서울시 '지구단위계획 용적률 체계 개편 방안' 발표
조례상 용적률보다 낮은 기준 용적률 폐지
공개공지 설치때 조례 대비 허용 용적률 120% 받아
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재정비사업을 할때 서울시가 적용했던 조례상 허용용적률 대비 90% 이하 수준에 적용됐던 '기준 용적률'제도가 폐지된다. 모든 사업장 및 지구단위계회구역에서 허용 용적률을 받을 수 있게 됐다.
또 용적률 산정기준을 2000년 기준으로 일원화 해 같은 지역에서도 용도지역 지정 시기에 따라 달리 적용됐던 용적률 체계가 단일화 된다.
이밖에 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 이에 따라 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 공개공지만 제공해도 용도지역 변경없이 용적률 인센티브를 받게 됐다.
19일 서울시에 따르면 이같은 내용을 담은 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'이 발표됐다.
2000년 도입된 지구단위계획구역은 재건축·재개발 정비사업을 비롯해 각종 개발사업을 하기 위해 지정하는 것으로 서울시가 인허가권을 갖고 있다. 제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다는 게 서울시의 설명이다.
◇ 기준 용적률 제도 폐지…모든 지구단위계획구역서 허용 용적률 받는다
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| [자료=서울시] |
우선 조례상 허용용적률보다 크게 낮게 설절된 기준 용적률 제도가 폐지된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다.
그동안 기준 용적률 제도에 따라 지구단위계획구역에서 재정비 사업으로 아파트를 지을 땐 허용 용적률 대비 90% 이하 용적률에서 사업계획을 짤 수 있었다. 즉 법상 300%, 서울시 조례상 250%까지 용적률을 받을 수 있는 제3종 일반주거지역의 경우 220%부터 용적률을 책정해 공개공지, 건축한계선과 같은 각종 기부채납을 해야 허용 용적률인 250%를 받을 수 있었다. 특히 준주거지역과 상업지역의 허용 용적률 대비 기준 용적률은 주거지역보다 훨씬 낮은 비율을 보이고 있다.
앞으로는 이런 식의 허용 용적률 대비 낮은 기준 용적률 적용을 없애고 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용한다.
대신 일반적 항목은 기준 용적률 범위에서 의무 이행되고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 인센티브를 받을 수 있도록 했다.
또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.
시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 진단했다. 이에 따라 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 개편한다.
◇ 용적률 산정기준 2000년으로 통일
동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영돼온 용적률 체계가 통합된다.
지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정이 었던 1991년을 기준으로 다르게 적용되고 있다. 예를 들면 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용 용적률이 800%지만 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용된다.
이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 개선한다.
1991년에서 2000년 사이에 용도지역이 상향된 지역은 약 420만㎡로 서울 서남·서북·동북 지역에 주로 분포돼있다. 쌍문·면목·불광·연신내·금천·공항로 지구단위구역 등이 해당한다.
이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다고 시는 밝혔다.
특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 시는 전망했다.
◇ 공개공지 제공하는 건축물, 조례 용적률 대비 최대 120%까지 인센티브 받는다
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| [자료=서울시] |
그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 예를 들면 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다.
공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 용적률 인센티브 대상이다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지 가능하다.
또한 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시(市) 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공된다.
이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용된다.
다만 이번 용적률 체계 변경은 용도지역 변경이 없는 지구단위계회구역에서만 적용된다. 서울시 관계자는 "이번 용적률 개편은 용도 지역 변경이 없는 지역에 대해서만 적용될 것"이라며 "재개발·재건축, 역세권 활성화 사업 같은 경우 지구단위구역 체계와 다른 별도 용적률 체계를 운영하고 있다"고 설명했다.
donglee@newspim.com
