박형진 키움증권 애널리스트는 11일 건설업과 관련, "지난 10일 금리동결과 추가적인 부동산 규제완화는 일시적인 효과에 그칠 것"이라며 "밸류에이션상 메리트도 지난 10일 반등으로 거의 소멸한 상황이고 건설업에 대한 불확실성이 여전하므로 보수적으로 대응해야 할 것"이라고 밝혔다.
다음은 리포트 주요 내용이다.
◆ 주가급반등의 기폭제였던 금리동결, 추가 규제완화 언급 등은 아직까지는 치료제보다는 진통제!
올해들어 건설업종 지수는 KOSPI 대비 5월간 (-)3.1%P, 6월간 (-)2.5%P, 지난 9일까지 월초 대비 (-)9.6%P의 지속적 약세를 보이다가 예상보다 이르게 지난 10일 급반등(KOSPI대비 +5.6%P)을 보였다. 지난해 이후 최대 50%까지 형성되었던 시장 대비 밸류에이션 프리미엄(대형 5사 평균기준)이 올해 4월 이후 지속적인 주가 약세로 지난 9일에는 PER이 10.5배로 하락함에 따라 밸류에이션 프리미엄이 거의 소멸된 상태였으나 지난 10일 급반등으로 PER 11.7배 수준이다.
우선 급반등의 기초 환경은 여타 업종 대비 최근 낙폭이 컸던 점과 이에 따라 밸류에이션 프리미엄이 거의 없어짐에 따른 저가 메리트 내지 하방경직성에 대한 기대였을 것이다. 그리고 기폭제 혹은 윤활유는 1) 지난 10일 금통위의 금리동결 결정, 2) 추가적인 부동산 규제완화의 움직임, 3) 해외원자재가 상승추세 약화 내지 이탈, 4) 기타 요인으로 국회개원(7/10), 쇠고기 정국의 다소 진정 등으로 요약되며 이중 핵심기폭제는 1), 2)번이었을 것으로 판단한다.
일단 밸류에이션상 바닥확인은 시장PER 수준인 것으로 확인되었다고 판단한다. 반면에 경기에 대한 확신이 들기 전까지는 상단은 프리미엄 20~30% 수준으로 판단한다. 금일 금리동결, 추가 규제완화 뉴스화는 아직까지는 건설업황 불확실성 증가라는 증상에 대한 ‘치료제’라기 보다는 ‘진통제’로 보여진다. 따라서 재차 밸류에이션 프리미엄이 하룻만에 10% 수준에 근접하였기에 상승여력은 10~20% 수준이므로 건설업종에 대해서는 보수적 시각과 모멘텀적 접근을 견지할 것을 제안한다. 아직까지 전향적인 규제완화를 기대하기에는 물가부담, 정치적 부담, 수도권 집값 불씨에 대한 정책당국의 두려움이 남아 있으며, 동시에 글로벌/국내 경기에 대한 확신을 가지기에는 무리라고 판단하기 때문이다.
◆ 규제완화는 계속된다. 그러나 경기급랭이 발생하지 않는 한은 점진적이다.
지난 10일 뉴스화된 금리동결 결정, 추가 규제완화 가능성 언급을 현 건설업황에 대한 치료제라기보다는 진통제라고 보는 이유는 다음과 같다.
우선 금리 동결 관련되어서는 향후 환율 인하 정책의 성공여부, 해외원자재가(핵심은 수요위축으로 인한 유가진정이 아닌 수요가 살아있는 상태에서 유가진정) 동향이라는 두가지 변수에 의한 국내 물가 부담이 사라졌냐는 판단이다. 우선 긴 호흡에서 물가부담에 대한 우려를 배제하기에는 힘들다고 보여진다. 또한 전체 경기에 대한 우려 또한 배제하기 힘들다. 즉 금리동결이 지속적인 금리동결 내지 경기회복을 담보하지는 않는다고 판단한다.
그리고 추가 규제완화에서 지난 10일 뉴스화된 사안은 1) 2003년 9월 시행된 투기과열지구 내에 조합 설립 이후 조합원 지위 양도 금지를 해제할 가능성 언급과 2) 분양가 상한제에서 민간이 자체 매입한 토지의 경우(즉 재개발, 재건축 등은 제외) 택지 매입가를 인정해줄 수도 있다는 언급이다. 최근 경기악화에 따라서 규제완화가 더욱 강도를 높여가고 있는 것은 사실이다. 서울시는 최근 재개발 지분쪼개기에 대한 규제를 포기하였으며, 준공업지역 규제를 완화하고 있으며, 정부는 원자재가 상승으로 인한 건축비 부담을 분양가에 전가시키는 것을 일부 허용한 상태이며, 김형오 의원이 국회의장으로 선출되며 국회도 개원한 상태이다.
그러나 국토해양부 주택정책관에 따르면 ‘민감한 재건축 규제완화에 관련되어서는 우선 주택가격과 밀접한 용적률/층고 제한, 임대/소형 의무비율, 개발이익환수 등의 규제보다는 거래와 관련된 조합원지위 양도 금지를 우선 검토하고 나머지는 향후 시장상황을 보면서 완화의 시기와 폭을 결정하겠다.’는 언급이 있었다. 우리는 이를 여전히 ‘정책당국은 규제완화로 인한 집값 상승에 대한 불안감과 거부감을 가지고 있기에 경기둔화가 재차 진행되지 않는 이상은 여전히 핵심적인 규제완화(지역으로는 수도권, 사안으로는 재개발/재건축/대출 규제)는 점진적이고 소극적인 태도를 견지하겠다’는 의미로 파악한다. 한편 물가, 경기, 현 정권의 지지율 등에 근거하면 경기의 대폭 둔화가 발생하지 않는 이상은 전향적인 규제완화는 기대하기 힘들 것으로 판단한다. 즉 대형도산 방지, 금융권 부실 초래, 건설투자 급격한 위축(고용위축, 2~3년 후 공급부족 초래)의 후행적 방지를 위한 규제완화가 여전히 주된 모습일 것으로 판단한다.
◆ 따라서 조심스러운 자세를 제안
결국 전반적인 건설업황에 대한 불확실성은 해소되지 않았고 전체 경기회복 내지 전향적인 규제완화로의 전환에 대해서 확신을 갖기에는 부족한 실정이다. 한편 국내외에서 공히 사업기회 확보 차원에서 확실한 차별화를 보여주고 있는 대형건설사 기준으로 밸류에이션상 바닥은 시장수준인 것으로 확인되었다고 판단(단 업황변황에 따라 유동적이기는 하지만)한다. 이전 프리미엄 고점이 50% 수준이었음을 감안하면 현 상황에서 밸류에이션 프리미엄을 용인할 수 있는 상한선은 20~30% 수준으로 판단(평균 기준, 업체별로는 10~50%)한다. 지난 10일 하룻만에 건설업종이 급반등함에 따라 2008년 예상 PER은 11.7배 수준이므로 재차 보수적 시각, 모멘텀적 시각을 견지할 것을 제안한다.
다음은 리포트 주요 내용이다.
◆ 주가급반등의 기폭제였던 금리동결, 추가 규제완화 언급 등은 아직까지는 치료제보다는 진통제!
올해들어 건설업종 지수는 KOSPI 대비 5월간 (-)3.1%P, 6월간 (-)2.5%P, 지난 9일까지 월초 대비 (-)9.6%P의 지속적 약세를 보이다가 예상보다 이르게 지난 10일 급반등(KOSPI대비 +5.6%P)을 보였다. 지난해 이후 최대 50%까지 형성되었던 시장 대비 밸류에이션 프리미엄(대형 5사 평균기준)이 올해 4월 이후 지속적인 주가 약세로 지난 9일에는 PER이 10.5배로 하락함에 따라 밸류에이션 프리미엄이 거의 소멸된 상태였으나 지난 10일 급반등으로 PER 11.7배 수준이다.
우선 급반등의 기초 환경은 여타 업종 대비 최근 낙폭이 컸던 점과 이에 따라 밸류에이션 프리미엄이 거의 없어짐에 따른 저가 메리트 내지 하방경직성에 대한 기대였을 것이다. 그리고 기폭제 혹은 윤활유는 1) 지난 10일 금통위의 금리동결 결정, 2) 추가적인 부동산 규제완화의 움직임, 3) 해외원자재가 상승추세 약화 내지 이탈, 4) 기타 요인으로 국회개원(7/10), 쇠고기 정국의 다소 진정 등으로 요약되며 이중 핵심기폭제는 1), 2)번이었을 것으로 판단한다.
일단 밸류에이션상 바닥확인은 시장PER 수준인 것으로 확인되었다고 판단한다. 반면에 경기에 대한 확신이 들기 전까지는 상단은 프리미엄 20~30% 수준으로 판단한다. 금일 금리동결, 추가 규제완화 뉴스화는 아직까지는 건설업황 불확실성 증가라는 증상에 대한 ‘치료제’라기 보다는 ‘진통제’로 보여진다. 따라서 재차 밸류에이션 프리미엄이 하룻만에 10% 수준에 근접하였기에 상승여력은 10~20% 수준이므로 건설업종에 대해서는 보수적 시각과 모멘텀적 접근을 견지할 것을 제안한다. 아직까지 전향적인 규제완화를 기대하기에는 물가부담, 정치적 부담, 수도권 집값 불씨에 대한 정책당국의 두려움이 남아 있으며, 동시에 글로벌/국내 경기에 대한 확신을 가지기에는 무리라고 판단하기 때문이다.
◆ 규제완화는 계속된다. 그러나 경기급랭이 발생하지 않는 한은 점진적이다.
지난 10일 뉴스화된 금리동결 결정, 추가 규제완화 가능성 언급을 현 건설업황에 대한 치료제라기보다는 진통제라고 보는 이유는 다음과 같다.
우선 금리 동결 관련되어서는 향후 환율 인하 정책의 성공여부, 해외원자재가(핵심은 수요위축으로 인한 유가진정이 아닌 수요가 살아있는 상태에서 유가진정) 동향이라는 두가지 변수에 의한 국내 물가 부담이 사라졌냐는 판단이다. 우선 긴 호흡에서 물가부담에 대한 우려를 배제하기에는 힘들다고 보여진다. 또한 전체 경기에 대한 우려 또한 배제하기 힘들다. 즉 금리동결이 지속적인 금리동결 내지 경기회복을 담보하지는 않는다고 판단한다.
그리고 추가 규제완화에서 지난 10일 뉴스화된 사안은 1) 2003년 9월 시행된 투기과열지구 내에 조합 설립 이후 조합원 지위 양도 금지를 해제할 가능성 언급과 2) 분양가 상한제에서 민간이 자체 매입한 토지의 경우(즉 재개발, 재건축 등은 제외) 택지 매입가를 인정해줄 수도 있다는 언급이다. 최근 경기악화에 따라서 규제완화가 더욱 강도를 높여가고 있는 것은 사실이다. 서울시는 최근 재개발 지분쪼개기에 대한 규제를 포기하였으며, 준공업지역 규제를 완화하고 있으며, 정부는 원자재가 상승으로 인한 건축비 부담을 분양가에 전가시키는 것을 일부 허용한 상태이며, 김형오 의원이 국회의장으로 선출되며 국회도 개원한 상태이다.
그러나 국토해양부 주택정책관에 따르면 ‘민감한 재건축 규제완화에 관련되어서는 우선 주택가격과 밀접한 용적률/층고 제한, 임대/소형 의무비율, 개발이익환수 등의 규제보다는 거래와 관련된 조합원지위 양도 금지를 우선 검토하고 나머지는 향후 시장상황을 보면서 완화의 시기와 폭을 결정하겠다.’는 언급이 있었다. 우리는 이를 여전히 ‘정책당국은 규제완화로 인한 집값 상승에 대한 불안감과 거부감을 가지고 있기에 경기둔화가 재차 진행되지 않는 이상은 여전히 핵심적인 규제완화(지역으로는 수도권, 사안으로는 재개발/재건축/대출 규제)는 점진적이고 소극적인 태도를 견지하겠다’는 의미로 파악한다. 한편 물가, 경기, 현 정권의 지지율 등에 근거하면 경기의 대폭 둔화가 발생하지 않는 이상은 전향적인 규제완화는 기대하기 힘들 것으로 판단한다. 즉 대형도산 방지, 금융권 부실 초래, 건설투자 급격한 위축(고용위축, 2~3년 후 공급부족 초래)의 후행적 방지를 위한 규제완화가 여전히 주된 모습일 것으로 판단한다.
◆ 따라서 조심스러운 자세를 제안
결국 전반적인 건설업황에 대한 불확실성은 해소되지 않았고 전체 경기회복 내지 전향적인 규제완화로의 전환에 대해서 확신을 갖기에는 부족한 실정이다. 한편 국내외에서 공히 사업기회 확보 차원에서 확실한 차별화를 보여주고 있는 대형건설사 기준으로 밸류에이션상 바닥은 시장수준인 것으로 확인되었다고 판단(단 업황변황에 따라 유동적이기는 하지만)한다. 이전 프리미엄 고점이 50% 수준이었음을 감안하면 현 상황에서 밸류에이션 프리미엄을 용인할 수 있는 상한선은 20~30% 수준으로 판단(평균 기준, 업체별로는 10~50%)한다. 지난 10일 하룻만에 건설업종이 급반등함에 따라 2008년 예상 PER은 11.7배 수준이므로 재차 보수적 시각, 모멘텀적 시각을 견지할 것을 제안한다.
