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[GAM] '中경제 아킬레스건' 부동산② 3대 정책방향

기사입력 : 2023년12월18일 10:29

최종수정 : 2023년12월18일 10:29

전문기관 진단, 부동산 정책방향 '3대 포인트'
지원·방어·투자 '콤비네이션 블로' 전략 예측

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[서울=뉴스핌] 배상희 기자 = <[2024 대전망] '中경제 아킬레스건' 부동산① 2023년 현주소>에서 이어짐. 

◆ 2024년 부동산 정책방향 '3대 포인트' 

올해 들어 당국의 부동산 안정화를 위한 정책이 쉼없이 등장했다. 중앙정부에서 지방정부, 금융기관에 이르기까지 다양한 지원책을 통해 부동산 거래를 활성화하고 부채리스크에 대응하기 위한 관리감독을 강화하는 동시에 부동산 기업의 현금유동성과 실적 압박을 개선하기 위한 대출확대·금리인하·보조금 지급 등의 전방위적 지원책이 마련됐다. 

특히, 9월 들어 부동산 지원책이 봇물처럼 쏟아지면서 지난해 4분기 이후 월간 기준으로 가장 많은 92건의 부동산 지원책이 마련됐는데, 대출 제한 완화 조치만 54건 이상 단행됐다. 전문기관은 2024년에도 지원·방어·투자 3대 포인트에 초첨이 맞춰진 정책 마련이 이어질 것으로 예상한다. 

① 지원역량 확대 '1선도시 추가 규제완화 주목'

올해 들어 당국이 내놓은 부동산 부양책 중 시장의 가장 큰 반향을 일으킨 것은 '주택 보유여부만 반영하고, 대출 여부는 반영하지 않음(認房不認貸, 완화책/신정책)'로 대변되는 4대 1선 도시의 주택담보대출(모기지) 규제 완화였다.

8월 30일 광저우(廣州)시는 1선 도시 중에서는 최초로 주택담보대출 기준을 완화한 신정책을 시행하겠다고 밝혔다. 이어 같은 날 저녁 선전(深圳)시가 31일부터 해당 정책을 시행한다고 밝혔고, 이어 베이징(北京)이 9월 1일부터, 상하이(上海)가 2일부터 시행하겠다며 그 뒤를 이었다. 4대 1선 도시가 모두 모기지 규제 완화에 나선 것이다.

이는 기존에 시행해왔던 '주택 보유여부와 대출 여부를 모두 반영함(認房又認貸, 강경책/구정책)' 정책에서 대출여부 기준을 제거한 것으로, 그만큼 대출 심사 문턱이 낮아지는 것으로 이해할 수 있다.

그간 2~3선 지방 도시들을 중심으로 이뤄진 모기지 규제 완화가 1선 4대 대도시로까지 확대됐다는 것은 부동산 시장 회복의 시급성을 방증하는 동시에 부동산 시장을 살리겠다는 당국의 강력한 의지를 보여주는 것이라는 점에서 시장의 투자심리 진작에 적지 않은 영향을 미쳤고, 그 결과 9월 한달간 부동산 시장은 비교적 가시적인 반짝 회복세를 보이기도 했다. 

이처럼 1선 도시의 동참은 부동산 시장 안정화에 있어 더 큰 효과를 불러올 수 있다는 점에서, 2024년 1선 도시의 추가적인 규제완화 및 지원책 마련 가능성은 크다는 평가가 나온다. 

주택 구매 제한 완화책도 등장했다. 9월 1일 톈진(天津)시가 구매 제한을 완화한 것을 시작으로 난징(南京), 허페이(合肥), 지난(濟南) 등 14개 2선도시는 아예 구매 제한을 전면 철폐했다. 1선 도시 중에서는 광저우시와 선전시가 구매 제한을 완화하며 힘을 실었다. 

국유 상업은행들은 모기지 금리와 예금금리 인하를 통한 부동산 시장 안정화에 나섰다. 모기지 금리와 예금금리를 동시에 낮추는 것은 은행에 돈이 묶이는 것을 막고 시중에 돌기 위함으로 이를 통해 소비촉진, 증시활성화, 부동산 판매 확대 등의 결과를 기대할 수 있다.

재정부와 세무총국 주도로 추진될 예정인 주택 판매량 확대를 위한 '주택 재구매 후 세금환급(換房退稅)' 정책에도 관심이 쏠린다. 해당 정책은 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 보유하고 있는 주택을 판매하고 주택 판매 후 1년 이내 다시 주택을 구매한 납세자에 대해 판매한 주택에 대해 이미 납부한 개인 소득세를 되돌려주는 내용을 담고 있다.

부동산 개발사 상장사들의 자금압박 숨통을 풀어주기 위한 대출 기준 완화 행보 또한 지속될 전망이다.

중국 증권감독관리위원회(이하 증감회)는 주가가 발행가 또는 주당순자산가치(BPS)를 밑도는 수준까지 하락했거나 적자 압박에 시달리는 상장사에 대해서도 재융자의 제한을 두지 않겠다고 밝혔다.

BPS는 기업의 총자산에서 부채를 빼고 남은 기업의 순자산을 발행주식수로 나눈 수치다. 기업 자산을 주주들에게 나눠줄 경우 주당 얼마씩 배분되는 가를 나타내는 것으로, 수치가 높을수록 수익성과 재무건전성이 양호해 투자 가치가 높다고 평가한다.

가장 최근인 11월 27일 중국 인민은행, 금융감독관리총국, 증권감독관리위원회 등 8개 부처는 △민영기업 대출 확대 △민영기업 채권 자금조달 규모 확대 △상장 및 합병을 통한 우량 민영기업의 주식 발행 자금조달 지원 △해외투자 및 자금조달 편리화 도모 △다양한 통화정책 수단을 통해 핵심 산업 민영기업에 대한 대출 역량 확대 △세수정책 지원 역량 제고 등을 골자로 한 28개 조항의 '금융지원 강화를 통한 민영경제 발전 확대에 관한 통지문'을 발표했다. 이는 부동산 개발사의 자금조달에도 분명한 호재성 소식이라는 점에서 주목된다. 

② 부채 리스크 방어 '개발사 자금조달 환경 개선'

올해 들어 더욱 확대된 부동산 개발사의 디폴트(채무불이행) 사태로 중국 부동산 시장이 붕괴될 경우 중국 거시경제의 근간이 흔들릴 수 있다는 점에서 결국 당국의 지속적인 개입은 불가피할 전망이다. 

지난 2021년 헝다그룹(3333.HK)에서 시작된 부동산 개발사의 유동성 위기는 올해 중국을 대표하는 또 다른 대형 부동산 개발사 벽계원(碧桂園∙비구이위안·컨트리가든 2007.HK)과 국유 부동산 개발사 원양부동산(遠洋集團·위안양그룹·시노오션 3377.HK)으로 이어지며 연쇄 디폴트 도미노 우려를 키웠다. 부동산과 투자회사의 경영위기는 지방정부 디폴트와 지방은행의 대출부실 등으로 이어지고 이는 결국 중국 금융시스템 붕괴 우려로 이어지고 있다. 

전문기관들은 부동산 기업의 자금압박이 여전히 큰 상황에서 내년에도 부채 리스크에 대응하기 위해 금융기관들이 지속적으로 부동산 기업에 대한 자금 지원 역량을 확대해나갈 것이고, 당국 또한 세부정책 마련을 통해 기업의 자금조달 환경 개선에 적극 나설 것으로 예상한다. 

③ 부동산 개발에 179조 투자 '3대 공정' 

금융지원과 함께 부동산 개발 투자를 통한 지원도 한층 더 강화될 전망이다. 대표적인 것이 '3대 공정' 건설안 추진이다.

'3대 공정' 건설안은 지난 10월 30~31일 시진핑 중국 국가 주석 주재로 열린 중앙금융공작회의에서 제시된 안건으로 △보장형 주택(保障性住房, 저가형 서민 임대주택) 건설 △성중촌(城中村·도시 외곽에 이주민이 모여 만든 환경이 열악한 주거지구) 개조 △평급양용(平急兩用 평상시와 긴급시 두 가지 용도로 사용, 평상시에는 관광과 요양 등 목적으로 활용하고 돌발상황 발생 시에는 긴급장소로 활용) 공공인프라 구축을 지칭한다.

최근 중국 현지매체가 관계자의 말을 인용해 보도한 바에 따르면 중국 당국은 11월 안으로  '3대 공정' 추진을 위한 구체적인 시행 계획을 마련하고 최소 1조 위안(약 179조7000억원)에 달하는 대규모 자금을 투입될 것으로 예정이다.

시장은 3대 공정 추진이 2024년 부동산 시장 안정화와 판매량 회복에 있어 거대한 긍정 효과를 불러올 것으로 기대하고 있다. 

<[2024 대전망] '中경제 아킬레스건' 부동산③ 안정화 가능성>으로 이어짐.

pxx17@newspim.com

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