소형주택 매입 위한 주거사다리 가능…"최근 분양가 인상 반영해 조건 바꿔야"
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지난 6·27 주택시장안정화 대책으로 40년 이상 장기 모기지가 사실상 폐지되면서, 청년층의 내집 마련 사다리가 크게 줄었다. 하지만 숨통이 트일 수 있다는 전망도 나온다. 정부가 청년 전용 주택청약통장 가입자를 대상으로 한 40년 장기 주택담보대출(청년주택드림대출)을 활성화하기로 했기 때문이다.
다만 대출 한도가 4억원이고, 6억원 이하 주택만 대상이라는 점에서 수도권 주택매매시장에서는 실효성이 제한적일 것이란 분석도 있다.
30일 국토교통부와 부동산업계에 따르면, 정부는 전반적인 주택담보대출 축소 기조 속에서 유일한 40년 장기 모기지인 청년드림대출을 활성화하겠다는 방침을 확정했다.
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정부는 지난 26일 발표한 청년정책기본계획 주거안정 분야에서, 청년의 내집 마련 사다리를 지원하기 위해 청년드림대출 활성화 방침을 밝혔다.
청년주택드림대출은 청년주택드림청약통장으로 청약에 당첨된 무주택 청년에게 분양가의 최대 80%까지 저리로 지원하는 전용 대출이다. 대상은 만 20~39세 무주택자로, 청약통장 가입 1년 이상 및 1000만원 이상 납입자에 한정된다. 대출 가능 주택은 분양가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하가 기준이다.
청약 당첨 시 만 39세 이하여야 하며, 소득 기준은 미혼 연 7000만원 이하, 신혼부부 합산 1억원 이하, 2025년 기준 순자산 4억8800만원 이하 무주택 가구주가 대출을 받을 수 있다. 이자율은 최저 2.2%부터이며, 소득과 만기에 따라 차등 적용된다. 우대 금리는 결혼 0.1%p(포인트), 첫 출산 0.5%p, 추가 출산 1명당 0.2%p가 적용되며, 하한선은 1.5%다.
대출 한도는 미혼 3억원, 신혼 4억원이며, LTV(담보인정비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60% 이내에서 가능하다. 생애최초 청약자는 LTV를 80%까지 받을 수 있으나, 수도권 및 규제지역은 70%가 적용된다.
청년드림대출은 6·27 대책 이후 남아 있는 유일한 40년 장기 모기지다. 6·27 대책으로 사실상 청년층 주거 사다리가 무너졌다는 평가가 나오는 가운데, 남은 돌파구로 꼽힌다.
정부는 청년정책기본계획에서 한시성 정책이던 청년드림대출을 지속 공급하기로 했다. 대출 한도 완화나 분양가 상향 등 제도 개선은 아직 검토되지 않고 있다. 그럼에도 불구하고, 주택담보대출 규제로 청년층 주거 사다리가 사실상 파괴됐다는 분석 속에서, 청년드림대출을 지속 운영한다는 점은 긍정적 신호라는 평가가 부동산 업계에서 나온다.
특히 주거 사다리 복원 측면에서 의미가 있다는 분석이다. 6·27 대책 이후 주담대가 대폭 제한되면서, 임대주택에서 자가 마련으로 이어지는 경로가 좁아졌다는 지적이 있다. 이에 따라 대학생이나 사회초년생 등 청년층이 청년주택드림청약통장 가입 → 청약 당첨 → 청년드림대출로 자가 마련에 나설 수 있다는 전망이 나온다.
한계도 뚜렷하다. 대출은 6억원 이하 주택에만 최대 4억원까지 가능하며, 수도권에서는 분양가 6억원 이하 주택을 찾기 어려워 실효성이 제한적이라는 지적이다. 구축 주택은 일부 가능하지만, 신규 분양 물량 중 6억원 이하 주택은 선택지가 극히 적다.
국토부는 제도 개선에 대해 "청년주택드림대출을 특별히 확대하거나 구조를 바꾸는 방안을 검토한 적은 없다"며, 이번 청년정책기본계획에서는 지속 운영 방침만 담았다고 밝혔다.
이에 따라 일각에서는 '생색내기용 정책'이라는 비판도 나온다. 한 시장 전문가는 "수도권 주요 지역에서는 대상 주택을 찾기 어렵다"며 "임대주택은 전용 59~84㎡ 중소형을 공급하지만, 자가 마련은 20평형 이하만 가능하도록 설계돼 실질적인 지원 효과가 제한적"이라고 지적했다.
실제 세종시에서 최근 공급된 전용 59㎡ 민영 아파트 분양가는 6억원을 넘었고, LH 공공분양주택도 5억5000만원대에 형성돼 서울과 수도권 신혼부부가 활용하기 어렵다. 여기에 소득 기준(1인 7000만원, 부부합산 1억원)까지 적용되면서, 40년 장기 모기지라는 장점에도 불구하고 대상 주택 확대 필요성이 제기된다.
부동산 업계는 청년드림대출 활용도를 높이기 위한 구조 개선이 필요하다고 진단한다. 한 전문가는 "제도 수립 당시 반영되지 않은 최근 3~4년간 주택가격 상승을 고려해, 일반 주담대 수준인 최대 6억원·LTV 70%를 적용해 8억5000만~9억원 이하 주택까지 대상을 확대할 필요가 있다"고 말했다.
그럼에도 일부 전문가들은 청년드림대출이 주거 사다리 기능은 충분히 수행할 수 있다고 평가한다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "정책 모기지 특성상 대상이 소형 주택으로 제한될 수밖에 없지만, 방 2칸짜리 10~20평형대 주택 구매가 가능하기 때문에 청년층 주거 사다리 기능은 가능하다"며 "서울 및 수도권 전용 59㎡ 이상 주택 마련에는 활용되지 못하는 구조"라고 설명했다.
donglee@newspim.com
