낮아 재건축 사업의 수익성이 크게 개선되지 않고 있다는 이유에서다. 이번 재건축 가능 연한 단축 수혜단지로 꼽히는 1980년대 말 준공된 아파트는 이미 밀도(용적률, 대지면적 대비 건축연면적 비율)이 높아 사업성을 크게 높이기 어렵다.
이에 따라 전문가들은 정부의 재건축 규제완화에도 재건축 예정 단지의 수익성을 잘 살펴볼 것을 권하고 있다.
3일 부동산업계에 따르면 9.1대책으로 많은 노후 아파트가 재건축이 가능해졌지만 당장 재건축 바람이 불기는 어려울 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
대형 건설사 한 관계자는 “재건축 기간이 통상적으로 10년 가까이 걸리는 데다 강남을 제외하곤 일반분양 수익도 많지 않아 재건축 바람이 불긴 어려운 환경이다”며 “과거처럼 막대한 시세 차익을 기대하기보다는 소유자들의 주거환경을 개선하는 쪽으로 방향을 잡으면 재건축이 보다 늘어날 가능성은 있다”고 말했다.
서울 목동 신시가지 인근 P공인중개소 사장은 “목동은 강남 저층 아파트와 달리 중층과 중대형 면적이 많아 주민 간 의견 취합이 쉽지 않을 것”이라며 “재건축에 대한 공감대가 형성되기까지 상당한 시간이 필요하다”고 설명했다.
재건축이 어려운 것은 사업성이 크게 개선되기 어려울 것으로 보여서다. 보통 보유한 집값보다 재건축 후 예상 집값이 높아야 재건축이 가능하다. 재건축 후 수익이 나려면 일반분양분이 많아야 하고 사업기간은 짧아야 한다.
하지만 강남 아파트들도 사업성 부족을 이유로 사업이 멈춰선 단지가 많다. 강남에서 재건축을 추진하고 있는 50여개 단지 중 사업이 순조롭게 진행되는 곳은 개포주공, 반포 삼호가든4차 등 10여개 단지에 불과하다.
이번 대책으로 재건축 추진이 가능해진 목동과 상계동 일대 아파트도 현재 밀도(용적률)이 높아 사업성이 크게 개선되기 힘들다는 의견이 있다.
목동 일대 신시가지 아파트는 지난 1985년부터 준공돼 5~15층 규모로 구성된다. 용적률은 117~161%다. 이들 단지는 2종과 3종 일반주거지역으로 구성돼 있다. 3종 지역은 최대 용적률 250% . 용적률 상향이 가능한 범위가 100% 안팎인 셈이다.
이에 비해 현재 강남에서 재건축이 추진되는 단지들은 대부분 용적률을 100% 밑돈다. 개포주공1단지 73%, 개포주공2단지 80%, 개포주공3단지 75%, 개포시영 77% 등이다. 용적률을 200% 안팎 높일 수 있는 것이다. 늘어난 용적률은 일반분양 가구 수와 직결돼 사업성을 좌우한다.
노원구 상계동 주공 1∼16단지는 지난 1988년부터 준공돼 총 3만여 가구로 구성된다. 이들 단지는 현재 용적률이 160% 수준이다.
목동 신시가지 인근 성원공인중개소 실장은 “정부의 대책으로 재건축 추진 시기가 빨라진 것은 분명 시장에 호재로 작용할 것”이라며 “다만 목동 일대는 재건축에 대한 주민 의지가 높지 않아 재건축 사업의 시작까지 최소 5년은 걸릴 공산이 높다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
