[뉴스핌=송협 기자] 양도소득세 한시 면제 종료시점이 내년 2월11일 시행됨에 따라 건설업체들이 연간실적 달성을 위해 대규모 신규 분양 물량을 앞다퉈 공급하고 나섰다.

12월 공급을 앞두고 있는 신규 물량은 총 5만6000가구로, 이는 지난 2007년 12월 분양가상한제 폐지를 염두하고 밀어내기식으로 쏟아냈던 공급 물량 이후 최대치로 기록될 전망이다.

전문가들은 양도세 한시 면제 종료를 앞두고 계절적 비수기인 연말에 맞춰 건설사들이 5만가구 이상을 한꺼번에 토해내는 것과 관련 깊은 우려를 나타내고 있다. 현재 전국 분양시장에는 12만 가구를 웃도는 미분양 주택이 적체된 상태로 방치된 가운데 대규모 물량을 추가로 쏟아낼 경우 공급 업체는 물론 청약자들 모두에게 적지않은 리스크로 작용될 수 있다는 지적이다.

닥터아파트 이영진 연구소장은"5만가구가 아니라 10만가구를 공급하더라도 수요가 탄탄하면 문제가 없겠지만, 수요가 충분치 못할 경우 지난 2007년 연말과 같은 대량 미분양 사태를 재현할 수 있다"며"현재 공급량이 많아 청약자들 입장에서는 옥석을 가리겠지만 이는 자칫 청약 양극화 현상을 불러올 수 있다"고 말했다.

결국 분양시장이라는 특성이 실수요자들 위주로만 움직여지는 것이 아니기 때문에 공급 대상 지역이 일반 투자자들로부터 외면 받게 되면 미분양이 발생되고 대규모 물량이 공급될 경우 투자수요는 분산은 물론 경쟁력이 떨어질 수 있다는 해석이다.

◆ 연말 5만 가구 쏟아내...김포한강만 1만가구 시장은‘싸늘’

지난 9월 DTI규제 이후 전세시장에서 대다수 수요가 신규 분양시장으로 대거 몰리면서 신규 분양시장은 반사이익에 따른 활기를 되찾았다. 하지만 매달 3만가구씩 신규 물량이 잇따라 공급되면서 수도권 일부지역을 제외하고 미분양 적체 현상은 여전히 심각한 수준에 이르렀다.

무엇보다 오는 23일 동시분양을 앞두고 있는 김포한강신도시는 기존 미분양 물량들이 시간이 지나도 해소되지 않고 있는 상황에서 1만가구 규모의 물량을 추가로 쏟아낼 경우 대량 미분양은 자명한 사실이라는 관측도 나오고 있다.

시장 전문가는"당초 김포한강신도시는 기분양 했던 물량들이 미분양으로 잔존해 있거나 프리미엄도 상당히 저조한 상태여서 신규 분양을 시도하더라도 좋은 반응을 기대하기 어려울 것"이라며"더욱이 김포지역 분양권 시장 자체가 소강상태여서 100% 청약을 가늠하기 쉽지 않다"고 전망했다.

김포지역 부동산중개업소 관계자는"김포한강신도시는 중소형이 많기 때문에 장점으로 부각될 수 있는 요인은 있지만 기본 시장이 워낙 나빴기 때문에 이번 분양에서 성공적인 청약률을 기대할 수 있을지 미지수"라며"아직까지 매매시장 상황도 안좋고, 또 인근 고양 보금자리주택까지 맞물려 있어 1만가구 공급을 하더라도 청약자들의 통장 열기는 녹록치 않을 것"이라고 전했다.

양도세소득세 폐지를 염두하고 건설업체들이 너도나도 앞다퉈 신규 물량을 쏟아내고 있지만 현재 시장 상황을 고려할 때 성공적인 청약을 기대할 수 없고, 여기에 보금자리주택이라는 암초까지 맞물려 있어 무엇보다 청약자들의 선택의 폭이 줄어들 수 밖에 없다는 분석이다. 보금자리주택 청약 자격이 무주택 대상이기 때문에 실수요자들은 그만큼 부담감이 높게 작용될 수 있다.

◆ 부동산 전문가들,"단순 투자 목적 보다 실수요적 관점에 투자할 것"

한편, 부동산 전문가들은 연말 공급을 앞두고 어느지역 어떤 상품을 선택해야 하는지 고민하고 있는 청약자들에게 단순 투자 목적 보다 시장 흐름을 정확하게 파악하고 통장 사용이 불가피한 신규 분양 보다 미분양으로 남아있지만 시세상승이 기대되는 방향을 선택해야 한다는 입장이다.

부동산써브 함영진 실장은"현재 상황은 지난 2007년 분양가상한제 폐지를 앞두고 무리하게 공급했던 당시를 재현하는 것 같다"면서"공급대상도 수도권 지역이나 2기 신도시를 중심으로 공급되는 만큼, 시세상승을 기대하거나 갈아타기 목적을 가지고 있다면 주변시세를 알아보고 투자하고 다만 단기투자 또는 전매 목적으로 접근하면 통장만 날릴 수 있다"고 경고했다.

함 실장은 또"올 9월~10월만 참조하더라도 담보대출 규제에서 벗어난다며 시장이 반짝 붐업 됐다가 신규 물량 급증으로 시장 자체가 소강상태가 됐다"며"투자는 심리에 의해 움직이기 때문에 기본적으로 실수요 목적을 분명히 해야 한다"고 덧붙였다.

유앤알 컨설팅 박상언 대표는"일단 분양이 잘된 곳을 살펴보면 요즘 트렌드가 보금자리주택이 없는 곳을 선호한다"면서"은평뉴타운이과 같은 프리미엄이 잘 형성된 곳 또는 도심과 인접한 지역이 투자가치에 적합하다"고 말했다.

이들 전문가들의 공통적인 청약전략은 무엇보다 통장 사용을 자제할 것을 강조하고 나섰다. 유앤알 박상언 대표는"만일 김포시장을 노리고 있다면 신규 분양 보다 기존 미분양 물량을 선택하는게 오히려 현명하다"며"신규 분양을 선택하면 자칫 통장만 날릴 수 있기 때문에 계약조건이 완화되고 시세상승이 기대되는 미분양 물량을 선택 할 것"을 요구했다.

닥터아파트 이영진 연구소장은"내년 2월 양도소득세 한시 면제 종료 시점이 연장 가능성이 없기 때문에 청약자들 입장에서 보면 그만큼 선택의 폭이 넓어졌다고 볼 수 있다"면서"하지만 단순히 투자 목적으로 접근하면 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문에 장기적인 안목과 실수요적 입장에서 시장의 흐름을 파악하고 현명한 청약전략을 짜야 한다"고 조언했다.