[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 오는 6월 새 정부 출범을 앞두고 지난 20년간 국내 주택시장이 정부 정책 변화에 따라 규제와 완화를 반복하며 롤러코스터를 탄 것으로 나타났다. 특히 윤석열 정부 1년차에 가장 하락폭이 컸으며, 상승률이 가장 높았던 것은 노무현 정부 시기였던 것으로 나타났다.

21일 부동산R114는 주택시장 20년간의 정책과 가격 변화를 분석한 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 전국 아파트 매매가격이 연간 기준으로 가장 크게 뛰었던 시기는 참여정부(노무현 정부) 시기인 2006년(26.76%)이었으며, 하락 폭이 가장 컸던 해는 윤석열 정부 2022년(-4.77%)으로 조사됐다.

부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이후 가격 변동을 분석한 결과, 부동산 가격의 상승과 하락은 정부 정책, 금리, 금융 규제 등 다양한 요인의 영향을 받아왔다. IMF 외환위기 직후 경기 활성화를 위한 규제 완화책이 경제 회복세와 맞물리며 2000년대 초 집값은 큰 폭으로 상승했다.

참여정부는 집값 안정을 목표로 분양권 전매 제한, 투기과열지구 확대 등 규제책을 쏟아냈으나, 시장에서는 이러한 규제가 오히려 불안 심리를 자극해 가격 상승을 부추겼다는 평가도 나온다. 특히 2006년에는 수도권 아파트값이 전년 대비 33.17%나 급등했는데, 이는 강남 재건축 기대감, 수요 급증, 공급 지연 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

2008년 리먼 브라더스 사태로 촉발된 글로벌 금융위기는 국내 부동산 시장에도 직접적인 타격을 입혔다. 이명박 정부는 경기 부양을 위해 세금 감면, 정비사업 활성화 등 규제 완화에 나섰지만, 깊어진 경기 불황으로 시장은 관망세를 이어갔다. 다만, 이전 정부에서 추진했던 지방 개발 사업들이 본격화되며 일부 지역에서는 국지적 강세가 나타나기도 했다.

이후 출범한 박근혜 정부 역시 경기 회복을 위한 부동산 활성화 정책 기조를 이어갔다. 기준금리를 1.25%까지 인하하고 대출·세금 규제를 완화하면서 거래가 점차 회복됐고, 주택 가격도 서서히 반등했다. 박근혜 대통령 탄핵 이후에는 정권 교체 기대감, 공급 불확실성, 초저금리 환경 등이 맞물리며 매수 심리가 다시 강화됐다.

급등한 아파트 가격에 문재인 정부는 임기 5년간 고강도 규제 대책을 연이어 발표했지만, 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않았다. 이후 코로나19 팬데믹과 미국발 금리 인상 등 외부 변수가 겹치면서 시장 분위기는 급격히 냉각됐다. 이러한 배경 속에서 출범한 윤석열 정부는 시장 정상화를 기치로 내걸고 규제 완화에 나섰다. 그러나 대통령 탄핵 정국으로 정치 및 경제 불확실성이 증폭되면서, 현재 시장은 서울 및 수도권 중심의 양극화 현상이 지속되고 있어 지방까지 온기가 확산하기는 어려워 보인다는 분석이다.

대통령 탄핵으로 상반기 부동산 시장은 신중한 흐름이 이어질 것으로 예상되는 가운데, 윤석열 정부에서 추진해 온 주택 공급 대책과 재건축 특례법, 임대차2법 개정, 재건축초과이익환수제 폐지 등의 주요 정책들은 수정될 가능성이 커졌다. 부동산R114 관계자는 "6월 조기 대선 이후 차기 정부의 부동산 정책이 구체화되기 전까지 시장 참여자들이 관망세를 보일 것"으로 내다봤다.

더욱이 공급 부족 우려와 스트레스 DSR 3단계 시행 등 대출 규제가 맞물리면서 시장의 불안감은 높아질 수 있다는 지적이다. 그는 "단기적으로 시장 분위기가 급변하기는 어려운 상황에서 서울 등 수도권의 주택 공급 부족 문제가 여전한 만큼, 당분간 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 지속될 것"이라고 전망했다.

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