금년 들어 서울 강남지역을 중심으로 부동산 과열 현상이 지속되자 정부는 강도 높은 부동산 안정 대책을 내놓았다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 주택가격이 당분간 약보합세를 보일 전망이나 시간이 흐르면 또다시 주택가격은 오를 것으로 전망하고 있다. 이에 따라 일각에서는 부동산 가격 급등의 이면에는 과잉 유동성과 저금리라는 환경이 자리잡고 있기 때문에 통화정책 금리를 조속히 인상해야 한다고 주장한다. 그러나 한편에서는 금리인상으로 부동산 과열을 잠재울 수 있으나 대내외 경제여건이 불투명한 상황에서 금리인상은 오히려 경제전반에 부작용을 초래할 수 있다고 지적한다. 증시침체에도 불구하고 실물경제가 유지되는 것은 저금리 기조와 함께 부동산 가격상승에 따른 부효과(wealth effect)에서 찾을 수 있다. 그러나 금리인상에 제약이 따르는 상황에서 가계 빚에 의존한 부동산 버블이 갑자기 붕괴된다면 경제는 장기침체 국면으로 빠져들 수 있다. 현재는 금리인상을 아끼고 부동산 버블화를 막을 묘수를 찾아야 할 시점이다.주택가격, 2001년 이후 상승세90년 이후 안정세를 유지해 오던 주택가격은 2001년 들어 저금리 기조가 본격화되자 전세가격이 급등하고 이어 주택가격이 상승하였다. 2002년 들어 서울 강남 소재 아파트를 중심으로 부동산 투기 양상을 보였고, 투기열풍은 강북과 서울 인접 신도시 지역으로 파급되었다. 이로 인해 금년 8월 현재 전국의 전세가격과 매매가격은 IMF 이후 각각 60%, 30% 이상 상승하였다. 특히, 강남지역 아파트의 경우 전세가격과 매매가격이 각각 120%, 90% 이상 상승세를 보였다. 정부의 잇단 주택시장 안정대책 발표에도 불구하고 주택가격의 상승세는 지속된 것이다. 이에 정부는 9월초 서울시 전역과 경기도 남양주·화성·고양시 일부, 인천시 부평구 일부 지역을 투기과열지역으로 지정했다. 그러나 분당·평촌 등 수도권 5개 신도시의 경우 금년 상반기 집값이 13.5%나 상승했고 경기도 용인·구리·하남시, 인천시 검안지구 일대에도 투기가 확산되고 있다. 9월 들어 정부의 강도 높은 부동산 안정대책으로 투기과열지역의 부동산 투기가 위축되고 해당 지역의 주택가격도 보합세를 보이고 있으나 투기가 전국적으로 확대되는 가운데 전국의 주택가격은 상승세를 보이고 있다.집값 상승 원인은 복합적주택가격의 상승에는 무엇보다도 저금리 기조가 작용하였다. 가계채무급등에도 불구하고 소득대비 가계의 이자비용이 감소함에 따라 자산에 대한 수요가 증가하였다. 한편으로 주택가격의 상승은 외환위기로 인해 주택수급면에서 일시적으로 공급부족이 발생한데 기인하였다. 외환위기로 인해 신규주택건설은 줄어들고 주택투자도 80년대 이후 최저수준으로 하락하였다. 사실 수도권을 중심으로 주택보급률은 70년 79.5%에서 2000년 96.2%로 증가하였다. 전 가구당 거의 한 채 꼴로 주택이 보급된 것이다. 그러나 실제 자기 집에서 사는 자가거주률은 여전히 50% 수준에 머물고 있다. 두 명 중 한 명 꼴로 다른 집에서 월세나 전세로 살고 있는 셈이다. 한편, 국내 경기회복에 따른 향후 낙관적인 경제전망과 함께 확장적 통화정책과 가계대출 확대로 인해 시중 유동성이 급증한 것도 주택가격의 상승을 부추기는 역할을 하였다. 최근의 주택가격 상승 원인을 살펴보면, 아파트 공급 부족, 저금리·교육·세제 등 주택시장 내외적인 요인이 복합적으로 작용하였다. 내부적 요인으로는 우선, 주택건설 실적이 작년부터 예년 수준을 회복하고 있으나, 난개발 규제, 환경평가 강화 등에 따라 수요가 많은 아파트물량은 비중이 감소하였다. 특히, 서울 강남지역은 수요에 비해 공급확대 여력이 거의 없이 강남지역의 집값 상승을 촉발하였다. 그리고 소형주택이 중·대형 평형으로 재건축 될 수 있다는 기대감에 따라 구조안전 문제가 없는 아파트단지까지도 무리하게 재건축추진으로 인해 호가가 상승하였다. 중장기적으로 수요에 맞는 공급확대 효과가 있으나 단기적으로 투기분위기를 조장하였다. 외부적 요인을 살펴보면, 우선, 저금리 기조가 지속되면서 시중 유동성은 증가하였으나 증시침체, 설비투자 위축 등으로 인해 부동자금이 서울 강남지역을 중심으로 주택시장에 유입되었다. 특히, 미국 금융시장 불안으로 주가가 급락한 6월말부터 강남지역 집값 과열현상이 재발하였다. 둘째, 양도세, 재산세 및 종합토지세 등 주택관련 세제가 제 기능을 발휘하지 못함에 따라 단기차익 확보를 위해 쉽게 집을 사고 파는 등 투지 유발요인을 제공하였다. 양도세의 경우 다른 주택가격에 거주하더라도 3년간 보유만 하면 1가구 1주택으로 면제받아 투기수요가 개입될 소지가 많고, 강남지역의 경우 집값은 비싸더라도 면적이 작아 고급주택에서 제외되었다. 재산세와 종토세의 경우 과표 현실화율이 현저히 낮고, 실거래 가격이 비싼 지역에 대하여 오히려 낮게 부담하는 사례도 발생하였다. 셋째, 우수한 학교나 학원이 밀집되어 교육여건이 양호한 강남지역으로의 이주수요도 증가하였다. 건설산업연구원 조사에 따르면 강남지역 거주 사유로 교육(36%), 교통(22%), 생활편의시설(20%), 주거환경(9%) 순으로 꼽았다. 한편, 서울시 지역균형발전추진단 조사에 의하면 인구 만명당 입시학원수는 강남(17.3개), 서초(12.4개), 성동(2.3개), 중구(0.5개) 순으로 많게 나타났다.잇따른 정부의 부동산 안정대책금년 들어 강남을 중심으로 서울 강남지역을 중심으로 주택가격이 폭등을 지속하자 정부는 「8·9 부동산시장 안정대책」을 내놓았으며, 이로 인해 투기 수요가 잠시 위축되었으나 가격은 좀처럼 내릴 기미를 보이지 않았었다. 이에 따라 8월말 정부는 서울 강남뿐만 아니라 가격상승세가 확산되고 있는 강북 및 수도권의 집값과 그린벨트 및 개발 예정지역의 지가를 모두 안정시키고자 수도권·제주지역 토지거래자 조사와 자금출처 대상을 확대한 바 있다. 그리고 9월 4일 「9·4 주택시장 안정대책」을 발표하였다. 그 주요 내용을 살펴보면 단기 주택시장 안정대책으로 아파트 청약 1순위 요건 강화, 투기적 주택수요의 억제, 양도소득세 및 보유과세 강화, 세제상의 대책 강화, 재건축 요건 강화 및 리모델링 활성화, 금융대책 강화, 수도권지역의 교육여건 개선 등이다. 그리고 중장기 대책으로는 신도시 개발 추진, 기존 신도시의 주거환경 개선 등이 포함되어 있다. 사실 정부는 1997년 IMF위기 이후 3년간 평균 주택공급률이 60% 이하에 이르자 잇달아 부동산 활성화 대책을 발표했었다. 현재 시행되고 있는 분양가 자율화, 세대내 20세이상자에 대한 청약통장 복수소유 허용, 임대주택제도, 18평이하 주택소유자의 조합주택 가입자격 부여 등은 그때 완화된 제도이다. 그러나 2001년 들어 서울시 일부지역의 집값이 폭등하기 시작하면서 주택규제 완화정책이 축소되기 시작했고 2002년 들어 1.8, 3.6, 8.9 등의 주택가격 안정화 정책을 잇달아 발표했다. 그리고 이들 정책들을 통합한 「9·4 주택시장 안정대책」을 9월에 내 놓았다.정부의 주택정책은 98년 이후 4년 사이 평균 45일에 1건씩 나왔다고 한다. 그래서 일각에서는 지금의 부동산 경기 과열은 상당 부분 일관성 없는 정부 정책에 기인하고 있다고 지적한다. 중장기대책이 아닌 억제와 부양이라는 대중요법으로 인해 극심한 부동산 침체와 투기 과열이 반복되었다는 얘기이다.부동산 과열...버블화 우려 통상, 주가 및 부동산 등 자산가격의 상승은 경기회복에 기여할 수 있으나 지나치게 급등한 뒤 폭락할 경우 즉 버블이 붕괴될 경우 경제전반에 위기요인으로 작용한다. 특히, 부동산 관련 버블이 붕괴시 일본과 같은 장기침체에 직면할 수 있다. 80년대 부동산 버블을 겪었던 일본은 버블 붕괴로 11년 연속 부동산가격의 하락이 지속되고 있다. 일본의 당시 버블은 금융완화정책에서 시작되었다. 일본은 80년대 후반 엔고불황에 직면해 대대적인 금융완화 정책을 실시하면서 금리를 인하하고 통화를 팽창시켰다. 1987년 중반 이미 경기회복은 시작되었으나 미국의 블랙먼데이 발생으로 인해 금융완화정책을 지속하였다. 당시 일본은 자산가격의 급등에도 불구하고 소비자물가상승률이 안정세를 유지하고 있었다. 일본의 버블확산은 결국 민간부문에서의 과도한 신용팽창에서 비롯된 것이다. 그리고 가계대출의 급증은 부동산 담보대출 급증에서 기인하였다. 결국 일본은 경기침체가 시작된 상황에서 뒤늦게 물가 안정, 부동산가격의 안정을 위한 금리인상 같은 긴축적 통화정책과 부동산 관련 규제가 실시되자 거품이 일시에 빠지면서 장기침체를 맞이한 것이다. 금년 3월 삼성경제연구소는 ‘최근 자산가격 동향과 버블화 가능성’이라는 보고서를 통해 저금리 기조, 부동산 가격 급등, 가계대출의 급증, 내수 중심의 실물경제 진행, 물가안정에 따른 통화긴축명분 약화 등에서 일본의 버블화 초기단계와 유사하다며 우리 경제의 버블조짐이 가시화되고 있다고 지적하였다. 그리고 선제적인 금리인상과 가계대출의 조절 필요성을 제기했다. 현재 경제여건은 어떤가? 금년초보다 악화된 상태이다. 저금리 기조하에서 가계대출은 더욱 급증했고 부동산 가격도 더 올랐다. 경기회복세는 금년초 예상과는 달리 둔화되고 있다. 오히려 8월의 산업활동을 보면 경기동행지수와 선행지수가 3개월 연속 내림세를 보이면서 우리 경제의 더블딥 가능성까지 제기되고 있다. 대외적인 여건도 악화되었다. 미국증시 불안 지속과 이라크에 대한 공습우려 등으로 전세계적인 경제침체 전망까지 나오고 있다. 영국의 이코노미스트지(8.31자)는 전세계적으로 가계 빚에 의존한 부동산 거품이 일고 있는 가운데 이 같은 거품이 붕괴될 경우 세계경제가 심각한 경기침체에 직면할 수 있다고 경고하고 나섰다. 미국의 더블딥 우려, 주식시장 침체 등 미국경제가 흔들리고 있음에도 그나마 유지되고 있는 원인을 찾자면 미국의 주택가격 상승과 사상 유례없는 저금리인데, 미국의 주택가격이 하락한다면 문제가 심각해진다는 얘기이다.묘수(妙手)가 필요한 시점 정부의 주택가격 안정대책에도 불구하고 그 실효성에 의문을 제기하는 가운데 부동산 과열을 억제하는 대안으로 금리인상론이 대두되면서 9월 들어 금리논쟁이 뜨겁게 진행되었다. 한국은행은 현재의 저금리기조와 과잉 유동성이 부동산으로의 자금이동을 부추기고 있기 때문에 금리를 인상해야 한다고 주장하고 있다. 한편 물가불안도 금리인상 불가피론에 힘을 실어 주고 있다. 금년 상반기 2%대의 상승률을 보였던 물가는 하반기 국제유가 상승, 수해에 따른 농수산물 가격 상승 등으로 하반기 3%대를 넘길 가능성을 가지고 있다. 비록 환율이 그동안 내림세를 보이면서 물가상승을 다소 상쇄하고 있다고 하지만 대내외 경제여건으로 보면 환율이 급락세를 보이기는 어렵다. 또한 6, 7월 설비투자가 두 달째 감소하고 있는 가운데 운전자금을 확보하지 못해 부도가 나는 기업이 늘고 있는 상황이어서 저금리의 긍정적인 효과가 다했다는 지적도 있다. 그러나 재정경제부는 현재의 경제여건이 불투명한 상태이어서 부동산을 잠재우기 위한 금리인상은 경제전반에 위기를 가져다 줄 수 있다며 반대하고 있다. 사실 단순히 부동산 문제를 떠나 금리인상은 나름대로의 문제점을 안고 있다. 미국경제가 증시침체와 함께 더블딥 우려를 가지고 있는 상황인데다 국내경제 회복세도 당초 예상보다 완만한 상황이어서 쉽사리 금리인상을 단행할 수 없는 게 현실이다. 또한 저금리 기조하에서도 중소기업의 자금난이 심화되고 있고 부도기업수도 늘어나고 있는 상황에서 금리가 인상되면 중소기업 위기를 초래할 수 있다. 결국 현 시점에서는 금리인상을 섣부르게 단행하는 것보다 인상시기를 점검하면서 부동산 안정 대책의 효과여부를 지켜보는 것이 바람직하다. 이미 인상 시기를 놓쳐버린 상황에서 금리인상은 소비심리를 위축시켜 경제성장 기조에 부작용을 안겨 줄 수 있다. 현재로서 국내외 경제여건이 불투명하므로 정책운용 차원에서 통화정책을 아껴둘 필요도 있다. 부동산 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 방안을 당장 마련하기도 쉽지 않지만 중장기적인 측면에서 신뢰성 있는 대책이 나와야 한다. 문제는 투기이다. 부동산 투기는 부동산 과열의 도화선이다. 부동산 투기를 잡으면 부동산 과열은 어느 정도 진정될 것이다. 사실 현 시점에서 부동산 시장이 위축되면 경제는 더욱 어려움에 처할 가능성이 높다. 부동산에 의한 자산가치 상승은 내수를 확대하여 경제회복에 기여하기 때문이다. 무엇보다도 중요한 것은 현재 시중유동성의 흐름을 바로 잡는 것이다. 부동산 가격의 급등은 저금리기조와 과잉 유동성 때문이지만 무엇보다 이를 근간으로 하는 부동산 시장으로의 자금집중에 있다. 현재 낮은 예금금리로 인해 시중의 3백조원 이상이 되는 부동자금이 갈 때가 없기 때문에 부동산 시장에 집중되었다. 연 6%대의 부동산 대출금리도 가계주택담보대출 급증의 원인이다. 당장 금리를 인상하여 부동산 과열을 억제하는 것도 좋지만 금리인상의 부작용이 따른다. 대안은 역시 증시부양에 있다. 증시가 살아나면 부동산 투기가 자연스레 억제될 것이고 기업의 생산활동도 증가할 것이다.