4년 내 정비사업 착수할 수 있는 주택 수 95만가구
안전진단 기준 완화에도 사업시행전까지 통과해야
통과 의무시기 조정, 국회 동의 필수...야당 반대 가능성
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축 안전진단을 사실상 폐기하기로 하면서 노후 단지의 개발 기대감이 높아지고 있다. 재건축의 첫 관문이 사라진 만큼 정비사업 속도가 한층 빨라질 전망이다.
다만 안전진단 절차 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 사업시행인가 이전까지 안전진단을 통과해야 한다. 적용 기준을 완화해 재건축이 지체되는 것을 방지하겠다는 입장이지만 안전진단을 받아야 하는 절차가 남은 상태다. 안전진단 통과 의무시기 조정은 국회 동의가 필요한 법 개정사항으로 야당이 동의할지도 지켜봐야 한다. 이와 함께 정비사업 단지가 속출할 경우 사업성을 갖추지 못한 채 진행되는 사업장이 난립할 것이란 우려도 있다.
◆ 행정절차 간소화로 재건축 확대 기대...법 개정 리스크 남아
10일 국토교통부에 따르면 정부는 준공 후 30년이 지난 아파트는 앞으로 안전진단을 받지 않고 바로 재건축 절차에 착수해 사업기간을 최대 3년 줄일 수 있는 '패스트트랙'을 도입한다. 사업 인허가, 착공, 입주 등 소위 '트리플 감소'가 나타나는 주택시장에서 공급가뭄 현상을 일부 해소하겠다는 취지다.
재건축 첫 관문인 안전진단이 폐기되면 정비사업 속도가 한층 탄력을 받을 것으로 기대된다. 사업소요 기간이 단축되고 비용이 절감하는 효과가 나타나기 때문이다.
재건축 안전진단은 현지조사(예비안전진단), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단 순으로 진행된다. 예비안전진단은 정밀안전진단에 앞서 지방자치단체가 현지조사를 통해 건물 노후도 등을 파악하는 단계다. 1차 정밀안전진단에서 최하 등급인 E를 받으면 재건축 확정, D등급은 2차 정밀안전진단를 거쳐야 재건축 여부가 결정된다.
정밀안전진단 비용은 소유자 부담으로 진행하며 기간은 통상적으로 1~2년 걸린다. 그동안 안전진단 문턱을 넘지 못해 장기간 사업진행이 지체된 사업장이 적지 않았다. 특히 문 정부 시절에는 안전진단 기준에서 구조안정성 비중을 기존 20%에서 50%로 높이면서 붕괴 위험이 없으면 안전진단 통과가 어려웠다.
정부는 이번 대책을 통해 향후 4년 안에 정비사업에 착수할 수 있는 주택이 95만가구라고 추산한다. 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.
물론 안전진단 절차에 대한 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 정부가 안전진단 기준을 더 낮출 계획이지만 아직 명확한 가이드라인이 제시되지 않았다. 사업 속도를 높이기 위해 사업시행인가 전까지로 늦췄으나 안전진단이 완전히 폐기되지 않은 만큼 이 절차에 발목이 잡힐 가능성은 존재한다.
게다가 안전진단 통과 의무시기 조정은 도시정비법 개정사항으로 국회의 동의가 필요하다. 앞서 실거주 의무제도 폐지를 반대했던 야당이 이번에도 반대할 경우 정책 혼선이 불가피할 전망이다.
국토부 관계자는 "정비사업에서 안전진단에 발목을 잡하는 일은 없도록 전반적으로 기준을 완화할 계획"이라며 "안전진단 통과 의무시기 조정 등을 담은 도시정비법 개정이 국회 협조로 조속히 추진되길 기대하고 있다"고 말했다.
◆ 정비사업, 사업성이 핵심...막연한 미래가치 기대감 주의해야
재건축 추진에 대한 진입장벽이 낮아지면서 정비사업 난립은 주의해야 할 필요가 있다.
특히 주택 매수자들은 해당 지역의 추진위원회 및 조합이 계획한 사업 청사진을 맹신할 필요가 없다. 과거와 달리 30년만 채우면 정비사업을 진행할 수 있는 길이 열렸기 때문에 정비사업에 대한 희소성이 떨어지게 된다. 용적률, 용도지역, 부담금 등의 문제로 사업성이 부족한 상황에서도 단순히 재건축이 진행된다는 이유로 매수했다가 장기간 목돈이 물릴 수 있다. 낡은 아파트 중에서도 '옥석 가리기'가 필요한 셈이다.
더욱이 '노후도'가 재건축 사업 지정의 중요한 요소가 된 만큼 아파트 외벽이나 주요 보수공사를 게을리 해 낡아보이려는 아파트도 늘어날 수 있다는 진단이 나온다. 굳이 재건축 사업을 하지 않아도 재건축 지정이 되면 집값에 탄력을 받을 것이란 기대감 때문에 '노후도를 높이는' 단지들이 적지 않을 것으로 보여서다. 특히 강남·서초구 일대에서 이같은 사례가 나타날 것이란 분석이 많다.
준공 후 30년이 지났으나 안전진단을 아직 통과하지 않는 지역(1기신도시 제외)으로 서울에서는 노원구, 강남구, 강서구, 도봉구 순으로 많다. 경기도에서는 안산시 수원시, 광명시, 평택시 순이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 단지에서 안전진단 절차가 면제되는 것은 아니기 때문에 만약 사업시행인가 시점에서도 안전진단 통과가 안 되면 정작 사업추진이 안 되는 문제가 발생할 수 있다"며 "정비사업의 관건이 인허가보다 개별 소유주의 자금여력. 용적률 상향 인센티브가 등으로 변화하고 있는데 단지별로 얼마나 적용되는지 미정이므로 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의할 필요가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
