[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 서초구 양재동 더케이호텔서울(The-K호텔) 부지의 복합업무시설 조성사업이 가시화하면서 고밀도 개발에 대한 기대감이 높아지고 있다. 토지 용도변경이나 용적률 상향을 위한 공공기여 여부에 따라 용적률 250% 이상이 적용될 것으로 보인다.

이 부지는 강남 노른자위에 위치한 데다 전체 개발면적이 축구장 14개 규모인 10만㎡에 달한다. 서울시와 땅 소유주인 한국교직원공제회가 기존 호텔을 허물고 AI(인공지능)허브 및 R&D(연구개발) 캠퍼스, 마이스(MICE) 시설을 짓겠다는 계획이어서 준공 후 관광과 교육, 연구 등을 아우르는 주요 시설로 거듭날 공산이 크다.

이와 함께 더케이호텔 주변 저층으로 구성된 기업체 연구원 및 연수원 시설도 R&D 특구에 걸맞는 시설로 개발될 가능성이 점쳐지고 있다. 

◆ 3종 일반주거 용도변경시 용적률 44%에서 250%로 늘어

12일 부동산업계에 따르면 더케이호텔서울 부지의 개발 사업이 속도를 내면서 30년 넘은 낡은 호텔이 초고층 건물로 재탄생할지 주목된다.

더케이호텔서울 부지 개발 사업에는 1조원 이상의 사업비 들어갈 것으로 보인다. 부지 면적은 총 9만8820㎡로 작년 개별공시지가(㎡당 300만3000원) 기준으로 땅값만 3000억원 규모다. 정부의 시세 반영률이 60% 정도라는 점에서 실제 땅값은 4200억원 추정된다.

이 부지에는 저층과 고층건물 7개 이상을 지어 호텔, 쇼핑시설, 연구시설 등을 조성할 계획이다. 메인 타워로 40층 이상, 3개동 규모로 들어설 경우 건물 공사비가 수천억원 투입될 것으로 보인다.

양재동 핵심 입지임에도 저밀도로 개발된 이유는 용도지역이 도시지역 중 최하 단계인 자연녹지지역에 속해 있기 때문이다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 규정된 녹지 지역은 자연환경과 농지, 산림을 보호하고 무질서한 개발을 방지하기 위한 목적으로 지정된다. 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우를 제외하고는 4층 이하의 건물만을 지을 수 있으며 그 건물들은 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설 등과 같은 필수 시설만 지을 수 있다. 건폐율(건축면적의 대지면적에 대한 비율) 20% 이하, 용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 비율) 100% 이하가 적용될 정도로 고밀도 개발이 제한된다.

이 때문에 이 부지도 용적률 44.87%, 건폐율 16.74%가 적용됐다. 용도지역이 변경되지 않으면 고밀도 개발이 불가능하다. 이에 서울시는 3종 일반주거지역이나 상업시설로 용도를 변경해주고 늘어난 용적률의 30~40%를 공공기여(기부채납) 받아 시민들을 위한 시설을 조성한다. 3종 일반주거지역은 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하가 적용되고 근린상업시설은 건폐율과 용적률이 각각 70% 이하, 900% 이하다. 최근 서울시가 정비사업에 '35층 룰' 규제를 완화하고 있다는 점에서 공공기여 여부에 따라 주거지역을 넘어 상업시설로 지정될 가능성도 나오고 있다.

토지주인 교직원공제회가 내놓은 사업계획안도 이와 유사하다. 공제회 측은 높이 28층에 용적률 250%를 적용해 원안을 작성했다. 향후 서울시와의 사전협상에서 이같은 사업계획은 바뀌겠지만 큰 폭의 변화는 없을 것이란 게 업계의 이야기다. 

개발 이후는 양재동 일대 랜드마크로 거듭날 것으로 보인다. 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다. 경부고속도로와 신분당선인 양재시민의숲역이 부지 옆을 지난다. 풍부한 녹지공간도 장점이다. 총면적 6만8200㎡ 규모의 서초문예술공원과 25만8991㎡ 규모의 매헌시민의숲 등 대규모 공원이 이 부지를 둘러싸고 있다. 삼성동 일대 MICE 개발 부지와 비교해 규모가 작지만 입지와 교통, 생활 인프라 등을 감안할 때 서초구 일대 주요 시설로 자리하게 된다.

교직원공제회 관계자는 "2024년 말 호텔 영업을 종료한 뒤 이듬해 복합시설 개발 착공에 들어간다는 계획 이외에는 구체적으로 확정된 사안이 없다"며 "실용성 높은 건물로 탈바꿈할 수 있도록 서울시와 협의해 나갈 계획"이라고 말했다.

◆ 누적손실로 부지매각 검토하다 선회...마이스 복합시설 탈바꿈

한국교직원공제회는 앞서 더케이호텔서울 부지의 매각을 검토하다 서울시와 공동 개발하는 방향으로 계획을 틀었다.

교직원공제회가 적자 사업을 정리하는 과정에서 더케이호텔서울도 대상에 올랐다. 교직원공제회의 호텔 사업은 100% 출자한 더케이호텔앤리조트가 담당하고 있다. 더케이호텔서울은 영업손실 규모가 2018년 10억원에서 2019년 58억원으로 늘었고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파가 심했던 2020년에는 손실이 194억원까지 불어났다. 2021년에도 153억원 적자를 기록했고 2022년 감사보고서를 제출하지 않은 상태이지만 적자 구조가 이어질 것으로 보인다. 교직원 회원의 복지 차원에서 운영된다고 하더라도 운영자금을 보수적으로 집행해야 하는 공제회 특성상 매출액 수준의 손실은 부담이 클 수밖에 없다.

더케이호텔서울 이외에도 더케이호텔경주, 더케이지리산가족호텔 등 4곳 중 3곳이 적자 상태다. 경남 창녕군에 위치한 실버타운 '더케이서드에이지'은 경영난을 이기지 못하고 작년 파산했다. 881억을 투자해 222가구의 실버타운과 160실의 요양원, 요양병원 등을 지었다. 이 또한 퇴직한 교직자들의 노후 대비를 위해 설립했으나 코로나19 여파와 회원들의 낮은 호응에 정상적인 경영이 어려웠다.

경영 악화로 매각을 검토하던 교직원공제회는 서울시와 더케이호텔서울 부지를 미래융합 기술 연구개발(R&D) 생태계 조성을 위한 전략적 거점으로 개발하기로 뜻을 모았다. 시는 사전협상으로 개발계획을 세우면서 지식기반산업의 새로운 일터를 창출하는 R&D 혁신공간을 마련하고, AI양재허브·R&D캠퍼스 등 권역별 R&D 활동을 지원하는 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션) 기능을 도입할 계획이다. 또 양재천, 양재시민의숲 등 지역 자원과 연계해 쾌적한 녹지와 일, 삶, 쉼이 공존하는 도심 녹지 네트워크를 조성한다는 구상이다.

그린벨트가 아닌 자연녹지지역으로 지정된 서울시내 주요지역의 개발압력도 커질 것으로 점쳐진다. 최근 서울시는 역세권 복합개발 등을 추진하며 철도역은 물론 지하철과 가까운 거리에 있는 미개발지역이나 노후 주거지역에 대한 고밀 개발에 나서고 있다. 더케이 호텔 부지 역시 신분당선 '양재시민의 숲'역과 공원을 사이에 두고 500m 거리에 있는 1차 역세권에 해당한다. 

특히 서울시의 역세권 고밀개발 방침은 전임 더불어민주당 소속 박원순 시장시절 도입된 제도다. 그런 만큼 서울시장의 소속정당에 따른 변화가 크지 않을 것이란 점도 개발 가능성을 높이는 요인으로 꼽힌다. 실제 지난해 7월 서울시는 서울지하철7호선 수락산역세권 부지의 개발을 허가하면서 이 일대 자연녹지지역을 준주거지역과 2종 일반주거지역으로 지정한 지구단위계획을 발표한 바 있다. 만약 양재시민의숲 역세권인 더케이호텔 부지역시 준주거지역까지 용도 상향 되면 개발 밀도는 더욱 커질 것으로 예측되고 있다. 

또한 공공기여 역시 관심꺼리다. 서울시는 앞서 사전협상 돌입을 발표하면서 공공기여를 토대로 양재천 주변의 수변공간 개발을 선언한 바 있다. 자연녹지지역을 상향하는 만큼 공공기여는 일반 재건축 사업에 비해 훨씬 커질 수밖에 없을 전망이다. 서울시는 신속통합기획에서 서울 여의도 아파트 재건축을 60층 수준까지 허가하는 대신 토지기준 35% 이상의 공공기여를 계획한 바 있다. 

이를 감안하면 용적률이 최소 6배 늘어나는 더케이호텔 부지 개발사업에서 40% 이상의 공공기여가 가능할 전망이다. 일각에서는 토지기준 50% 정도의 공공기여 가능성이 내놓고 있다.

한 업계 관계자는 "주택 재건축도 40% 가까이 공공기여를 해야하는 마당에 토지주인 업체가 독점하는 개발이익을 공공기여 방식으로 환수하는 것은 당연한 일로 만약 제대로 환수하지 못하면 정치적 문제로 비화될 수 있을 것"이라며 "서울시 역시 고밀개발을 허가하면서 높은 수준의 공공기여를 요구할 것으로 보인다"고 말했다. 이에 따라 공공기여를 놓고 서울시와 토지주인 교직원공제회의 사전협상이 진통이 커질 가능성이 높다. 

서울시 관계자는 "성장 잠재력 큰 이 일대를 미래융합 혁신을 위한 중요한 전략적 부지로 검토하겠다"며 "양재 AI산업의 구심점이자 R&D 혁신거점으로 성장할 수 있는 디딤돌이 될 수 있도록 노력할 것"이라고 말했다.

리얼 앤 인베스트먼트 김주호 실장은 "더케이서울호텔은 준공된지 33년이 지나 시설이 노후화됐고 자연녹지지역에 속해 개발이 제한돼 크게 주목받지 못했던 게 사실"이라며 "이번 서울시와의 협의를 거쳐 고밀도 복합업무시설로 재탄생하면 주변 인프라가 우수해 양재동뿐 아니라 서초구 일대 주요 랜드마크로 부각될 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com