[편집자] 한국경제가 안팎으로 경기침체(R)의 위기에 처했다. 물가는 치솟고 금리와 환율도 고공행진하는 3중고로 하반기 경제는 한치 앞을 내다보지 못할 정도로 어둡다. 러시아의 우크라이나 침공, 미-중 대립 격화로 세계 경제도 불확실성이 가중되고 있다. 기업들은 이미 비상 경영에 돌입했으며 정부도 돌파구를 마련하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 이에 <뉴스핌>은 한국경제 현주소를 진단하고 정부와 기업의 바람직한 대응방안을 모색해 본다.

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올해 하반기 부동산 시장이 '빙하기'에 접어들 것으로 전망된다. 금리인상과 건축비 상승 등이 맞물리면서 건설사들이 분양에 나서려고 하지 않고 있는 탓이다. 실제로 올해 예정됐던 분양 일정들도 내년으로 밀리고 있는 실정이다.

윤석열 정부 출범 이후 고점을 찍은 집값은 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트값이 10주 연속 하락하고 있는 가운데, 전국 집값의 바로미터인 '강남 3구'도 약세다. 특히 19주 연속 상승세를 이어가던 서초구의 아파트값도 보합 전환했다.

젊은층은 금리 압박으로 인해 내 집 마련을 유보하고 있다. 매매 거래 역시 줄고 있고, 자연스럽게 신규 분양 아파트에 대한 관심도가 떨어지면서 부동산 시장은 침체기에 빠졌다. 상황이 이렇다보니 분양만 하면 완판되던 서울과 수도권 인기 지역에서도 지난해와 다른 양상이 전개되고 있다. 심지어 높아진 분양가 탓에 일명 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약도 실패하는 단지들도 늘고 있다.

올해 하반기까지는 관망세가 지속될 것으로 업계는 보고 있다. 다만 민간택지 분양가 상한 제로 인해 기존 주택 보다 낮은 분양가가 유지될 것으로 보이고 있는 만큼 내년 서울 재건축·재개발 단지와 수도권 3기 신도시 중심의 청약 흥행 여부에 따라 시장 분위기도 전환될 것으로 분석된다.

◆집값 하락세에 투자심리 위축…서울·수도권 미분양 물량 ↑

한국부동산원에 따르면 8월 첫주 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 매매는 전주 대비 0.06% 하락했다. 서울(-0.07%→-0.07%), 5대광역시(-0.07%→-0.07%), 8개도(-0.01%→-0.01%)는 하락폭을 유지했다. 인천(-0.10%→-0.11%), 경기(-0.08%→-0.09%), 세종(-0.17%→-0.18%)은 하락폭이 확대됐다.

서울 집값은 10주 연속 하락 중이다. 올해 하반기 지속적인 금리 인상이 예상되는 가운데 매수자 우위시장이 형성되고 있다. 주요 대단지 위주로 매물가격 내림세가 확대되는 모습이다.

강남 3구 역시 집값이 내리막이다. 송파구(-0.05%)는 잠실동 주요 대단지 위주로 매물가격 하향조정이 진행중으로 전주(-0.04%) 대비 하락폭이 확대됐다. 강남구도 지난주 -0.01%에서 -0.02%로 하락폭이 커졌다. 서초구(0.00%)는 반포·잠원동 등을 중심으로 상승세이나 그 외 단지는 하락으로 혼조세를 보이며 상승을 멈췄다.

집값이 하락세를 보이면서 젊은층의 매수심리 역시 위축되고 있다. 올해 6월 서울 아파트 매매거래량은 2014건이다. 이 가운데 30대 이하 거래량은 449건으로 전체의 24.8%를 차지했다. 이는 해당 통계를 집계하기 시작한 2019년 1월 이후 가장 낮은 수치다.

청약 시장도 분위기가 가라앉았다. 수도권에서도 미분양 물량이 쌓이고 있고 무순위 청약도 실패하는 단지들이 늘어나는 등 활기를 잃은 모습이다. 전국의 미분양 주택은 지난해 12월 1만7710가구에서 올해 6월 2만7910가구로 58% 늘었다. 특히 수도권 미분양은 1509가구에서 4456가구로 3배 가까이 급증했다.

도봉구 창동 '창동 다우아트리체'는 지난달 무순위 청약에서 63가구 중 60가구가 계약을 포기했다. 5월 최초 청약 때 12대1의 경쟁률로 1순위 마감됐지만, 전체 89가구 중 63가구가 계약을 포기했다. 하지만 무순위 청약도 수요자의 외면을 받았다.

지난 6월 말 입주를 시작한 강북구 수유동 '칸타빌 수유팰리스'는 지난 1일 다섯번째 무순위 청약을 실시했다. 분양가를 15% 할인하는 파격 혜택을 내걸었지만, 전체 216가구 중 26가구가 미분양 상태다.

업계에선 올해보다 내년 이후가 매수 시기로 적절하다는 의견을 내놨다. 부동산 시장 자체가 위축돼있어 흐름을 주시해야 한다는 조언이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "하반기 주택시장이 혼조세로 가고 있다"며 "공급부족과 부동산 규제 완화가 집값 상승요인으로 작용하지만, 기준금리 인상은 하락 요인"이라며 "시장 자체가 위축돼있어 올해 하반기 흐름을 지켜봐야 한다"고 말했다.

◆위축된 부동산 시장…해빙기는 언제쯤?

정부가 생애 최초 주택구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화해주면서 실수요자들은 분양 시장으로 눈을 돌리고 있다. 특히 올해 예정됐던 서울 재건축·재개발 단지와 3기 신도시 청약이 내년에 나올 것으로 보이면서 부동산 시장의 분위기는 청약 흥행 여부에 따라 달라질 것으로 전망된다.

강동구 둔촌주공아파트와 동대문구 이문 1‧2구역‧잠실진주 등에서 올해 예정됐던 분양 일정이 불투명해졌다. 이들 단지에서는 올해 서울 지역 분양 물량 중 61%에 달하는 2만8844가구가 나온다. 하지만 분양 연기‧공사중단‧사업 변경 등으로 공급이 사실상 불가능해진 상태다.

가장 기대를 모으고 있는 곳은 둔촌주공 재건축사업이다. 단일 재건축으로는 최대 규모 사업이다. 전체 85개 동에 1만2032가구 규모로 조성되며 이중 4786가구가 일반분양 예정이다. 공사비 증액 계약을 두고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 갈등의 골이 깊어졌던 둔촌주공이 극적 합의를 이루고 사업을 속개하면서 분양 일정에 이목이 쏠리고 있다.

공사 현장에서 문화재가 발견되면서 공사가 중단된 송파구 잠실 진주 아파트와 강남구 청담 삼익 아파트(청담 르엘)도 내년에 분양할 예정이다. 서울 서초구에 들어서는 신반포15차(래미안 원펜타스) 재건축 역시 내년 분양이 예상된다.

이에 따라 무주택자의 내 집 마련 시기 역시 내년으로 미뤄질 것으로 보인다. 무주택자의 내 집 마련 시기로 2022년 이후를 선택한 전문가들이 17명(34%)으로 가장 많았다. 시기가 큰 상관은 없다는 의견도 14명(28%)이 나왔다. 자신이 필요할 때 본인의 자금 상황에 맞춰야 한다는 지적이다.

김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원은 "수도권은 3기 신도시 공급이 있어 공공주택 공급이 이뤄질 것 같다"며 "서두르지 말고 정책변화에 따른 시장 흐름을 지켜보고 대응할 필요가 있다"고 조언했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "가구 수요와 자금력에 따라 구입 시기 결정이 바람직하다"며 "생애최초 세금‧대출 지원 활용 및 저금리 모기지 활용과 청약은 공공‧3기신도시 등 물량 증가하는 올 하반기부터 추천한다"고 말했다.

min72@newspim.com