[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = "삼성물산이 그동안 조합원을 상대로 열심히 홍보하길래 시공사 입찰에 참여할 줄 알았는데 그렇지 않아 실망스럽다. 삼성물산은커녕 어떤 건설사도 지원하지 않은 만큼 사업계획 전체를 다시 검토해야 하지 않을까 싶다."(영등포 문래동4가 재개발 조합원 A씨)

지난 11일 찾아간 서울 영등포구 문래동4가 일대는 시공사 선정이 무산됐다는 소식에 침울한 분위기가 역력했다. 이날 오후 접수를 마감한 시공사 입찰에는 예상을 깨고 아무도 지원하지 않았다. 지난 2월 조합이 개최한 현장설명회에는 삼성물산, 대우건설, 현대엔지니어링, SK에코플랜트, 효성중공업 등 5개 건설사가 참여하며 관심을 받았다.

이 지역에서 한 철공소를 운영하는 B씨는 "조합원 상당수가 삼성물산과 대우건설의 2파전을 예측했지만 효성중공업마저 참여하지 않은 것에 충격을 받았다"며 "사업 속도가 너무 느린데 무슨 수를 써서라도 정비사업이 본궤도에 오르길 바랄 뿐이다"고 말했다.

서울 영등포구 문래동4가 일대. [서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 2025.04.11 blue99@newspim.com

이 재개발은 문래동4가 23-6 일대 9만4087㎡에 공동주택 1200가구, 지식산업센터, 부대복리시설 등을 짓는 사업이다. 정비구역으로 지정된 문래동 1가·2가·4가 중 가장 빠르게 진행되고 있는 정비사업이라는 상징성을 갖는다. 더욱이 주변에 소규모 개발사업이 많다는 점에서 최대어로 꼽혔다.

총공사비가 8470억원(공동주택 약 5050억원·지식산업센터 및 부대복리시설 약 3420억원) 규모로 적지 않다. 또 해당 부지에는 단층 철공소 건물이 대부분이라 철거가 쉽다. 지하철 2호선 문래역과 지하철 1호선·2호선 신도림역을 도보로 이용할 수 있고 목동, 여의도 등 주요 지역과 인접해 이 지역에 대한 주거 선호가 높기도 하다.

서울시가 '서남권 대개조 구상'을 통해 지난달부터 준공업지역의 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립 시 용적률 상한을 기존 250%에서 400%로 허용함에 따라 고층 건물 건설이 가능해졌다. 

2020~2024년 분기별 전국 지식산업센터 매매거래량 및 거래금액. [제공=부동산플래닛]

사업 계획에 포함된 지식산업센터가 발목을 잡았다. 문래동4가 내 다수 지역은 주거와 산업, 공업 기능이 혼재된 준공업지역으로 분류된다. 이 때문에 정비사업 진행 시 지역 경제 활성화 및 산업 기반 유지를 목적으로 해야 한다. 문래동4가 재개발 사업도 이 일환으로 지식산업센터 건립을 포함하게 된 것이다.

최근 창업 감소, 경기 불황 등으로 지식산업센터의 수요가 급감하며 건설사들은 지식산업센터 관련 사업 참여를 꺼리고 있다. 준공 시 분양이 불분명하기 때문이다. 실제 부동산플래닛에 따르면 지난해 4분기 전국 지식산업센터 시장은 거래량 672건, 거래금액은 2569억원이다. 지난 3분기 대비 각각 29.9%, 39.8% 감소했다.

한 대형 건설사 관계자는 "지식산업센터가 포함된 사업은 전혀 수주를 검토하고 있지 않다"며 "분양이 잘 되지 않는 사례가 많기 때문에 수익성이 낮다고 판단된다"고 설명했다. 이어 "문래도 입지가 좋긴 하지만 선별 수주 원칙에 따라 강남권 등 수익성이 가장 높은 지역의 주택 위주로 수주를 한다는 방침"이라고 덧붙였다.

문래동4가 도시환경정비구역 재개발정비사업 조합 사무실. [서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 2025.04.11 blue99@newspim.com

사업 진행이 지지부진하며 인근 아파트 단지의 가격도 정체됐다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 문래동4가에 위치한 '리버뷰신안인스빌1단지' 전용면적 85㎡는 지난달 8억9900만원에 거래됐다. 동일면적이 지난해 8월 9억3000만원에 거래됐던 것에 비해 오히려 가격이 하락했다. '문래동삼환' 전용면적 85㎡는 지난달 9억2000만원에 거래됐다. 마찬가지로 지난 2월 동일면적 거래가(9억4000만원) 대비 낮은 가격이다.

문래동4가의 한 공인중개사는 "집값도, 호가도 모두 그대로다. 집값이 급등하는 것은 강남권의 이야기일 뿐 이 근방은 무관하다"며 "재개발에 대한 이야기는 조합설립인가 전인 2021년부터 나왔지만 그때나 지금이나 사업 진행에 시간이 오래 걸릴 것으로 예상하는 이들이 많다. 막상 재개발이 되면 집값이 오르기는 하겠지만 현재 기준으로 재개발 호재가 집값에 반영되고 있지 않다"고 말했다.

조합은 지식산업센터의 의무비율 면적을 최소화하는 동시에 용적률을 상향하는 방향으로 정비계획안을 변경하는 것을 고려 중이다. 또 서울시와 영등포구청에 민원을 제기하며 사업성을 높이겠다는 계획이다. 지식산업센터를 다양한 용도로 활용할 수 있도록 허가를 받아 건설사들의 시공 참여를 유도하겠다는 것이다. 동시에 사업성을 더욱 높일 수 있는 방안을 강구하겠다는 방침이다.

조합 관계자는 "건설사들로부터 지식산업센터의 수익성 때문에 사업 참여가 꺼려진다는 이야기를 들었다"며 "요즘 경기가 좋지 않은데 지식산업센터의 용도를 다양화하는 방안이 허용돼야 한다"고 주장했다. 그러면서 "서울시, 영등포구청 등에 계속 지식산업센터 관련 사업 조건 완화에 대한 민원을 제기할 예정"이라며 "빠른 시일 내 조합원 회의를 개최하고 사업 조건 변경 등에 대해 논의한 후 2차 입찰 공고 혹은 수정 공고를 개시할 것"이라고 덧붙였다.

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