최근 수 개월 동안 주택매매 규모의 감소세가 둔화되자 일부 업체들은 '이제 바닥이 보인다'고 주장하지만, 아직 시장의 회복을 논하기에는 이르며 경기 저점은 앞으로 1년 이상 지나야 될 것이며 그 영향은 수년간 지속될 것이라는 주장이 제기됐다.
이안 셰퍼슨(Ian Shepherdson) 하이프리퀀시이코노믹스(High Frequency Economics) 수석 이코노미스트는 배런스온라인(Barron's Online) 최신호(7/9자)에 기고한 글을 통해, 앞으로 주택매매가 바닥에 도달하려면 약 20%는 더 줄어들어야 할 것으로 보인다며 이 같이 주장했다.
무엇보다 셰퍼슨은 주택매매가 2005년 여름부터 감소하기 시작했으며, 이 때는 연준이 한참 금리정상화 행보에 있었기 때문에 그 동안 번성했던 변동금리부 모기지대출(ARM)이 타격을 입을 수 밖에 없는 조건이 형성되었다고 지적했다.
이는 미국 주택시장의 호황의 끝물에 ARM이 크게 기여한 것으로 보았기 때문이며, 또 수요가 줄어들기 시작할 때에 주택건설업체들이 여전히 풀 용량으로 주택건설을 지속했다는 점을 고려한 판단이라고 그는 설명했다. 주택건설에는 어느 정도 시간이 소요되기 때문에 수요 감소세에 대한 업체의 재고 조절 대응에는 시차가 발생할 수밖에 없다는 것이다.
그는 지금 핵심 문제는 명목 모기지금리는 아니라고 봤다. 역사적 기준으로 볼 때 현행 금리는 아직도 낮은 수준이기 때문이다.
오히려 지금 문제는 실질 모기지금리가 급격히 상승한데다 계속 오르고 있어 매수자들이 뒷짐을 지고 관망하고 있다는데 있다고 그는 지적했다.
2005년만 해도 세금 감면이 가능한 실질 모기지금리는 5.9% 수준이었지만, 주택가격은 10.7%나 올라 별 문제가 없었다. 이는 실질모기지금리가 4.8%였음을 의미한다.
하지만 최근 30년물 모기지금리는 6.5%에 이르고 있으며, 주택가격은 3% 오르는데 그쳤다. 실질 모기지금리가 마이너스에서 +3.5%까지 오른 것이다. 주택가격이 더 조정받을 것이란 기대가 형성된다면 실질 모기지금리는 더욱 오르게 된다.
셰퍼슨은 아래 차트에서 보이듯이 명목 모기지금리나 주택가격이 더 변화가 없을 경우 앞으로 주택매매 규모는 10%~15% 추가 감소하여 역사적 기준선으로 접근할 것이지만, 주택가격 상승률이 올해 제로 수준으로 더 둔화된다면 매매 규모는 추가 20%~25% 감소할 수 있다고 경고했다. 이는 2005년 중반 고점에서 40%나 감소하게 되는 셈이다.
더구나 모기지신청건수가 증가한 것은 아래 두 번째 차트에서 보이듯이 별로 신뢰할만한 것이 아니라고 그는 지적했다. 신청건수가 증가한 것은 시장이 약화되면서 거래가 성사되기 위해 더 많은 신청건수가 필요했을 따름이라는 것이다.
셰퍼슨은 주택매매가 앞으로도 1년 혹은 그 이상 감소한다면, 비록 그 속도가 완만하더라도 건축자재, 가구 그리고 주택용품 등 주택관련 항목의 소매판매가 추가 감소 압력에 시달릴 수밖에 없을 것이라고 주장했다.
또 그는 고용과 임금이 계속 상승하고 있다고는 해도 주택 가치 변화를 담보로 돈을 찾아쓸 수 있던 홈이쿼티(home equity) 붐이 종료되면서 모든 소비가 취약해질 수밖에 없을 것이라고 지적했다.
올들어 소비가 견조한 것은 2006년 4/4분기 동안 휘발유가격이 20년래 최대 폭으로 하락한 영향이 크며, 올들어 다시 가격이 반등하면서 체인스토어 매출이 크게줄고 있으며 상황이 개선될 것이란 근거른 없어 보인다고 셰퍼슨은 강조했다.
이안 셰퍼슨(Ian Shepherdson) 하이프리퀀시이코노믹스(High Frequency Economics) 수석 이코노미스트는 배런스온라인(Barron's Online) 최신호(7/9자)에 기고한 글을 통해, 앞으로 주택매매가 바닥에 도달하려면 약 20%는 더 줄어들어야 할 것으로 보인다며 이 같이 주장했다.
무엇보다 셰퍼슨은 주택매매가 2005년 여름부터 감소하기 시작했으며, 이 때는 연준이 한참 금리정상화 행보에 있었기 때문에 그 동안 번성했던 변동금리부 모기지대출(ARM)이 타격을 입을 수 밖에 없는 조건이 형성되었다고 지적했다.
이는 미국 주택시장의 호황의 끝물에 ARM이 크게 기여한 것으로 보았기 때문이며, 또 수요가 줄어들기 시작할 때에 주택건설업체들이 여전히 풀 용량으로 주택건설을 지속했다는 점을 고려한 판단이라고 그는 설명했다. 주택건설에는 어느 정도 시간이 소요되기 때문에 수요 감소세에 대한 업체의 재고 조절 대응에는 시차가 발생할 수밖에 없다는 것이다.
그는 지금 핵심 문제는 명목 모기지금리는 아니라고 봤다. 역사적 기준으로 볼 때 현행 금리는 아직도 낮은 수준이기 때문이다.
오히려 지금 문제는 실질 모기지금리가 급격히 상승한데다 계속 오르고 있어 매수자들이 뒷짐을 지고 관망하고 있다는데 있다고 그는 지적했다.
2005년만 해도 세금 감면이 가능한 실질 모기지금리는 5.9% 수준이었지만, 주택가격은 10.7%나 올라 별 문제가 없었다. 이는 실질모기지금리가 4.8%였음을 의미한다.
하지만 최근 30년물 모기지금리는 6.5%에 이르고 있으며, 주택가격은 3% 오르는데 그쳤다. 실질 모기지금리가 마이너스에서 +3.5%까지 오른 것이다. 주택가격이 더 조정받을 것이란 기대가 형성된다면 실질 모기지금리는 더욱 오르게 된다.
셰퍼슨은 아래 차트에서 보이듯이 명목 모기지금리나 주택가격이 더 변화가 없을 경우 앞으로 주택매매 규모는 10%~15% 추가 감소하여 역사적 기준선으로 접근할 것이지만, 주택가격 상승률이 올해 제로 수준으로 더 둔화된다면 매매 규모는 추가 20%~25% 감소할 수 있다고 경고했다. 이는 2005년 중반 고점에서 40%나 감소하게 되는 셈이다.
더구나 모기지신청건수가 증가한 것은 아래 두 번째 차트에서 보이듯이 별로 신뢰할만한 것이 아니라고 그는 지적했다. 신청건수가 증가한 것은 시장이 약화되면서 거래가 성사되기 위해 더 많은 신청건수가 필요했을 따름이라는 것이다.
셰퍼슨은 주택매매가 앞으로도 1년 혹은 그 이상 감소한다면, 비록 그 속도가 완만하더라도 건축자재, 가구 그리고 주택용품 등 주택관련 항목의 소매판매가 추가 감소 압력에 시달릴 수밖에 없을 것이라고 주장했다.
또 그는 고용과 임금이 계속 상승하고 있다고는 해도 주택 가치 변화를 담보로 돈을 찾아쓸 수 있던 홈이쿼티(home equity) 붐이 종료되면서 모든 소비가 취약해질 수밖에 없을 것이라고 지적했다.
올들어 소비가 견조한 것은 2006년 4/4분기 동안 휘발유가격이 20년래 최대 폭으로 하락한 영향이 크며, 올들어 다시 가격이 반등하면서 체인스토어 매출이 크게줄고 있으며 상황이 개선될 것이란 근거른 없어 보인다고 셰퍼슨은 강조했다.
