연말연시가 되면 지난 해에 대한 반성과 새 해에 대한 관심이 높아진다. 여러 연구기관에서도 12월을 전후해서 새 해의 국내총생산 전망과 부동산시장에 대한 전망치를 발표하고 있다. 이는 새 해를 가늠해 보고 이에 따라 각기의 새해 설계에 참고하기 위함이다. 이 글에서는 작년의 주택시장을 되돌아 보고 금년을 전망해 봄으로써 주택정책방향의 시사점을 찾아보기로 한다. 작년에는 주택 매매가 및 전세가가 매우 큰 폭으로 상승하였다. 특히 서울 및 수도권, 아파트, 소형주택 등은 매매가격이 연간 12.9∼14.5%, 전세가격은 17∼20% 상승하였다. 주택가격이 급등한 가장 큰 이유는 거시경제 및 금융시장 상황에 기인한다. 거시경제 회복의 지연으로 주식시장의 침체가 지속되었고, 외환위기 이후 증대된 유동자금이 저금리의 지속으로 투자처를 찾지 못하던 중 그동안의 주택경기 활성화대책으로 주택이 매력적인 투자처로 부상하였기 때문이다. 이밖에도 주택실물요인으로서 외환위기 이후 급격히 감소한 주택건설물량과 소형주택 중심의 선호도 증대를 들 수 있다.한편 전세가격 상승은 우리나라 임대시장의 구조전환과정에서 나타나는 현상이다. 전세라는 것이 과거 집주인의 자금조달 기능을 담당하다가 근래에는 금융기관의 주택자금 공급 확대로 인하여 그 기능이 쇠퇴하고, 오히려 목돈의 자금운용처를 찾기 어려운 상황이 전개되고 있음에 기인하고 있다. 또한 전세가격 상승의 부수적 결과로 보증부 월세가 급증하고 있다. 금년에도 금융시장 및 실물시장 여건은 작년과 유사하나, 다만 거시경제의 회복에 대한 기대감으로 주식시장의 상승세가 전망되고 있고, 작년도의 주택가격상승으로 주택에 대한 투자유인이 상대적으로 약화되고 있다 하겠다. 경제 회복 기대감은 주택실수요를 증대시키나 주식시장의 상승세로 인하여 주택투자수요는 상대적으로 위축될 소지가 있다. 이에 따라 금년도에도 주택가격 상승세가 유지될 것이나 상승폭은 작년보다 많이 둔화될 것으로 전망되며, 전세가격은 저금리 기조의 지속으로 작년보다는 둔화되나 여전히 상승세가 높을 것이며, 보증부 월세의 전환도 지속될 것으로 보인다. 작년의 주택수요 증대로 올 해 주택공급이 확대될 것으로 전망된다. 따라서 시장수요를 과다추정한 개별 사업자의 공급확대는 향후 미분양의 증가를 초래할 우려가 있다. 금년의 분양공급에서도 지역별, 업체별 차별화가 심화되고 있음에 유의할 필요가 있다. 외환위기 이후 주택가격의 급락 및 상대적 안정세의 회복과정으로서 국민소득의 증가와 함께 어느 정도의 주택가격 상승세는 필연적이다. 그러나 높은 주택가격은 국민의 주거비부담을 증대시키므로 정부는 주택가격의 안정과 전세가 상승에 따른 서민주거안정을 위한 정책적 노력이 필요하다. 전세가격의 지속적 상승과 이에 따른 월세전환으로 세입자의 주거비부담이 증대할 전망이다. 따라서 실수요자의 자가마련을 위한 자금지원, 대출상환금에 대한 소득공제의 확대로 주택구입의 초기부담을 완화해야 한다. 특히 금년말까지 한시적으로 운용될 최초주택구입자금은 전용 18평 이하로 대상을 축소하여 지속될 필요가 있다. 한편, 내집 마련이 어려운 계층을 위해서는 국민임대주택 공급확대가 지속되어야 한다. 뿐만 아니라 주거복지 향상을 위한 중장기 종합대책을 마련하고, 이를 기초로 한 실효성 있는 지원대책이 시행되어야 할 것이며, 이를 위해서는 재정확대가 뒷받침되어야 한다. 전세가격의 지속적 상승은 전세의 소멸과정으로 인식해야 한다. 그동안 자본이득을 위한 투기적 영세자본에 의한 임대사업이 소득수익을 통한 임대산업으로 정착하기 위해서는 월세 중심의 임대시장이 형성되어야 한다. 이를 위해서는 월세전환에 대한 국민의 인식도 개선되어야 한다. 또한 금년부터 부동산투자회사제도가 시행됨에 따라 회사형 민간임대주택사업의 활성화로 임대시장 안정을 도모하기 위해서 정부는 새로운 부동산금융제도의 기반 구축에 노력해야 한다. 한편, 주택경기 활성화를 위해 그동안 시행되었던 수많은 대책들이 2001년말로 완료되거나 또는 남아있게 된다. 경기침체기에 도입되었던 이들 대책들이 시장상황이 변화된 현재에도 계속 유지되어야 하는지에 대한 재검토가 필요하다. 위기상황이 아닌 경우 시장충격적인 대책보다는 장기적인 시각에서 시장정상화에 노력하여야 할 것이다.