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이자율스왑 시장 및 가격고시 -이용제 금융공 자금관리팀장

기사입력 : 2006년12월20일 08:24

최종수정 : 2006년12월20일 08:24



이자율스왑 (IRS, Interest Rate Swap)

이자율스왑이란 ‘同種 통화에 대하여 同一한 名目元金(notional principal amount)을 기준으로 서로 다른 準據利子率(interest rate index)을 적용하여 이자교환금액(interest payment)을 계산하고, 이를 상호 협의된 기간에 걸쳐 당사자간에 서로 주고 받기로 한 스왑계약’이라 정의할 수 있다.

명목원금 (Notional Principal Amount)

스왑계약 당사자간에 교환하게 될 이자금액을 계산하기 위해서는 이자율, 이자계산기간 그리고 이자율이 적용될 원금이 필요하다.

즉, 이자교환금액은 원금에 이자율과 이자계산기간을 곱함으로써 구해진다. 이자율스왑은 同種의 통화를 교환하는 계약이다.

同種의 同一한 금액의 원금을 상호교환하는 것은 경제적으로 무의미하다. 이자율스왑계약에서 원금은 계약당사자간에 교환하기로 한 현금흐름(이자)을 계산하는데 사용되나, 실제 교환은 이루어 지지 않는다.
이런 이유로 이자율스왑계약의 원금은 명목원금이라 불린다.

서로 다른 준거이자율 (Reference Rate)

이자율스왑은 동일한 명목원금을 기준으로 이자교환금액을 계산한다고 설명하였다. 만일 이자계산기간과 이자율 마저 동일하다면 상호교환하기로 한 금액이 동일할 것이고, 따라서 동일한 금액을 상호 교환하기로 계약한다는 것은 경제적으로 아무 의미가 없는 행위일 것이다.

이자율 스왑거래에서 사용되는 이자계산 기준(Index, Reference Rate)은 보통의 경우 “고정금리 對 변동금리”이다. 이 역시, 자유로운 스왑계약의 특성상 정형화된 것이 아니다. 경우에 따라 3개월 변동금리와 6개월 변동금리를 교환할 수 도 있을 것이며 3년 고정금리와 5년 고정금리의 교환도 가능할 것이다.
현재 우리나라 은행간에 거래되는 이자율스왑은 “고정금리” 對 “3개월 CD 변동금리”를 교환하기로 하고 있다.

이자 교환금액 (Interest Payment)

거래당사자간 상호 교환하는 이자금액이다. 이자금액을 정확히 계산하기 위하여 ‘원금’, ‘이자율’외에 ‘시간(기간)’에 대하여 이야기 할 필요가 있다.

이자금액이 ‘원금 × 이자율(연기준) × (이자기간일수 ÷ 1년 일수)’로 계산되기 때문이다. 우리나라 이자율 스왑의 경우, 이자기간일수는 初日算入 末日不算入 원칙에 따라 실제 계산된 달력일수를 뜻하며, 1년 일수는 “365”일로 하고 있다.

★ 例) 명목원금 100억, 이자율 연3.5%, 이자계산구간 2006. 4. 26. ~ 2006. 7. 26.

이자금액 = 10,000,000,000 × 0.035 × 91일 ÷ 365일 = 87,260,274


*참 고*



□ 기간 계산방법 (Day Count Convention)

▪ 윤년의 경우 1년은 366일, 1개월의 일수가 30일 혹은 31일인 이유로 실무상 기간을 계산하는 방식이 다소 다양하여 질 수 있다.
▪ 기간은 달력일수를 기준으로 계산하며, 초일 산입 말일 불산입 방식에 따른다.

1. 실제일수(a : actual) ÷ 365 F(fixed) : 윤년을 무시하고 1년의 일수를 365로 고정하고 실제 경과일수를 계산하여 이자금액을 계산 (표시방식 : a / 365F)

2. 실제일수 ÷ 360 : 1년을 360으로 가정하여 계산 (표시방식 : a / 360)

3. 30 ÷ 360 : 1개월을 30일로 1년을 360일로 가정하여 계산 (표시방식 : 30/360)

4. 실제일수 ÷ 실제일수 : 경과일수 및 윤년효과를 다 감안 (표시방식 : a / a)

※ 우리나라 이자율 스왑의 기간계산은 a/365F를 사용



상호 협의된 기간

협의된 기간은 크게 이자지급이 종료되기까지의 소요되는 기간과 이자지급 주기로 나누어 볼 수 있다. 이자율 스왑계약을 체결한 시점부터 계약이 만료될 때까지 소요되는 기간을 ‘만기(Term to Maturity, Tenor)’라 한다.

우리나라에서 은행간 거래되는 스왑만기는 1,2,3,4,5,7,10년이며 20년 국채발행 등에 따라 스왑만기도 길어지고 있는 추세이다.

당사자간에 협의가 이루어진다면 예컨대 1.5년, 12년 등 다양한 만기를 가져갈 수 있다.

이자 지급주기는 스왑계약 이후 이자를 상호 교환하는 교환주기를 의미한다. 우리나라에서 거래되는 이자율스왑의 현금흐름 교환주기는 3개월이다.

스왑거래 당사자는 거래 후 매 3개월마다 동일한 명목원금으로 서로 다른 이자계산 기준(Index)에 의해 ‘a /365F’에 의해 계산된 이자금액을 상호 교환한다.

교환의 방식은 ‘차액정산(Netting)’에 따르는데 이는 거래 당사자가 수취할 금액과 지급할 금액을 확정하여 그 차액이 양(+)이면 거래 상대방으로부터 차액을 수취하고 음(-)이면 해당금액을 지급하는 방식을 의미한다.

차액정산을 하는 이유 역시 동일통화를 교환하기 때문이다.

이자를 교환하기로 한 약정일에 계약당사자 중 하나가 지급불능 사유에 해당하면 어떠한 문제가 발생할 것인가를 생각하여 보자. 이 경우 ‘차액정산(Netting)’에 의한 교환과 ‘별도로 총액을 주고 받는 방식의 교환’에 의한 약정금액의 교환은 법률적으로 차이가 발생할 수 있다.

후자의 경우, 채무불이행자로부터 채권금액을 양수하지 못하였음에도 불구하고 본인이 지급하여야 할 채무금액을 지급하여야 하기 때문이다.

相計에 의한 교환금액의 정산은 이러한 법률적 위험을 감소시킨다.


*참 고*


□ 우리나라의 은행간 거래 표준 이자율스왑

▪ 고정금리와 변동금리의 교환이다.
▪ 변동금리의 준거금리(Reference Rate)는 3개월 CD금리이다.
▪ 이자지급주기는 연4회(Quarterly Payment)이다.
▪ 이자교환금액을 계산하기 위하여 사용되는 Basis는 a/365F이다.
▪ 교환은 차액정산의 방식에 따른다.



▪ 고정금리는 직선으로, 변동금리는 파선으로 표시




이자율스왑 價格의 告示 (Price Quotation)

아래 그림은 스왑거래를 중개하는 브로커 회사 중 하나가 Bloomberg를 통하여 스왑가격(이자율)을 제공하고 있는 화면이다.




그림은 ‘Onshore Krw/Usd Cross Currency Swaps’과 ‘Onshore Krw/Krw Interest Rate Swap’의 실시간 시장가격(Real time price)을 보여주고 있다.

“Onshore Krw/Usd Cross Currency Swaps”는 국내시장에서 거래되는 “원貨(krw)”와 “미달러(Usd)貨”의 현금흐름을 상호교환하는 통화스왑의 가격이며, “Onshore Krw/Krw Interest Rate Swap”은 국내시장에서 거래되는 이자율스왑의 가격이다.

우리나라 이외의 지역에서도 우리나라 원貨와 관련된 이자율스왑 및 통화스왑을 거래할 수 있다.

단, 이 경우 자금의 결제는 미달러(Usd)를 통해 이루어지게 된다. 예컨대, 홍콩소재 금융기관이 원貨 이자율위험을 회피하고자 싱가폴에 있는 금융기관과 “Krw/Krw” 이자율스왑을 체결할 수 있으나, 자금결제(Settlement : 이자의 차액결제)는 원貨결제가 용이하지 않음(Non-deliverable)에 따라 결제시점의 환율(Spot Rate : Usd/Krw)을 적용하여 미달러로 이루어지게 된다.

이를 ‘Offshore Krw/Krw IRS’ 부를 수 있겠다.

그림에서 보듯이 통화스왑의 가격이 이자율스왑의 가격과 비교하여 전반적으로 낮게 형성되어 있음을 알 수 있다. 이는 국내기관의 자금차입(Funding)이 ‘Libor + α (단, α > 0)’로 이루어지기 때문이다.

α는 본질적으로 우리나라의 信用危險(Sovereign Risk)에 따른 보상수준의 시장기대를 의미한다. 이에 대한 자세한 설명은 우리나라 금리의 기간구조(Term Structure) 혹은 통화스왑을 다룰 때 자세히 설명하기로 한다.

스왑가격은 기간(Term), 가격(Bid, Offer), 시간의 순으로 표시되어 있다. 기간으로 표시된 부분을 통하여 현재 우리나라 은행간(inter-Bank) 거래에서 주로 다루어지는 스왑만기가 1,2,3,4,5,7,10년임을 알 수 있다.

앞서 설명하였듯이, 우리나라 국채시장의 장기화와 한국주택금융공사에서 발행하는 장기만기 MBS 발행 등이 이자율스왑만기를 자연스럽게 10년 이상으로 늘려갈 것이라 예상된다.

이자율 스왑 5년 가격을 보면 ‘Bid’ 3.96%로 ‘Ask’ 4.01%로 나와 있다. ‘Bid’ ‘Ask’를 설명하기 이전에 먼저 3.96%와 4.01%가 가지는 의미를 살펴 보자.

은행간 거래 이자율스왑은 고정금리와 변동금리를 교환한다. 이때 변동금리는 항상 91일 CD금리로 고정되어 있다.

따라서 3.96%, 4.01%는 91일 CD금리를 지급하거나 수취하는 반대급부에 해당하는 고정금리를 의미할 것이다.

그렇다면 3.96%와 4.01% 중 어느 것이 고정금리를 수취하고 혹은 지급하는 것일까? ‘싸게 사서 비싸게 파는’ 원칙에 의해 판단해 보면 3.96%-4.01%의 의미는‘CD금리 수취조건으로 3.96% 고정금리 지급’을 ‘CD금리 지급 조건으로 4.01% 고정금리를 수취’하고자 하는 가격임을 알 수 있다.

이를 그림으로 표시하면 다음과 같다.


(시장조성자 스왑가격 고시)



그림에서 MM으로 표기된 부분은 시장조성자(Market Maker)를 뜻한다. 시장조성자에 의하여 현재 시장에서 이용 가능한 최선의 사자 팔자 두 호가가 제시된다.

5년 이자율스왑은 시장조성자들의 호가에 의하여 3.96%-4.01%이 최선 가격으로 제시되고 있다. 이러한 가격제시는 고정금리 지급과 고정금리 수취의 양방향으로 제공되고 있는데, 사자 팔자의 호가차이(Spread)가 5bp에 형성되어 있음을 알 수 있다.

MT(Market Taker)는 시장이용자를 의미한다.

시장이용자는 거래비용으로 사자.팔자 呼價差異를 지불하게 된다. 예컨대, 시장이용자가 헷지를 목적으로 5년 고정금리를 지급하고자 한다면 4.01%의 이자를 지급하여야 한다. 시장조성자의 최우선호가가 4.01%이기 때문이다.

4.01%에 고정금리를 지급하는 계약을 체결하고 헷지목적이 달성되어서 더 이상 스왑계약을 지속할 필요가 없다면 이용자는 3.96%에 고정금리를 수취하는 계약을 체결하여 기존 스왑계약을 淸算하여야 한다.

스왑 이용자는 거래비용으로 스프레드만큼인 5bp를 지불하고 있는 것이다.

국내 스왑시장의 유동성이 증가할수록 호가차이는 줄어들 것이다. 현재 브로커가 화면에서 제공한 3.96%-4.01%는 정보제공시간 11시 11분 현재 브로커에게 접수된 최우선호가를 종합한 것으로 하나의 시장조성자로부터 접수된 호가는 아닐 것이다.

(시장 이용자의 스왑 거래비용)center>


스왑이용자가 4.01%에 스왑계약을 체결한 것은 金利上昇을 전망하였기 때문이다. 예상과 달리 시장금리가 하락하고, 스왑이용자가 더 이상의 손실을 방지하기 위하여 당초 지급금리보다 낮은 수준(3.96%)에서 고정금리를 수취하는 스왑계약을 체결하였다고 가정하여 보자.

그림에서 보듯이 두 스왑계약의 변동금리는 相殺 되고 매 3개월 마다 5년에 걸쳐 고정금리 3.96%을 수취해서 4.01%에 지급하는 현금흐름만 남게 된다.

이 경우 수취금리보다 지급금리가 높음에 따라 손실이 발생하게 된다. 반대로 스왑이용자의 전망과 같이 시장금리가 상승하였다면 스왑이용자는 기존 지급금리 4.01% 보다 높은 고정금리 수취 스왑계약 체결을 통하여 시장위험 없이 이익을 취할 수 있게 된다.

스왑계약을 전문적으로 관리하는 인력을 보유하고 있지 않는 회사는 기존 스왑계약에 대한 반대 스왑계약을 체결하여 손익을 고정시키기 보다는 청산의 방법을 이용하는 것이 좋다.

반대계약의 체결은 변동금리의 상쇄가 담보되지 않는 상황이라면 이자율 위험의 노출을 가져오며, 더불어 스왑거래 상대방이 계약을 불이행 할 수 있는 信用危險의 노출을 가져오기 때문이다.

청산(Termination, Unwinding)은 기존의 스왑계약 자체를 소멸시키는 것으로 스왑계약의 공정가치(Fair Market Value)를 계산하여 상호 정산함으로써 만기 전에 계약자체를 종결시키는 것을 의미한다.

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* 실제의 경우 상쇄되지 않는 경우가 일반적이다. 예컨대 오늘 고정금리 지급 스왑계약을 체결하고 내일 수취 스왑계약을 체결하였다면, 두 스왑계약의 변동금리가 서로 다르고 변동금리가 Fixing되는 시점이 다르게 된다. 따라서, 두 스왑계약의 변동금리는 서로 상쇄되지 않는다.
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*참 고*


□ 고정금리 지급이 ‘Buy’?

어떤 ‘자산’을 매입(Buy)할 경우 시세차익이 발생하기 위하여서는 자산가격이 상승하여야 한다.

이자율스왑계약의 경우 ‘자산’은 ‘이자율’이고 이자율의 가격이 상승하여 시세차익을 발생시키려면 고정금리를 지급하는 스왑을 체결하여야 한다.

반대로 ‘자산’을 공매하였을 때는 자산가격이 하락하여야 수익이 발생 하는데 스왑계약의 ‘자산’인 이자율이 하락하였을 경우 수익이 발생하기 위하여서는 고정금리를 수취하는 계약을 체결하여야 한다.

이 논리를 우리나라 채권 현물매매에 적용하면 이상한 얘기가 되어 버리는데 우리나라의 경우 채권현물의 ‘자산’이 ‘채권가격’이 아니라 ‘이자율’이기 때문이다.

채권현물을 ‘채권가격’으로 거래를 하는 나라에서는 채권을 사는(Buy) 행위는 ‘자산’인 채권가격의 상승을 기대하는 것이고 파는(sell) 것은 채권가격의 하락을 기대하는 것이어서 논리적으로 일치한다.

시장에서 사용되는 언어가 굳이 논리적이어야 할 까닭은 없지만 한번쯤 고민하는 것도 그만한 가치는 있어 보인다.


□ 고정금리 지급(Pay) 과 고정금리 수취(Receive)

시장에서 다루는 용어는 혼동을 피할 수 있는 명쾌한 언어가 좋다고 생각한다.

이런 점에서 화면에서 다루고 있는 ‘Bid’와 ‘Ask(혹은 Offer)’라는 표현 보다는 ‘고정금리 지급(Pay)’과 ‘고정금리 수취(Receive)’란 용어가 보다 권장되어야 한다고 본다.

실무에서는 Bid, 고정금리 지급, Buy란 단어를 동일한 의미로 사용하고 있다. 금리상승이 전망될 경우 시세차익을 얻기 위하여는 고정금리 지급 스왑계약을 체결하여야 하는데 이때 스왑을 Bid, Buy 한다 하고 ‘Short Position’을 취하였다라고 표현한다.

반대로 금리하락이 전망될 경우 ‘Long position’을 취하게 되는데 이를 스왑 고정금리를 수취, Ask, Offer, Sell이라 표현한다.




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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다.  전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다.  거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다.  김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10
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