[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 물류센터 임대차 시장이 공급 과잉 충격을 지나 점진적 회복 국면에 들어서고 있다는 분석이 나왔다. 상온 물류센터와 수도권 핵심 입지 자산은 안정화 흐름을 보이지만, 저온·비핵심 자산은 높은 공실 부담이 이어지며 시장 양극화가 심화됐다.

25일 글로벌 상업용 부동산 기업 '뉴마크코리아'는 '한국 물류 임대차 시장: 트렌드&전망' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

뉴마크는 연면적 3만3000㎡ 이상 프라임급 물류센터 중 투자자 선호도와 임대차 활동이 높은 자산 200개를 대상으로 조사를 진행했다. 그 결과 올 상반기 수도권 상온 물류시설은 공실률이 약 15% 수준까지 하락하며 회복세를 보였다. 반면 저온 물류시설은 약 37%의 높은 공실률이 이어지며 구조적 수급 불균형이 지속되고 있다.

상온 물류센터의 명목 임대료(무상 임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료)는 3.3㎡당 3만5858원, 저온은 약 6만1000원 수준이다. 저온 물류시설은 무상임대(렌트프리)와 임대 인센티브 확대로 실질 임대료 격차가 줄어드는 흐름이다.

뉴마크 관계자는 "상온 물류시설은 공실률 안정화가 나타나고 있지만 저온 물류시설은 여전히 공급 부담이 크다"며 "명목 임대료보다 실제 임차인이 부담하는 실질 임대료를 함께 봐야 한다"고 말했다.

신규 물류센터 준공은 급감하고 있다. 2023년 공급 정점 이후 2025년까지 신규 공급이 50% 이상 줄어든 것으로 추정된다. 이른바 '공급 절벽'이 나타나면서 일부 투자자들은 물류 투자 시장 재진입 기회로 인식하기 시작했다. 상온 부문에서는 용인·이천 등 핵심 물류 허브에서 3만3000㎡ 이상 대형 단일 임차 공간 부족 현상도 이어진다.

올해 하반기부터 향후 2년간 신규 공급은 동남권과 남부권에 집중될 전망이다. 이천, 안성, 여주를 중심으로 공급 편중 현상이 나타날 것으로 보인다. 과거 대규모 공급이 이뤄졌던 인천은 신규 공급 흐름이 둔화됐다.

뉴마크 관계자는 "신규 공급 감소는 상온 물류센터 공실률 안정화에 긍정적일 수 있지만, 기존 공실이 누적된 지역은 회복 속도가 더딜 수 있다"며 "앞으로 시장 성과는 경기 흐름보다 자산의 질과 입지 경쟁력에 더 크게 좌우될 것"이라고 말했다.

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